TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01773 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGJM

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [Z] [B]

Mme [Z] [K]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES:

Madame [Z] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 18 Février 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Clémence PERRET, greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2017, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initial de 530,88 euros et d’une provision pour charges initiale de 191,25 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4239,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] le 4 novembre 2022.

Par assignations du 4 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4807,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2025.

À l’audience du 18 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande à la somme de 3670.83 euros selon décompte du 12 février 2025 terme de janvier inclus. La société IMMOBILIERE 3F précise enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension de la clause résolutoire et ajoute ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement sur un durée de 36 mois avec déchéance du terme en cas d’impayés.

Bien que régulièrement assignées par acte de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Z] [K] n’a pas comparu et Mme [Z] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a indiqué ne pas être informée de l’ouverture d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4239,79 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F a sollicité la suspension de la clause résolutoire, les locataires ayant reprise le paiement du loyer courant conformément à l’article 4 du code de procédure civile. Il ressort du décompte locatif en date du 12 février 2025, que les locataires règlent de manière régulière le loyer courant depuis décembre 2024 ainsi qu’une somme supplémentaires de 100 à 200 euros par mois afin d’apurer la dette.

Compte tenu de ces éléments, de la demande du bailleur et en dépit de l’absence des locataires, considérant les efforts de reprise du paiement du loyer effectués et de règlement de la dette par Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K], il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société IMMOBILIERE 3F de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] lui devaient la somme de 3670,83 euros, terme de janvier inclus.

Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées, la solidarité des preneurs étant expressément prévue au contrat de bail, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juillet 2017 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 25 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3670,83 euros (trois mille six cent soixante-dix euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025 terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024,

AUTORISE Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 102 euros (cent deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] seront solidairement condamnées à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et Mme [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 janvier 2024 et celui des assignations du 4 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge