TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 23/00599 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PDG5

NAC : 72A

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires JUNOT 41, situé [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, inscrit au RCS de [Localité 3] sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est [Adresse 2] et l’établissement secondaire [Adresse 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [A] [K] épouse [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] sont propriétaire des lots n°376 et 295 au sein de la résidence en copropriété [F] 41 sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Convergence Immobilier, a fait assigner M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées, outre leur condamnation solidaire au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

*

Aux termes de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 14 mai 2024 et signifiées par voie de commissaire de justice du 03 juin 2024 au défendeur défaillant, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de:

— DEBOUTER Madame [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [F] [V] et Madame [A] [K] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé “[Adresse 7]" sis [Adresse 5] à [Localité 4], la somme actualisée en principal de 4.909,09 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 05/04/2024, règlement du 05/04/2024 inclus, et représentant :

—  3.379,33 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  1.529,76 € au titre des frais relevant de l’artic1e 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

Subsidiairement, si le tribunal devait accorder des délais de paiement aux époux [V],

— DIRE que ces délais seront limités à 8 mois maximum et seront assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des échéances convenues, et ce tant au titre des charges passées que des charges à venir ;

— ASSORTIR la condamnation prononcée à 1'encontre de Monsieur [F] [V] et Madame [A] [K] épouse [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de:

o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 09/08/2012, pour paiement de la somme de 1.287,88 € ;

o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 25/01/2013, pour paiement de la somme de 2.874,79 € ;

o de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 4.081,98 € ;

o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 9.426,51 € ;

o du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de Justice associés, en date du 04/06/2021, pour paiement de la somme de 7.956,86 € ;

o de la mise en demeure adressée par Maître PELIT-JUMEL, Avocat, en date du 03/02/2022, pour paiement de la somme de 10.532,74 € ;

o de la date de délivrance de l°assignation introductive d’instance surs la somme de 12.990,29€;

o de la date de régularisation des présentes conclusions sur la somme de 15.231,00 €

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de 1”assignation

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [F] [V] et Madame [A] [K] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé “JUNOT 41" sis [Adresse 5] à [Localité 4], la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [F] [V] et Madame [A] [K] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé “ [Adresse 7] “ sis [Adresse 5] à [Localité 4], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°3, régulièrement notifiées par Rpva le 24 septembre 2024, Mme [A] [V] née [K] demande au tribunal judiciaire de:

— Dire et juger Madame [A] [K] épouse [V] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier, de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— Subsidiairement :

— Ramener la créance due au titre des charges de copropriété impayées à la date du 05 avril 2024 à la somme de 366,50 euros

— accorder à Madame [V] des délais de paiement sur 24 mois

— Ordonner que les paiements opérés pendant ces délais s’imputeront d”abord sur le capital

En tout état de cause,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Subsídiairement, ramener la demande d’artic1e 700 du Code de Procédure Civile à de plus justes proportions

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier de sa demande de condamnation aux dépens

*

Bien que régulièrement assigné, M. [F] [V] n’a pas constitué avocat.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé les débats et fixé l’audience au 13 novembre 2025. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

a- Sur la prescription

Aux termes de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre courant, a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont désormais applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2222 alinéa 2 du même code précise, qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il en résulte, en application de l’article 42, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, que les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans et, à compter de l’entrée en application de la loi du 23 novembre 2018, soit le 25 novembre 2018, que les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par un délai de cinq ans.

En application de l’article 2222 alinéa 2, le point de départ de la prescription quinquennale des créances antérieures au 25 novembre 2018, commence à courir à compter de cette date, sans que son délai ne puisse excéder un délai de 10 ans.

Le litige de l’espèce oppose les parties sur la prescription des charges de copropriété réclamées puisque Mme [A] [K] épouse [V] soutient que la prescription quinquennale ne permet pas au syndicat des copropriétaires de réclamer le paiement des charges antérieures de plus de 5 ans à la date de l’assignation introductive d’instance tandis que le syndicat des copropriétaires réplique que son action reste soumise à la prescription décennale antérieure à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 5] puisque son assignation introductive d’instance est du 12/01/2023.

Sur ce

Il ressort du décompte versé en pièce 125 par le demandeur que, dans le cadre de la présente procédure introduite par assignation du 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires réclame les charges de copropriété impayées sur une période du 01 janvier 2009 au 05 avril 2024.

Au regard des dispositions combinées des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2222 alinéa 2 du code civil, s’agissant des charges les plus anciennes, antérieures au 12 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires disposait d’un délai de 5 ans pour agir à compter du 25 novembre 2018, sans que ce délai ne puisse dépasser une durée totale de 10 ans à compter de la mise en recouvrement.

Il s’en déduit que les charges de copropriété antérieures au 12 janvier 2013 -dont le montant s’établit à la somme de 2.874,79 euros au regard du décompte en pièce 125, sont prescrites.

b- Sur le bien fondé de la demande en paiement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots 376 et 295 dans la copropriété ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux ;

— un décompte des charges et provisions réclamées du 01/01/2009 au 05/04/2024 prov/chg courante 01/04/2024, cotisation fonds travaux 01/04/2024 et virt [V] 05/04/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 4.909,09 euros se répartissant en 3 379,33 euros de charges de copropriété et 1 529,76 euros de frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé au titre des charges de copropriété la somme de 2.874,79 euros correspondant à des charges de copropriété antérieures au 12 janvier 2013 et donc prescrites.

Dans ces conditions, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’élève à la somme de 504,54 euros (3 379,33 – 2 874,79).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2021 -les modalités d’envoi des lettres de mise en demeure des 09/08/2012, 25/01/2013, 26/09/2019 et 05/05/2021 n’ayant pas été versées aux débats.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Conformément à l’article 220 du code civil, M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] sont solidairement condamnés au paiement de la dette.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, l’absence de versement aux débats d’un décompte spécifique reprenant uniquement les frais de recouvrement réclamé ne permet pas au tribunal d’apprécier le bien fondé de la demande présentée de ce chef par le syndicat des copropriétaires étant rappelé au surplus que les frais réclamés antérieurs au 12 janvier 2013 sont prescrits.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne se présume pas.

En effet, le retard de paiement ne peut suffire à démontrer la mauvaise foi au surplus dans u contexte où les défendeurs ont effectué des versements pour tenter de contenir leur dette.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la défenderesse ne verse aux débats aucune pièce pour justifier que sa situation financière lui permettra d’honorer le règlement de la dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

Mme [A] [K] épouse [V] ne peut qu’être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire:

M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V], parties perdantes, sont solidairement condamnés aux dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] sont par ailleurs solidairement condamnés à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 504,54 euros au titre des charges et provisions arrêtés au 05 avril 2024 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 04 juin 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés, par application de l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [A] [K] épouse [V] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [A] [K] épouse [V] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,