RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/00641 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFGF

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 7 février 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.A. GALIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN-TRUMER, de lat SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A 0009

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. DELICES DE [Localité 6], exploitant sous l’enseigne “JEFF DE BRUGES”, représentée par son gérant Madame [V] [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0297

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2024, la SCA GALIMMO a assigné en référé la SARL DELICES DE [Localité 6] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, pour voir :

— Juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 27 avril 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société DELICES DE [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial n°A7 dépendant du centre commercial CORA VAL d'[Localité 8] II situés dans les communes de [Localité 2] et [Localité 7] (91) ;

— Juger que la société GALIMMO pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société DELICES DE [Localité 6] ;

— Condamner la société DELICES DE [Localité 6] à payer à titre provisionnel à la société GALIMMO la somme totale de 40.609,52 € au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 29 avril 2024 ;

— Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société DELICES DE [Localité 6] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

— Dans cette hypothèse, juger que faute par la société DELICES DE [Localité 6] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société GALIMMO pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société DELICES DE [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Condamner la société DELICES DE [Localité 6] à payer à la société GALIMMO une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle sera forfaitairement fixée à 1/12e du montant du loyer annuel en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de 50%, conformément à l’article 22.2 du bail, outre la TVA augmentée des charges et accessoires ;

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société GALIMMO ;

— Condamner la société DELICES DE [Localité 6] à payer à la société GALIMMO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société DELICES DE [Localité 6] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 août 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, la SCA GALIMMO, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation. Se référant à ses conclusions en réponse n°4, elle a maintenu ses demandes, ramené sa demande provisionnelle à la somme de 25.204,82 euros TTC arrêtée au 30 janvier 2025 et sollicité de débouter la SARL DELICES DE [Localité 6] de toutes ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle est propriétaire du centre commercial CORA VAL D’YERRE et qu’elle a donné à bail commercial, en date du 21 juillet 2017, le local commercial n°A7 à la société APC, laquelle a cédé son fonds de commerce à la SARL DELICES DE [Localité 6] par acte notarié du 13 septembre 2018. Elle précise que ce bail a été consenti pour une durée de 10 années à compter du 29 septembre 2017, mais qu’en raison de défauts de paiement du nouveau preneur, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, d’avoir à payer la somme en principal de 27.500,34 euros TTC au titre des loyers et charges impayés, lequel est resté infructueux. Elle conteste les arguments du preneur qui évoque la nullité de ce commandement, en ce qu’elle considère que le dégât des eaux évoqué a été causé par de fortes pluies et n’est donc pas de la responsabilité du bailleur, que la galerie commerciale ne s’est nullement dégradée puisque seules quatre boutiques sont vacantes sur les trente existantes et que le chiffre d’affaires de la défenderesse est en progression. Elle estime justifier de chacune des sommes réclamées au décompte et rappelle que les obligations figurant au bail sont classiques et qu’aucun déséquilibre n’est caractérisé, le bail ayant été signé librement par le précédant preneur et la défenderesse en ayant eu connaissance avant l’achat du fonds de commerce. Elle ajoute que les autres moyens sont infondés, que le juge du fond a été saisi postérieurement au juge des référés et que le rachat des magasins CORA par [Adresse 3] ne concerne pas les parties à la présente instance.

En défense, la SARL DELICES DE [Localité 6], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions récapitulatives n°3, a sollicité de :

— A titre liminaire, juger irrecevable l’action de GALIMMO pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Sur le fond, à titre principal, juger le commandement de payer nul et de nul effet et débouter la société GALIMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en raison de la contestation sérieuse ;

— A titre très subsidiaire, renvoyer l’affaire devant la 8e Chambre du tribunal judiciaire d’EVRY à l’audience du 3 avril 2024 à 9 heures (RG provisoire 24/A5097) ;

— A titre infiniment subsidiaire, lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette ;

— A titre reconventionnel, condamner la société GALIMMO à rembourser à la société LES DELICES DE [Localité 6] à titre de provision sur le remboursement des charges de 2018 à 2022 la somme de 13.950 euros ;

— En tout état de cause, la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bail commercial est rédigé en l’unique faveur du bailleur et se trouve donc déséquilibré. Elle indique avoir subi un dégât des eaux dès l’ouverture de la boutique en 2018 qui a entrainé des coûts supplémentaires et une perte de fréquentation le temps des travaux. Elle ajoute que, dans ce contexte difficile, les charges ont été facturées brutalement pour la période 2018-2023 et le bailleur, qui avait d’abord accepté un échéancier, s’est ensuite rétracté et a délivré le commandement de payer alors qu’elle respectait l’échéancier initial. Elle fait état de la dégradation de la galerie commerciale et d’une baisse de fréquentation globale ayant eu un impact sur ses résultats. Elle soulève la nullité du commandement de payer dont elle estime la rédaction incompréhensible s’agissant des charges, et du fait de la réclamation brutale de celles-ci pour des sommes exorbitantes, impossibles à régler pour un petit commerce. Elle indique que l’imputation de ces charges a été tardive et erronée s’agissant des taxes foncières, puisque les taxes 2017 et 2018 sont en réalité imputables au précédant preneur puisqu’elle a pris possession des lieux en septembre 2018. Au titre de la nullité du commandement, elle fait également valoir le déséquilibre des obligations figurant au bail et notamment la clause de non concurrence, le fait que les charges de l’article 606 du code civil lui soit imposées, ainsi que les charges de personnels de la demanderesse et de CORA.

Subsidiairement, elle soulève les mêmes arguments au titre des contestations sérieuses et sollicite, le cas échéant, des délais de paiement en raison de son bilan 2023 positif. Elle indique cependant que la hausse de son chiffre d’affaires s’explique par l’augmentation des matières premières, mais que sa marge n’augmente pas. Elle évoque, en outre, l’existence d’une procédure en cours devant le juge du fond et indique que la SCA GALIMMO ne serait plus son bailleur puisqu’elle aurait été vendue à la société CARMILA et que la société [Adresse 4] serait le nouveau gestionnaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 21 mars 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité du commandement de payer

Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Il sera à ce titre rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. Celui-ci ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 30 alinéa 1er du même code, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin l’article 32 dudit code énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas présent, la SARL DELICES DE [Localité 6] soulève deux fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCA GALIMMO, qui ne serait plus la propriétaire des locaux commerciaux loués.

Mais, il ressort du courrier adressé par la SCA GALIMMO à la SARL DELICES DE [Localité 6] en date du 15 novembre 2024 que «en juillet 2024, Carmila a finalisé l’acquisition de la société Galimmo». Or, une telle acquisition est sans effet sur la personnalité juridique de la demanderesse puisqu’elle ne concerne qu’un changement de propriété des parts de la société. Celle-ci ne saurait, dès lors, entrainer une perte de la qualité à agir en justice la SCA GALIMMO en sa qualité de bailleur.

De même, le courrier adressé à la SARL DELICES DE [Localité 6] le 29 novembre 2024 par [Adresse 4], l’informant que cette société «est mandatée à compter du 1er janvier 2025 pour assurer la gestion locative des locaux», est sans effet sur la qualité de bailleur-propriétaire de la SCA GALIMMO, et par voie de conséquence sur sa qualité à agir en justice ou son intérêt.

En conséquence, les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité, comme du défaut d’intérêt à agir, seront rejetées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 22.1 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCA GALIMMO a fait délivrer, le 26 mars 2024, à la SARL DELICES DE [Localité 6] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 27.500,34 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 mars 2024 inclus.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL DELICES DE [Localité 6] soulève des éléments de contexte liés à l’entretien et à l’exploitation de la galerie commerciale dans laquelle se trouvent les locaux loués, à la méthode de gestion et de réclamation des charges dues, au caractère incompréhensible et erroné du décompte annexé au commandement de payer et au déséquilibre des obligations du bail.

Or, les éléments de contexte évoqués, s’ils sont de nature à expliquer les difficultés de paiement rencontrées par la SARL DELICES DE [Localité 6], ne sauraient l’exonérer de son obligation de paiement du loyer et des charges, et ne peuvent, dès lors, constituer une contestation sérieuse à la demande formulée.

De même, le décompte annexé au commandement de payer apparaît clair et les montants réclamés ont été régulièrement justifiés par la demanderesse.

En revanche, parmi les dispositions contractuelles contestées, certaines peuvent avoir une répercussion sur le montant du loyer et des charges. Il en va ainsi des dispositions relatives à l’existence d’un loyer variable, aux règles d’imputation et à la définition des parties communes et collectives prises en compte au titre des charges réparties par quote-part. Mais, sur ce dernier point, le fait de déterminer si la liste de ces parties communes figurant au bail permet de réintégrer dans les charges imputables le coût des grosses réparations de l’article 606 du code civil mises à la charge de tout propriétaire nécessite une interprétation du bail.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter le bail.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses portant sur le montant des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer non plus sur les demandes subsidiaires de la SARL DELICES DE [Localité 6].

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre des charges trop perçues

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour fonder sa demande, la SARL DELICES DE [Localité 6] fait valoir que l’ensemble des charges appelées courant 2023 au titre des taxes foncières 2018 à 2022 et les provisions appelées en 2024 pour l’année 2022 l’ont été en dehors des délais légaux de l’article R.145-36 du code de commerce et prévus par le bail.

Mais, il sera rappelé que les délais de l’article R.145-36 du code de commerce ne sont pas sanctionnés par le texte. En outre, en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dès lors, le principe comme le quantum de l’obligation de la SCA GALIMMO se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la SARL DELICES DE [Localité 6].

Sur les frais et dépens

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Dès lors, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’exception de nullité du commandement de payer ;

REJETTE les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCA GALIMMO ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,