1 exp M^e Jean luc BOUCHARD

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 21 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00048 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QIFC

Minute N° 25/162

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt et un Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CANNES BEACH sis 06150 CANNES, 11 Rue Pierre Sémard, représentée par la SCP [K]-[S] ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES dont le siège est sis à [Adresse 1] ès qualités d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier désigné par jugement rendu en la forme des référés le 26 novembre 2020, mission renouvelées par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023, 15 novembre 2024

Représenté par M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur le Directeur de la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES AUVERGNE RHONE ALPES – service de la gestion des patrimoines privés – domicilié sis à [Localité 10], en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [T] [U] désigné à cette fonction par ordonnance en date du 25 novembre 2022

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 26 juin Août 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 14 Août 2025 délibéré prorogé au 21 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 27 juin 2024, par le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, signifié le 11 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires CANNES BEACH représenté par la SCP [K] [S] prise en la personne de Maître [J] [S], administratrice provisoire de cette copropriété a fait délivrer à Monsieur le directeur de la direction régionale des finances publiques Auvergne Rhône Alpes service de la gestion des patrimoines privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [U], désigné à cette fonction par ordonnance présidentielle du 25 novembre 2022, par acte de la SELARL ADRASTEE, commissaires de justice à Lyon, en date du 6 mars 2025, un commandement de payer la somme de 16.728,06 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie sis à Cannes (06150) dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme dénommé [Adresse 17] sis [Adresse 18] dont l’adresse postale est [Adresse 2] cadastré section AK numéro [Cadastre 7] et [Cadastre 8] volume 1 et [Cadastre 4] et AK [Cadastre 6] volume 3 et 4.

Cet ensemble immobilier comprend un bâtiment unique élevé sur 2 niveaux de sous-sols d’un rez-de-chaussée de 4 étages carrés d’un cinquième et sixième étages carrés avec parties combles d’un septième et d’un huitième étage carrés partiels et combles, des espaces libres et aménagés avec un patio piscine avec plage … et trois jardins à savoir :

— le lot numéro [Cadastre 3] consistant dans un appartement de type 2P CAB C1, désigné sous le schéma de répartition sous le numéro [Cadastre 5], situé au 2e étage, 7e porte droite dans le couloir 1-4, en venant de la batterie d’ascenseur 1 et les 117/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot numéro 2185 constituant un emplacement de voiture au 2e sous-sol (numéro [Cadastre 9]) et les 15/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 12] le 21 mars 2025, Volume 2025 S numéro 36.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 21 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le créancier poursuivant a fait assigner Monsieur le directeur de la direction régionale des finances publiques Auvergne Rhône Alpes service de la gestion des patrimoines privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [U] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 26 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 16 mai 2025 et enregistré sous le numéro 25/48.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 15], aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, demande au juge de l’exécution de :

— valider la procédure de saisie immobilière engagée par le requérant en ce compris le cahier des conditions de vente, déposé au greffe juge de l’exécution immobilière du tribunal judiciaire de Grasse ;

— statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme d’un montant de 16 728,06 euros suivant décompte arrêté au 6 mars 2025, sous réserves des intérêts postérieurs, le tout comme mentionné dans le cahier des conditions de vente ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 complétant l’article R 334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

— déclarer en tant que frais privilégiés de vente, les dépens de la présente instance ;

Conformément à l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, déterminer les modalités de poursuite de la procédure :

— EN CAS DE VENTE FORCEE

— dire et juger que la vente sera ordonnée conformément à l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, et poursuivie selon les articles R322-26 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de la mise à prix à la somme de 21 000 euros ;

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats du barreau de Grasse ;

— désigner conformément à l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, la SCP NICOLAI – PROST, commissaires de justice associés à Villeneuve Loubet, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi notamment les diagnostics afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire ;

— dire que la décision à intervenir, désignant commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— fixer les mesures de publicité conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— EN CAS DE VENTE AMIABLE

— dire et juger que la vente amiable judiciaire sera autorisée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, qui fixera les conditions de la vente amiable selon les dispositions de l’article R322-21 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution ;

En cas de d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— taxer les frais de poursuite conformément à l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution alinéa 2 et à l’article 37 du tarif de la postulation du décret du 2 avril 1960, à la charge de l’acquéreur ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics (ou réactualisation) dont distraction au profit de Maître Jean-Luc BOUCHARD avocat aux offres de droit.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation à l’audience d’orientation.

