TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01176 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH3F

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

S.A. 3F [Localité 3] nouvelle dénomination de la RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

Madame [Q] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [Q] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 3F [Localité 3] nouvelle dénomination de la RESIDENCE [Etablissement 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 mars 2015, la SA [Adresse 6] URBAINE DE [Adresse 7] a loué à Mme [Q] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430,29 € hors charges.

Par un avenant au contrat de bail en date du 9 mars 2015, la SA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE a également loué à Mme [Q] [D] deux emplacements de stationnement, n° B284P-0022 pour un loyer mensuel initial de 48,05 € hors charges et n° B284P-0005 pour un loyer mensuel initial de 24,03 € hors charges, situés [Adresse 9].

Lors d’une assemblée générale mixte en date du 26 juin 2018, la SA [Adresse 6] URBAINE DE FRANCE a procédé à un changement de dénomination sociale pour devenir la SA 3F [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, la SA 3F [Localité 6] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 305,03 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SA 3F [Localité 6] a fait assigner Mme [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants, R.441-1 et suivants et R.451-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 11 686,56 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à payer les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SA 3F [Localité 6], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 500,10 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

La demanderesse précise qu’elle demande la résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle déclare que la locataire a repris le paiement du loyer par un versement de la somme de 2 000 € en date du 12 mars 2026. Elle indique que de gros efforts de paiement ont été fournis par la locataire, et qu’elle ne s’oppose pas à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [Q] [D] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 300 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle a procédé au virement de la somme de 1 000 € le 20 mars 2026, et qu’elle perçoit 3 000 € par mois. Elle indique avoir un enfant de 15 ans à charge. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à sa condamnation en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais qu’elle estime qu’elle ne devrait avoir à payer à la bailleresse que la somme de 200 € à ce titre.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

1. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

2. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 mai 2023.

3. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

4. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

5. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

6. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

7. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

8. En l’espèce, la SA 3F [Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

9. Il ressort des pièces fournies qu’au 19 mars 2026, la dette locative de Mme [Q] [D] s’élève à la somme de 4 293,04 € (soit la somme de 4 500,10 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 207,06 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

10. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 mai 2023 pour la somme de 3 305,03 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation judiciaire

11. Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

12. Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

13. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est notamment tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise également que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

14. En l’espèce, l’absence de paiement régulier et intégral des loyers et des charges constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur les délais de paiement

15. L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

16. L’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

17. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

18. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [Q] [D] un échelonnement de la dette sur une durée de 15 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 300 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

19. Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Mme [Q] [D] ne respecterait pas ce délai.

20. Il convient d’attirer l’attention de Mme [Q] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible, et la résiliation du bail et son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée.

21. Dans cette dernière hypothèse, Mme [Q] [D] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

22. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

23. Mme [Q] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

24. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

25. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F [Localité 6] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [Q] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 100 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [Q] [D] à verser à la SA 3F [Localité 6] la somme de 4 293,04 € (décompte arrêté au 19 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2023 sur la somme de 3 305,03 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Mme [Q] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 300 € chacune et une 15e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 9 mars 2015 entre la SA 3F [Localité 6], d’une part, et Mme [Q] [D], d’autre part, concernant le logement et les deux emplacements de stationnement n° B284P-0022 et n° B284P-0005 situés [Adresse 8] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Mme [Q] [D] à payer à la SA 3F [Localité 6] le solde de la dette locative, ce dernier devenant immédiatement exigible ;

* AUTORISE la SA 3F [Localité 6], à défaut pour Mme [Q] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE Mme [Q] [D] à verser à la SA 3F [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

et en tout état de cause,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [Q] [D] à verser à la SA 3F [Localité 6] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.