TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AGAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15586

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GLX

N° MINUTE :

Assignation du :

17 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAINT GERMAIN GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0334

DÉFENDEURS

Madame [W] [K]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15586 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GLX

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [K] était usufruitière et [B] [K] et [W] [K], nu-propriétaires des lots n°4 et 24 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé, le 24 novembre 2021, à Mme [K] une mise en demeure de lui régler la somme de 15.889,09 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er trimestre 2022. Le courrier recommandé a fait l’objet d’une première présentation le 17 février 2022.

Soutenant avoir appris que Mme [K] était décédée le 27 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des sommations de faire à Mme [W] [K] et M. [B] [K] les 3 et 6 mars 2023 et le 20 avril 2023 afin de lui communiquer les coordonnées du notaire en charge du règlement de la succession de Mme [K]. Le syndicat des copropriétaires a fait signifier le 28 juin 2023 à M. [B] [K] une sommation de payer la somme de 18.277,89 euros d’arriérés de charges arrêtés au 2ème trimestre 2023.

Faisant valoir que ces démarches étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice des 17 et 23 novembre 2023, demandant au tribunal au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, des articles 724, 724-1, 731, 734, 782, 785, 786, 791, 796, 804, 1231-1, 1231-6, 1320 et 1344-1 du code civil, des articles 514, 514-1 et 700 du code de procédure civile, l’alinéa 4 de l 'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] en toutes ses demandes et y faire droit,

Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [W] [K], ayants-droits de Madame [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 16.058 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles au 30 août 2023 (appel de fonds prévisionnel du 1 /07/2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2021.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15586 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GLX

Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustiée,

Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeub1e du [Adresse 1] la somme dc 1.816, 38 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [W] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités par procès-verbal de remise à l’étude, les consorts [K] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 5 juin 2024 et plaidée le 30 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15586 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GLX

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [B] [K] et Mme [W] [K] étaient nu-propriétaires des lots n°4 et 14 de l’immeuble alors que Mme [N] [K] en était usufruitière.

Bien que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du décès de Mme [N] [K], le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité stipulant « En cas d’indivision, de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis seront solidairement responsable entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot. En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues, afférentes audit lot, entre les nu-propriétaires, usufruitiers comme entre propriétaires et bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation. ».

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les défendeurs sont tenus de régler ces charges fussent-ils nu-propriétaires ou propriétaires indivis des lots.

Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 16.058 euros au titre des charges arrêtées au 30 août 2023, appel de fonds du 1er juillet 2023 inclus, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juillet 2021, 13 décembre 2022, 20 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux notamment le ravalement de façade ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 11 octobre 2023.

Il apparait que divers frais d’un montant total de 1.831,38 euros correspondant à des frais de commandement de payer, de mise en demeure et de relance ont été comptabilisés à tort au titre des charges impayées et relèvent des frais de recouvrement.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. et Mme [K], est débiteur de 14.226,62 euros.

M. et Mme [K] seront donc condamnés in solidum, au paiement de ladite somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 30 août 2023, appel du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la signification de la sommation de payer. En effet, la mise en demeure du 24 novembre 2021 ayant été adressée à Mme [N] [K] laquelle était décédée depuis le 27 juin 2021, n’a pu valablement toucher les défendeurs, de sorte qu’il conviendra de faire courir l’intérêt au taux légal au 28 juin 2023.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1.816,38 euros au titre de :

— la mise en demeure par avocat du 18 février 2022 d’un montant de 204 euros,

— des frais de recouvrement du 30 novembre 2022 d’un montant de 720 euros,

— la sommation de faire du 9 mars 2023 d’un montant de 211,76 euros et celle du 21 avril 2023 d’un montant de 140,62 euros,

— des frais de recouvrement du 13 juin 2023 d’un montant de 384 euros,

— la sommation de payer du 28 juin 2023 de 156 euros.

S’agissant de la mise en demeure par avocat pour laquelle au demeurant aucune facture n’est produite, ces honoraires seront appréciés au titre de la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais de recouvrement du 30 novembre 2022 et du 13 juin 2023 ainsi que les frais de commissaires de justice du 1er août 2023 de 171 euros, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision sur la nature de ces frais de sorte qu’il est impossible d’apprécier leur caractère nécessaire. En outre, les deux sommations de faire du 9 mars 2023 et du 21 avril 2023 visaient à se faire communiquer le nom du notaire en charge de la succession de Mme [N] [K], ces frais ne peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires.

Dès lors, seule la sommation de payer du 28 juin 2023 d’un montant de 156 euros, justifiée par la carence des défendeurs sera retenue au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Par conséquent, M. et Mme [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. et Mme [K] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [K] partie perdante à la présente instance, doivent être condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et Mme [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 14.226,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 août 2023, appel du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la signification de la sommation de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et Mme [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 156 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [B] [K] et Mme [W] [K] ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et Mme [W] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et Mme [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 avril 2025

La greffière La présidente