RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 mai 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00006 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RNYC

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Cécile CANDAS, Greffier lors des débats à l’audience du 10 avril 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SAS SVENSKASAGAX 3, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par M^e Marie-Laure CHAROLLOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0335,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SAS [Localité 1] LINE [G], dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Pierre-Philippe FRANC du CABINET FRANC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0189, substitué par Maître Alexandra ELLAKANI, avocat au barreau de l’Essonne,

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, la SAS Svenskasagax 3 a assigné en référé la SAS Trans Line [G] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 modifié par la loi n°89-1008 du 31 décembre 1989 modifié par l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1103, 1104, 1728, 1729, 1217, 1224 et 1344 du code civil, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 20 mars 2023, en vertu du commandement en date du 3 avril 2025, de dire le bail résilié depuis le 4 mai 2025, et dire que soit ordonnée l’expulsion de la société [Localité 1] LINE [G], devenue par le jeu de ladite clause résolutoire occupante des lieux sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force armée et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné ou dans tel autre lieu au choix de la société bailleresse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société [Localité 1] LINE [G] à payer à la société SVENSKASAGAX 3 une indemnité d’occupation provisionnelle « … journalière par jour de retard égale au double du dernier loyer journalier en cours avec ses accessoires pour la période écoulée entre la fin du bail et la remise des lieux à la disposition du bailleur » à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du locataire et la libération des locaux ;

— Débouter la société [Localité 1] LINE [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société [Localité 1] LINE [G] à payer à la société SVENSKASAGAX 3 la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais de constat, et les frais de délivrance de la présente assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et renvoyée et entendue à l’audience du 10 avril 2026.

A l’audience du 10 avril 2026, la SAS Svenskasagax 3, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Svenskasagax 3 expose que, par acte du 17 mars 2023, elle a donné à bail commercial, à la SAS [Localité 1] Line [G] un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], faisant suite à un bail dérogatoire prenant fin le 30 mars 2023. Elle explique que, sa locataire stationnant des camions et des remorques en dehors des surfaces qui lui sont louées, elle cause une gêne récurrente aux autres occupants du site et manque gravement à ses obligations contractuelles. Elle indique avoir été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 3 avril 2025 un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire figurant au contrat, lequel est resté infructueux dans le délai imparti. Elle estime désormais la clause résolutoire acquise depuis le 4 mai 2025.

En défense, la SAS [Localité 1] Line [G], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité le rejet des demandes et la condamnation de la SAS Svenskasagax 3 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il n’entre pas dans les compétences du juge des référés de prononcer la résiliation du bail et qu’en toute hypothèse la clause résolutoire visée n’évoque aucune obligation liée à des places de stationnement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 12 mai 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

S’il est exact que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la résiliation du bail, il peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le manquement visé dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La désignation des lieux figurant au paragraphe CP1.1 du bail précise que sont loués le lot A5 d’activités comprenant 5 portes sectionnelles, une aire de stationnement extérieure d’environ 1 500 m² située à l’entrée du site devant le moulin du céréalier et dix emplacements de stationnement extérieurs situés le long du bâtiment d’activité.

Le bail stipule en son article CG6.3 i) que « le Preneur ne laissera pénétrer aucun véhicule, sauf aux emplacements prévus à cet effet. Le Preneur ne devra déposer ou entreposer aucun objet dans les emplacements de parkings, lesquels sont réservés exclusivement au stationnement des véhicules de tourisme, ni y effectuer aucune réparation, entretien, essai, lavage ou nettoyage de véhicules ».

Par procès-verbal de constat établi en date du 26 mars 2025, le commissaire de justice a relevé, en dehors des dix places réservées à la SAS [Localité 1] Line [G], la présence cinq camions et de deux remorques sur les places de stationnement réservées à la société Tapa Steel, de trois camions devant le bâtiment d’activités, d’un camion poubelle devant les portes sectionnelles de la SAS [Localité 1] Line [G], d’une remorque à gauche de l’espace réservé à la société Tapa Steel, de deux remorques avant les dix places de stationnement réservées à la SAS [Localité 1] Line [G], de cinq camions sur les autres places de stationnement, de divers matériaux, détritus, pneus et véhicules accidentés, outre cinq autres camions et trois remorques.

Or, l’article CG15 du bail stipule que, « à défaut par le Preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du Bail et de ses annexes, ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement de copropriété ou du règlement intérieur (s’il en existe) et notamment, sans que cette liste ne soit limitative, en cas de : […] – non-respect de la destination contractuelle des Locaux prévue à l’article CP3 du Bail ; […] – non-respect des obligations incombant au Preneur en matière de respect de la réglementation applicable aux Locaux et/ou aux activités que le Preneur y exerce, y compris en matière d’hygiène et de sécurité ; […] le Bail sera alors, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un mois après un commandement de payer, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures […] ».

Sur cette base, la SAS Svenskasagax 3 a fait délivrer, le 3 avril 2025, à la SAS [Localité 1] Line [G] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à mettre fin aux infractions suivantes :

— Présence de nombreuses remorques et camions sur des emplacements loués à la société TATA STEEL,

— Présence de remorques sur les voies de circulations et notamment le long du bâtiment d’activités,

— Présence de nombreux camions situés en dehors des dix emplacements extérieurs situés le long du bâtiment d’activités loué,

— Présence de camions, de pièces détachées, de véhicules à l’état d’épave, de pneus et de détritus en importante quantité au sein de l’aire de stationnement extérieure d’environ 1 500 m² située à l’entrée du site devant le moulin céréalier.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement qui précise qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature et les causes des actions réclamées, de procéder à la régularisation de la situation ou de motiver la critique des infractions relevées.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS Svenskasagax 3 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Par un constat établi par commissaire de justice en date du 28 août 2025, la SAS Svenskasagax 3 établit que demeurent de nombreux camions en lien avec l’activité de la SAS [Localité 1] Line [G] stationnés en dehors des places données à bail dont plusieurs gênent la circulation.

La SAS [Localité 1] Line [G] ne développe aucun moyen pour contester les termes du commandement de faire et du constat de commissaire de justice.

Le commandement de faire étant ainsi demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SAS [Localité 1] Line [G] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte, le recours à la force publique étant autorisé.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, en ce compris les véhicules, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS [Localité 1] Line [G] causant un préjudice à la SAS Svenskasagax 3, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 4 mai 2025.

Enfin, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale, et est, comme telle, susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS [Localité 1] Line [G] au paiement de ladite indemnité à compter du 4 mai 2026, en deniers et quittances, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les frais et dépens

La SAS [Localité 1] Line [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris notamment le coût du commandement de faire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS [Localité 1] Line [G] sera condamnée à payer à la SAS Svenskasagax 3 une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [Localité 1] Line [G] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 2][Adresse 4] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS [Localité 1] Line [G], à compter de la résiliation du bail, au 4 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS [Localité 1] Line [G] à payer à la SAS Svenskasagax 3 l’indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE la SAS [Localité 1] Line [G] à payer à la SAS Svenskasagax 3 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Localité 1] Line [G] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de faire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.