TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/00342 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROLI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] , [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Victor CALINAUD de la SCP SCP FOUCHE EX-IGNOTIS CALINAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 14 Janvier 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Avril 2026 et mise en délibéré au 21 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [C] est propriétaire des lots numéros 141 et 157 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la cabinet Préclaire, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [W] [C] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4 327,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, jusqu’au 1er trimestre 2926 inclus, avec capitalisation des intérêts dus,

— de la somme de 1 869,03 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026,

—  266 euros de frais de recouvrement,

— de la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Préclaire, demande au tribunal de :

— Débouter M. [W] [C] de l’ensemble de ses demandes, sauf celle relative aux délais de paiement demandés, demande à laquelle le syndicat ne s’oppose pas mais sollicite qu’ils soient limités afin que l’intégralité des sommes dues soient réglées au 31 décembre 2026, soit des délais qui ne sauraient excéder 6 mois à compter de la décision à intervenir.

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 002,80 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2026 inclus.

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 338,08 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026, rendues exigibles par la mise en demeure.

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 362 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type).

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— Condamner M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de la mise en demeure, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [W] [C] aux entiers dépens.

Au soutien, il expose qu’il est bien fondé à saisir le tribunal selon la procédure accélérée au fond, la mise en demeure du 14 octobre 2025, qu’il estime conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle distinguait bien les provisions impayées et l’arriéré de charges, n’ayant pas été suivie d’effet.

Concernant le montant de la créance et le règlement de 500,00 euros effectué par le défendeur le 16 juin 2025, il argue des dispositions de l’article 1342-10 du code civil et de l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires pour justifier de son imputation sur la dette la plus ancienne, en l’occurrence l’arriéré de charges.

Il justifie sa demande de dommages et intérêts par l’absence d’explication du défendeur quant à des difficultés financières.

Quant aux délais de paiement concernant les appels des 3ème et 4ème trimestres 2026, il indique que le syndicat des copropriétaires n’y est pas opposé mais les limite à 6 mois à compter de la décision à intervenir.

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense n°2, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 15 avril 2026, M. [W] [C] demande au tribunal de :

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

— Juger M. [W] [C] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 10] représenté par son syndic le cabinet Préclaire, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

— Limiter le montant de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 10] représenté par son syndic le cabinet Préclaire à la somme de 1 728,30 euros,

— Octroyer à M. [W] [T] 12 mois de délai en application de l’article 1343-5 du Code civil,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 10] représenté par son syndic le cabinet Préclaire à payer à M. [W] [C] la somme de 3 000 euros au titre des articles 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— Condamner le même aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande , il expose que la mise en demeure du syndicat des copropriétaires ne respecte pas les conditions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle invoque l’arriéré de charges dès le premier paragraphe, et crée une confusion quant aux sommes à régler dans les trente jours.

Il remet en cause le montant des provisions au titre du budget prévisionnel 2025 en ce qu’il ne tient pas compte des règlements effectués par lui depuis le mois de juillet 2024 et plus particulièrement du règlement du 16 juin 2025 de 500,00 euros, lequel, selon lui, devait s’imputer sur les charges courantes de l’année 2025, qu’il avait le plus intérêt à acquitter, celles-ci étant échues.

De plus, il souligne que le montant de 2 492,01 euros indiqué dans la mise en demeure du 14 octobre 2025 est erroné et que le total des sommes listées dans celle-ci au titre des provisions de l’année 2025 s’élèvait à 2 438,01 euros.

Il conteste également le montant de l’arriéré de charges qui lui est réclamé au motif que celui-ci comprend des frais qui ne sont pas des charges de copropriété.

Enfin, subsidiairement, il réclame des délais de paiement de 12 mois, estimant avoir démontré sa capacité financière par son règlement de 4 200,00 euros en janvier 2026 et son respect des délais qui lui avaient été accordés aux termes du jugement du 19 mai 2022.

*

A l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a comparu par avocat et s’est référé à ses dernières conclusions, confirmant l’ensemble de ses demandes, notamment en paiement des sommes de 1 002,80 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété jusqu’au 2ème trimestre 2026 inclus, et de 1 338,08 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026.

Quant à l’erreur sur le montant des provisions figurant dans la mise en demeure, il argue de ce qu’elle n’a aucune incidence dans la mesure où le défendeur n’avait rien réglé à la suite de celle-ci.

Il maintient sa demande de dommages et intérêts qu’il estime justifiée dans la mesure où le défendeur a fait l’objet de 5 jugements de condamnation en paiement de ses charges de copropriété en 10 ans.

Il confirme son accord pour un délai de paiement sur 6 mois concernant les appels des 3ème et 4ème trimestres 2026.

M. [W] [C] a comparu par avocat.

Il estime que la procédure est irrégulière, que le montant réclamé au titre des provisions exigibles excède ce qui est dû, et il se réfère à ses conclusions.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 14 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [W] [C], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] sollicite le paiement dans le délai de trente jours des appels de provision et appels de fonds travaux ALUR des 1er au 4ème trimestre 2025 au titre du budget prévisionnel de l’année 2025, d’un montant total de 2 492,01 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision,

— et le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, même s’il est rappelé dans un premier temps l’arriéré de charges d’un montant de 3 770,77 euros, il est indiqué par la suite ce qui suit aux termes de la lettre de mise en demeure du 14 octobre 2025:

“ Cette somme (3 770,77 euros) se décompose comme suit :

— Appels au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 d’un montant total de 2 492,01 €uros se décomposant comme suit :

Appels de provision appelés au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 :

— Appel du 1er trimestre 2025 : 549,38 €uros

— Appel du 2ème trimestre 2025 : 637,34 €uros

— Appel du 3ème trimestre 2025 : 593,36 €uros

— Appel du 4ème trimestre 2025 : 539,36 €uros

Appels travaux fonds ALUR dû au titre de l’année 2025 :

— Appel fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2025 : 27,46 €uros

— Appel fonds travaux ALUR du 2ème trimestre 2025 : 31,83 €uros

— Appel fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2025 : 29,64 €uros

— Appel fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2025 : 29,64 €uros

— Arriérés : 1 812,59 €uros (…)”

“(…) Par ailleurs, faute de paiement dans le délai de trente jours des appels de provisions dus au titre du budget prévisionnel de l’année 2025, des appels de fonds au titre des travaux et des appels de fonds travaux de l’année 2025 d’un montant total de 2 492,01 €uros, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la totalité des provisions de l’exercice, y compris celles votées non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviendront immédiatement exigibles et le syndicat sera fondé à réclamer le paiement de votre quote-part totale due dans les charges et travaux de l’exercice provisionnel (…)”

D’une part, la décomposition de la somme de 3 770,77 euros permettait au défendeur de déterminer quelles sommes il devait régler pour éviter l’exigibilité anticipée des provisions non échues.

D’autre part, cette lettre de mise en demeure contient l’indication des provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de ces provisions et le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Elle respecte par conséquent les trois conditions cumulatives résultant de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, il résulte de l’examen du décompte versé aux débats que les provisions appelées au titre de l’exercice 2025 n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 14 octobre 2025.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et, dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires.

Concernant l’erreur de 54,00 euros invoquée par le défendeur quant au total des provisions réclamées au titre du budget 2025, celle-ci n’a aucune incidence sur la présente procédure dans la mesure où ces provisions sont intégrées dans le décompte des charges et appels de fonds travaux versé aux débats.

Enfin, en ce qui concerne l’imputation de la somme de 500,00 euros réglée le 16 juin 2025, il est ici rappelé qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt sur la plus ancienne.

Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires l’imputation de cette somme sur l’arriéré de charges.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un extrait de compte du syndic, sur la période du 1er juillet 2024 au 30 décembre 2025,

— un extrait de compte du syndic, sur la période du 1er janvier 2024 au 5 mars 2026,

— un extrait de compte du syndic, sur la période du 1er juillet 2024 au 15 avril 2026, appel du 01/04/2026 au 30/06/2026 et appel de fonds travaux loi ALUR du 01/04/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 474,69 euros,

— le budget prévisionnel de l’année 2026 de M. [W] [C],

— les relances et mises en demeure du syndic,

— les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2024, de l’année 2025 et des 1er et 2ème trimestres 2026,

— les régularisations de charges des exercices 2024 et 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 27 février 2023, 30 mai 2023, 15 mai 2024, 10 mars 2025 et 2 mars 2026,

— le règlement de copropriété,

— les jugements des 7 janvier 2016, 7 novembre 2017, 18 février 2020 et 19 mai 2022,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant actualisé de 1 002,80 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires les frais de rejet de prélèvement de 17,50 euros débités le 16 janvier 2024 et ceux de 17,00 euros débités les 15 février 2024, 19 avril 2024 et 15 juillet 2024, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er juillet 2024 au 15 avril 2024, appel du 01/04/2026 au 30/06/2024 et fonds de travaux loi ALUR du 01/04/2026 inclus, s’élève à la somme de 934,30 euros (= 1 002,80€-17,50€-17,00€-17,00€-17,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 1 338,08 euros au titre des charges provisionnelles pour les 3ème et 4ème trimestres 2026.

De son côté, M. [W] [C] se prévaut de l’arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation en date du 15 Janvier 2026.

Au vu de l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 14 octobre 2025 ne visant que les appels de provisions et appels de fonds travaux ALUR de l’exercice 2025 et ne rendant donc pas exigibles les charges provisionnelles des 3ème et 4ème trimestres 2026, non échues contrairement aux charges des 1er et 2ème trimestres 2026.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] en paiement des charges provisionnelles des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, si M. [W] [C] a déjà été condamné par jugements des 7 janvier 2016, 7 novembre 2017, 18 février 2020 et 19 mai 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété. Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Cependant il est noté un versement ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets qui sont dus. Il sera appelé que le juge de la procédure accélérée au fond, rend un jugement au fond, et est compétent pour statuer sur les dommages et intérets.

En conséquence, M. [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérets.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] réclame une somme de 362,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONSTITUTION A L’AVOCAT” de 200,00 euros et “SUIVI DOSSIER ASSIGNATION” de 96,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de relance du 21 mai 2025 de 36,00 euros ne sont pas justifiés, les modalités d’envoi n’étant pas produites.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 27 novembre 2024, d’un montant de 30,00 euros conforme à la tarification figurant dans le contrat de syndic, apparaissent bien fondés.

En conséquence, M. [W] [C] sera condamné au paiement de la somme de 30,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [W] [C] sollicite un délai de paiement sur une période de 12 mois, en sus des charges courantes.

Il justifie sa demande en indiquant qu’il a réglé l’intégralité de l’arriéré de ses charges en janvier 2026 par son règlement de 4 200,00 euros en janvier 2026 et qu’il avait respecté les délais qui lui avaient été accordés par le jugement du 19 mai 2022.

Au soutien, il verse aux débats une copie de son avis d’imposition sur les revenus 2024 indiquant un revenu imposable de 26 977,00 euros.

En ce qui le concerne, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] a confirmé son accord sur un délai de paiement de 6 mois en ce qui concerne les provisions des 3ème et 4ème trimestres 2026, pour le paiement desquelles sa demande a été déclarée irrecevable.

Toutefois, compte tenu du montant de la dette de M. [W] [C], il lui sera accordé un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [W] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 934,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er juillet 2024 au 15 avril 2024, appel du 01/04/2026 au 30/06/2024 et fonds de travaux loi ALUR du 01/04/2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] en paiement des charges provisionnelles des 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 100,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 30,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE [W] [C] à s’acquitter du règlement de la somme de 934,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds

travaux loi ALUR en 5 versements mensuels de 150,00 euros, le 6ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour M. [W] [C] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,