Monsieur le directeur de la direction régionale des finances publiques Auvergne Rhône Alpes service de la gestion des patrimoines privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [U], désigné à cette fonction par ordonnance présidentielle du 25 novembre 2022, n’a pas constitué avocat ni personnellement comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution seuls constituent des titres exécutoires:

— les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

— les actes et jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution ;

— les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

— les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

— le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque;

— les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu selon la procédure accélérée au fond par le délégataire du président du tribunal judiciaire de Grasse le 4 janvier 2024, signifié le 26 janvier 2024, définitif ainsi qu’il ressort du certificat de non appel délivré le 18 octobre 1004 par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Ce jugement constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La juridiction a condamné le copropriétaire défaillant au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la somme de 13 628,24 € au titre des charges de copropriété dues au titre de l’exercice N, en cours, de l’exercice N+ 1 et appel de fonds outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 et d’une indemnité de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Cette décision n’a pas donné lieu à des poursuites mobilières.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la résolution adoptée par l’administrateur provisoire du tendant à donner au syndic autorisation de procéder à la saisie immobilière de ses lots de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] BEACH excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

— principal : 13.628,24 €

— article 700 du code de procédure civile : 1.200,00 €

— dépens : 160,14 €

— intérêts au taux légal sur la somme de 13.628,24 € à compter du 3 avril 2023, majoré de 5 points à compter du 27 avril 2025 : 1.739,68 €

soit un total de 16 728,06 euros.

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie qui n’a pas constitué avocat. Le créancier poursuivant a remis au juge de l’exécution le mail adressé par le curateur par mail du 24 juin 2025 dans laquelle il précise qu’il ne constituera pas avocat en application de l’article R 2331-10 du G3P, qui ne se présentera pas l’audience et qu’il s’en remet à la sagesse du tribunal dans cette affaire

L’état daté établi le 22 avril 2025 démontre que la dette au titre des charges de copropriété ne cesse d’augmenter pour s’élever à la somme de 24 347,32 €.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance de le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] BEACH en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 16 728,06 euros, arrêtée au 27 avril 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 13 628,24 € jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par le curateur à la succession vacante représentant le débiteur, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis dépendant de sa succession, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 20 novembre 2025 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Syndicat des copropriétaires [Localité 13] BEACH, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que "le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Juge que le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] BEACH poursuit la saisie immobilière au préjudice de [T] [U] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 16 728,06 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires arrêtée au 27 avril 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 13 628,24 € jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2.

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis à [Localité 14] dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme dénommé [Adresse 17] sis [Adresse 18] dont l’adresse postale est [Adresse 2] cadastré section AK numéro [Cadastre 7] et [Cadastre 8] volume 1 et [Cadastre 4] et AK [Cadastre 6] volume 3 et 4 ;

Cet ensemble immobilier comprend un bâtiment unique élevé sur 2 niveaux de sous-sols d’un rez-de-chaussée de 4 étages carrés d’un cinquième et sixième étages carrés avec parties combles d’un septième et d’un huitième étage carrés partiels et combles, des espaces libres et aménagés avec un patio piscine avec plage … et trois jardins à savoir :

— le lot numéro [Cadastre 3] consistant dans un appartement de type 2P CAB C1, désigné sous le schéma de répartition sous le numéro [Cadastre 5], situé au 2e étage, 7e porte droite dans le couloir 1-4, en venant de la batterie d’ascenseur 1 et les 117/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot numéro 2185 constituant un emplacement de voiture au 2e sous-sol (numéro 465) et les 15/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 20 novembre 2025 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SCP NICOLAI PROST, commissaires de justice à Villeneuve-Loubet, qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise en complément des publicités légales la publicité de la vente sur les sites INTERNET, prévus à cet effet, notamment sur le site AVOVENTES ; dit que la parution sur Internet comprendra au maximum la photographie des biens éléments de la publicité prévue par l’article R322-22 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise en tant que de besoin les insertions gratuites sans limitation ; afin de permettre la diffusion des ventes à tout intéressé, autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A 4 comportant éventuellement photographie et dans le texte correspondra exactement à celui de la vie de l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution ; dit que ces affiches ainsi imprimées pourront être distribué par le commissaire de justice lors des visites actent amateur éventuel par l’avocat poursuivant à ses confrères, ses clients, tout intéressé ou transmis à ces derniers par voie de télécopie de courriel et que le coût de ces affiches sera inclus dans les frais de vente ;

Juge que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Jean-Luc Bouchard, avocat au barreau de Grasse pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION