TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08037 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X4ZU

N° de MINUTE : 25/00333

LA S.A.R.L. GREEN PALETTE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2416

DEMANDEUR

C/

LA S.C.I. JK DIDEROT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire L0021

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, Greffière,

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 2017, la société JK DIDEROT a donné à bail à la société GREEN PALETTE un local commercial situé au sein d’un ensemble commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), pour qu’elle y exerce une activité de « achat vente en gros en France et à l’étranger de palettes et tous autres produits de récupération, fournitures et équipements industriels divers, ainsi que le stockage et la réparation de palettes à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Ayant constaté que la SARL GREEN PALETTE entreposait des palettes dans la cour de l’ensemble immobilier, SCI JK DIDEROT a, par acte du 25 juin 2019, assigné la SARL GREEN PALETTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de solliciter la condamnation de cette dernière à procéder à l’enlèvement desdites palettes.

Par ordonnance de référé du 22 novembre 2019, la SCI JK DIDEROT a été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Selon arrêt du 19 novembre 2020, la cour d’appel de Paris a notamment ordonné à la SARL GREEN PALETTE de procéder sans délai à l’enlèvement des palettes entreposées sur les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par acte des 9 décembre 2021 et 6 janvier 2022, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel comprenant avenant au bail, et modifiant la désignation des locaux loués.

Ayant constaté que la SARL GREEN PALETTE continuait d’entreposer ses palettes dans la cour de l’immeuble, la SCI JK DIDEROT lui a, par acte du 7 juin 2023, fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la SARL GREEN PALETTE a assigné la SCI JK DIDEROT devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir notamment annuler ledit commandement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, la SARL GREEN PALETTE sollicite du tribunal de :

— Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 juin 2023,

— Débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes reconventionnelles du bailleur,

En tout état de cause,

— Juger que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la SCI JK DIDEROT sollicite du tribunal de :

— Débouter la SARL GREEN PALETTE de l’ensemble de ses demandes;

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, à la date du 8 juillet 2023;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la société GREEN PALETTE, ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner, le cas échéant la séquestration des objets personnels de la société GREEN PALETTE en exécution des dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société GREEN PALETTE à lui payer, à compter de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 25 % à titre indemnitaire, somme elle-même majorée de la provision pour charges locatives et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés par le preneur,

— Juger que cette indemnité d’occupation sera chaque année en fonction de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux, base 2ème trimestre 2023,

— Condamner la société GREEN PALETTE à lui payer une somme de 100 000 euros au titre de son préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner la société GREEN PALETTE à :

— Retirer tous objets, palettes, véhicules des parties communes et des emplacements qui ne lui sont pas loués,

— Justifier de la conformité de ses installations de palettes avec la réglementation en matière d’ICPE,

— Retirer toutes palette située à moins de 6 mètres de l’établissement,

— Déposer toute installation extérieure de réparation, transformation ou reprise des palettes

Le tout sous paiement d’une astreinte de 1 000 euros par jour, pendant 30 jours, dans les 5 jours de la signification de la décision du jugement à intervenir,

— Condamner la société GREEN PALETTE à lui payer une somme de 100 000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner la société GREEN PALETTE à lui payer une somme de 10 000 euros à parfaire au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner la société GREEN PALETTE aux entiers dépens de l’instance qui comprendront :

Le coût du commandement en date du 7 juin 2023 d’un montant de 123,76 euros Le coût de délivrance de l’extrait k-bis et de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce de la société GREEN PALETTE soit la somme 44,81,76 euros (sic)Le coût de délivrance de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits. – Ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du Code de commerce au titre des droits proportionnels du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale, soient à la charge exclusive de la société GREEN PALETTE,

— Rejeter toutes demandes relatives à la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « juger que », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la validité du commandement visant la clause résolutoire

La SARL GREEN PALETTE sollicite que le commandement délivré le 7 juin 2023 soit jugé de nul effet. Se fondant sur l’article 1134 du code civil, elle fait valoir que le commandement n’a pas été délivré de bonne foi dans la mesure où :

— le bailleur, lors de la signature du protocole, a fait ajouter à la convention des engagements spécifiques relatifs à la réglementation ICPE, ce alors que la preneuse n’est pas soumise à déclaration au titre de cette réglementation dans la mesure où elle n’atteint pas les seuils prévus par le code de nomenclature des ICPE. Elle se prévaut à ce titre des conclusions du bureau de contrôle ARCOE, spécialisé en classement ICPE.

— les constats ont été réalisés à seulement trois jours d’intervalle, et ce alors qu’une livraison exceptionnelle venait d’intervenir. Les photographies annexées au constat sont trompeuses et incluent des éléments ne lui appartenant pas.

— il n’est pas démontré que le camion dont la présence a été constatée le 6 mars 2023 lui appartienne.

— le protocole transactionnel conclu par les parties n’est pas valide dans la mesure où il ne prévoit pas de concessions réciproques

— il n’est pas démontré que le stockage en hauteur dépasse les six mètres, ni que la distance de six mètres entre le stockage et les limites de l’établissement ne seraient pas respectées

— aucun des autres occupants des lieux n’a adressé de réclamation à la société GREEN PALETTE ou au bailleur pour se plaindre de la présence des camions de livraison, qui n’est que ponctuelle.

Au soutien de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SCI JK DIDEROT se fonde sur les articles 1103, 104, 1217, 1224 et 1225 du code civil ainsi que sur l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle fait valoir que :

— par application de l’avenant au bail du 6 janvier 2022, la désignation des lieux loués a été modifiée afin de délimiter précisément les emplacements de stationnement à destination de la SARL GREEN PALETTE.

— la SARL GREEN PALETTE occupe illicitement les parties communes de l’immeuble. Elle se prévaut à ce titre de cinq constats réalisés le 3 mars 2023, le 6 mars 2023, le 7 juin 2023, le 10 juillet 2023 et le 11 octobre 2023.

— la SARL GREEN PALETTE ne démontre pas qu’elle ne serait pas soumise à la réglementation ICPE.

— la SARL GREEN PALETTE entrepose des palettes sur une hauteur de plus de six mètres et à moins de six mètres des bâtiments, ce qui constitue une violation du bail et présente un risque pour la sécurité des occupants.

— la SARL GREEN PALETTE a installé un atelier de démontage/réparation/ transformation des palettes à l’extérieur, là encore en violation du bail.

— l’ensemble des infractions au bail ont perduré un mois après la délivrance du commandement, à l’exception de celle relative à la hauteur des palettes.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le commandement du 7 juin 2023 fait sommation à la SARL GREEN PALETTE de :

1/ ne pas occuper la cour commune en retirant les palettes et véhicules de la cour commune,

2/ justifier de sa situation administrative au titre des ICPE soit en justifiant de la déclaration nécessaire ou de sa non-sujétion notamment en produisant une attestation d’un bureau de contrôle,

3/ retirer les palettes installées au-delà de six mètres de hauteur,

4/ retirer les palettes installées situées à moins de six mètres entre le stockage et les limites de l’établissement,

5/ déposer toute installation de réparation, transformation et reprise de palettes située sur les emplacements extérieurs.

Contrairement à ce que fait valoir la SARL GREEN PALETTE, le protocole du 6 janvier 2022 comportait des concessions réciproques dans la mesure où la bailleresse renonçait à se prévaloir de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 novembre 2020. Au demeurant, force est de constater que la SARL GREEN PALETTE n’en sollicite pas l’annulation. Cet avenant s’impose dès lors aux parties.

Contrairement à ce que soutient la SARL GREEN PALETTE, l’avenant stipule que la preneuse s’engage à respecter la réglementation ICPE, ce seulement dans l’hypothèse où elle y serait assujettie. La SCI JK DIDEROT était dès lors en droit de solliciter qu’elle justifie de sa non-sujétion à ladite réglementation, et cette demande ne saurait caractériser sa mauvaise foi.

Le protocole du 6 janvier 2022 comportant avenant prévoit que la SARL GREEN PALETTE s’engage notamment à respecter une distance d’au moins six mètres entre le stockage et les limites de l’établissement, de manière à permettre le passage des engins de lutte contre l’incendie. Il délimite par ailleurs les emplacements de stationnement que peut occuper la SARL GREEN PALETTE, et précise que « sur ces emplacements, la société GREEN PALETTE pourra stationner des véhicules ou entreposer des palettes dans le respect des normes de sécurité afin d’éviter, notamment, tout risque de chutes et d’incendies desdites palettes ».

Il ressort du constat du 3 mars 2023 que :

— la distance entre les palettes et le mur du bâtiment est de 0,9 mètre.

— d’autres palettes semblent en contact direct avec le mur extérieur.

— des piles de palettes sont entreposées au milieu de la cour, sur un emplacement interdit.

Il ne ressort pas de ce constat que lesdites palettes aient été placées là temporairement à l’occasion d’une livraison, ce que semble affirmer, sans le démontrer, la SARL GREEN PALETTE.

Il ressort du constat du 6 mars 2023 que :

— des piles de palettes sont entreposées au milieu de la cour, sur un emplacement interdit.

— certaines palettes se situent à proximité immédiate du mur de l’entrepôt.

— la hauteur maximale des palettes est de 6,10 mètres.

Il ressort du constat du 7 juin 2023 que :

— des piles de palettes sont entreposées au milieu de la cour, sur des emplacements interdits.

— la distance entre les palettes et le mur du bâtiment est de 0,17 mètre.

— plusieurs stands d’atelier de réparation de palettes sont présents à l’extérieur.

Il ressort du constat du 10 juillet 2023 que :

— certaines palettes se situent à proximité immédiate du mur de l’entrepôt, voire sont en contact direct avec celui-ci.

— des camions sont entreposés sur des emplacements interdits.

Il ressort du constat du 11 octobre 2023 que :

— certaines palettes se situent à proximité immédiate du mur de l’entrepôt.

— un atelier de réparation est présent à l’extérieur de l’entrepôt.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SARL GREEN PALETTE a violé les stipulations contractuelles en entreposant des palettes à proximité immédiate de l’établissement, en utilisant des emplacements interdits et en installant des ateliers de réparation sur les emplacements de stationnement, ce que ne prévoyait pas le bail.

Dans ces conditions la SCI JK DIDEROT pouvait valablement et de bonne foi lui délivrer un commandement d’avoir à cesser ces infractions. La SARL GREEN PALETTE sera dès lors déboutée de sa demande visant à voir juger de nul effet le commandement du 7 juin 2023.

Il ressort du constat du 10 juillet 2023 que la SARL GREEN PALETTE a persisté dans la violation de ses obligations malgré la délivrance du commandement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 juillet 2023, et d’ordonner l’expulsion de la SARL GREEN PALETTE dans les termes du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SARL GREEN PALETTE occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 8 juillet 2023, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation corresponde au loyer majoré de 25 %.

Dès lors, la SARL GREEN PALETTE devra s’acquitter au profit de la SCI JK DIDEROT d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 8 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Sur la demande de la SCI JK DIDEROT en dommages et intérêts

La SCI JK DIDEROT sollicite que la SARL GREEN PALETTE soit condamnée à lui payer une somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle indique avoir été extrêmement inquiète du risque d’incendie du fait des manquements de la société GREEN PALETTE à ses obligations contractuelles.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, faute pour la SCI JK DIDEROT de produire la moindre pièce de nature à démontrer la réalité et le quantum de son préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL GREEN PALETTE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement du 7 juin 2023, le coût de délivrance de l’extrait k-bis et de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce de la société GREEN PALETTE, ainsi que le coût de délivrance de la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits.

La demande présentée par la SCI JK DIDEROT au titre du droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A. 444-32 du code de commerce n’est pas susceptible de prospérer dans la mesure où aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre à la charge du débiteur ces droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier en application de l’article R. 444-55 du même code.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI JK DIDEROT l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL GREEN PALETTE sera donc condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— Déboute la SARL GREEN PALETTE de sa demande visant à voir juger de nul effet le commandement délivré le 7 juin 2023 par la SCI JK DIDEROT,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 8 juillet 2023 du bail commercial conclu entre les parties le 1er septembre 2017 et portant sur le local sis [Adresse 4] [Localité 6] (93),

— Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL GREEN PALETTE et de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail,

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne la SARL GREEN PALETTE à payer à la SCI JK DIDEROT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et indexé conformément au bail, à compter du 8 juillet 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

— Déboute la SCI JK DIDEROT de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne la SARL GREEN PALETTE à payer à la SCI JK DIDEROT la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL GREEN PALETTE aux dépens, comprenant le coût du commandement du 7 juin 2023, le coût de délivrance de l’extrait k-bis et de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce de la société GREEN PALETTE, ainsi que le coût de délivrance de la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits,

— Déboute la SCI JK DIDEROT de sa demande relative à l’application de l’article A 444-32 du code de commerce,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Fait au Palais de justice, le 17 Mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON