1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e AUBRY + 1 CCC M^e BALDASSARI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 NOVEMBRE 2025

S.C.I. [Localité 5] CROISETTE

c/

S.A.S. POSTO GROUPE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00953 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QIQ5

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 15 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CANNES CROISETTE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 428 434 484,

Représentée par la société FIDUCIAL GERANCE, Société Anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous

le n’ 612 011 668, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,

M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. POSTO GROUPE, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 823 595 491, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2002, la SCI CANNES CROISETTE a donné à bail commercial à la SARL NOUS POUR VOUS, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2022, un local commercial (lot 61) sis [Adresse 8] à Cannes (06400) à usage de “nettoyage, entretien linge professionnel et particulier, production, promotion guides professionnels” moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge fixé initialement à 7.090,80€.

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2018, la SARL NOUS POUR VOUS a cédé son fonds de commerce à la SAS FIVE INVEST.

Suivant jugement en date du 26 janvier 2021, la SAS FIVE INVEST a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Cannes.

Suivant jugement en date du 5 octobre 2022, le tribunal de commerce de Grasse a arrêté le plan de redressement de la SAS FIVE INVEST et désigné lar SELARL [W] & ASSOCIES en qualité de commissaire à l’exécution au plan.

Suivant procès-verbal de décision de l’associé unique en date du 20 juillet 2023, la dénomination de la SAS FIVE INVEST a été changée en POSTO GROUPE.

Suivant jugement en date du 9 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a ordonné la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SAS POSTO GROUPE d’une créance de 9.536,60 € à titre privilégié et 329,48 € à titre chirographaire au titre des loyers dus jusqu’au 26 janvier 2021 après régularisation des charges 2020 et 2021 et de la taxe foncière 2021.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 27 mars 2025, la SCI CANNES CROISETTE a fait délivrer à la SAS POSTO GROUPE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 11.909 €, après déduction d’un solde positif de 862,54 € au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2022 :

à la régularisation de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 (1.603,12 €) et de 2024 (1.119 €);au loyer principal (1.051,18 €) et aux provisions pour charges (200 €) de décembre 2023 outre la TVA à 20% (210,24 €);au loyer principal (1.086,79 € x 6 mois) et aux provisions pour charges (200 € x 6 mois) outre la TVA à 20% (217,36 € x 6 mois) d’octobre 2024 à mars 2025 et un rappel de dépôt de garantie en février 2025 (57,28 €).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SCI CANNES CROISETTE a fait assigner la SAS POSTO GROUPE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1103, 1104 et 1728 du code civil :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 27 avril 2025 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société POSTO GROUPE, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 7] Publique si besoin était,

— condamner la société POSTO GROUPE à payer à la société [Localité 5] CROISETTE, par provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel augmentée des taxes et charges récupérables à compter du 27 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— condamner la société POSTO GROUPE, à payer, par provision, à la société [Localité 5] CROISETTE la somme de 9.700,04 €, au titre des loyers et charges dus pour la période du 27 janvier 2021 au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

— condamner la société POSTO GROUPE à payer à la société [Localité 5] CROISETTE une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SCI CANNES CROISETTE expose que la SAS POSTO GROUPE n’a pas repris le paiement régulier des loyers et des charges dont elle est redevable depuis l’ouverture de la procédure collective, que par acte en date du 27 mars 2025, elle a fait délivrer à la SAS POSTO GROUPE un commandement de payer la somme de 11.909 € en principal pour la période du 27 janvier 2021 au 31 mars 2025, demeuré infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 avril 2025, qu’elle en outre fondée à réclamer la condamnation provisionnelle de la SAS POSTO GROUPE à lui régler la somme de 9.700,04 € au titre des sommes dues entre le 27 janvier 2021 et le 31 mai 2025 et de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 2 juillet 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 15 octobre 2025.

Lors de l’audience, la SCI CANNES CROISETTE, par la voix de son conseil, a demandé le bénéfice de son assignation et précise qu’aucun règlement n’est effectué depuis le 30 avril 2025. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement au regard du montant du passif total et observe que les propositions formées par la défenderesse équivaudrait à mettre à sa charge une somme mensuelle de plus de 16.000 €.

La SAS POSTO GROUPE a constitué avocat, laquelle a sollicité oralement à l’audience des délais de paiement et proposé d’effectuer deux versements de 10.000 € chacun en octobre 2025 et novembre 2025, puis de solder la dette en 12 mensualités en sus du règlement des loyers courants. Elle précise qu’elle a rencontré des difficultés avec l’URSSAF et qu’une restructuration est en cours.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de la SCI CANNES CROISETTE, il convient de se référer à ses écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers, l’indemnité d’occupation et la clause pénale

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La demanderesse produit aux débats le contrat de bail à effet du 14 janvier 2002 le liant à la SARL NOUS POUR VOUS qui contient, en son article 6, une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain, ainsi que que l’acte de cession de fonds de commerce en date du 6 juillet 2018 précisant que le bail précité s’est poursuivi au profit de la la SAS FIVE INVEST, cessionnaire.

La SCI CANNES CROISETTE, par suite du non-paiement des taxes foncières et des ordures ménagères de 2023 et de 2024, des loyers et charges de décembre 2023 puis d’octobre 2024 à mars 2025 outre le rappel de dépôt de garantie de février 2025a fait signifier à la SAS POSTO GROUPE, le 27 mars 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 11.909 € outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance puisqu’il n’est pas contesté que la SAS POSTO GROUPE n’a procédé qu’à un règlement de 4.000 € le 2 avril 2025. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La SAS POSTO GROUPE ne conteste pas la créance locative, ni la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré, elle sollicite exclusivement des délais de paiement.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La SAS POSTO GROUPE, assignée devant le juge des référés en résiliation de trois autres baux commerciaux en cours avec la SCI CANNES CROISETTE, sollicite la possibilité de s’acquitter de la dette totale due au titre des quatre baux par deux versements de 10.000 € chacun puis le versement de 12 mensualités soldant la dette.

La SCI CANNES CROISETTE s’oppose à toute demande de délai de paiement en précisant que le passif de la SAS POSTO GROUPE au titre des quatre baux est de 101.000 € et que l’octroi d’un délai dans le cadre des quatre procédures judiciaires reviendrait, pour cette dernière, à s’acquitter de mensualités de remboursement de 16.000€ en sus des loyers courants.

En l’espèce, la SAS POSTO GROUPE ne produit aucun document à l’appui de sa demande de délai de sorte qu’elle ne justifie pas de sa capacité à apurer le passif restant dû, qui n’a fait qu’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, tout en reprenant le paiement des loyers courants.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bail se trouve en conséquence résilié de plein droit depuis le 28 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 27 mars 2025. Depuis cette date, la la SAS POSTO GROUPE est occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La demanderesse sollicite la condamnation de la SAS POSTO GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel augmenté des taxes et des charges récupérables.

Le dernier loyer trimestriel s’élève à 1.105,88 € HT.

Il convient ainsi de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à la somme de 1.105,88 €, TVA non applicable, taxes et charges en sus sur justificatifs, à compter du 28 avril 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

En effet, l’indemnité d’occupation ne constitue pas la rémunération d’une prestation de service à titre onéreux mais répare un préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de sorte qu’elle n’est pas soumise à TVA.

La SAS POSTO GROUPE sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

La demanderesse sollicite la condamnation de la SAS POSTO GROUPE à lui verser une provision de 9.700,04 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 27 janvier 2021 au 30 juin 2025 inclus, décomposée comme suit, après déduction d’un montant de 862,54 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2022, d’un montant de 1.263,08 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2023 et d’un règlement de 4.000 € intervenu le 2 avril 2025:

— terme décembre 2023 : 1.461,42 €

— taxe foncière et TOM 2023 : 1.063,12 €

— terme octobre 2024 : 1.504,15 €

— taxe foncière et TOM 2024 : 1.119 €

— terme novembre 2024 : 1.504,15€

— terme décembre 2024 : 1.504,15 €

— terme janvier 2025 : 1.504,15 €

— terme février 2025 : 1.584,34 €

— terme mars 2025 : 1.527,06 €

— terme avril 2025 : 1.527,06 €

— terme mai 2025 : 1.527,06 €

LA POSTO GROUPE ne conteste pas le montant réclamé.

En outre, il ressort du relevé de compte arrêté au 7 mai 2025 (pièce n°11 en demande) que les montants de 1.461,42 € (loyer + provision pour charges du mois de décembre 2023), de 1.063,12 € et de 1.119 € (taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024), de 1.504,15 € x 4 mois (loyer + provision pour charges des mois d’octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025), de 1.584,34 € (loyer + provision pour charges du mois de février 2025) et de 1.527,06 € x 2 mois (loyer + provision pour charges des mois de mars 2025 et avril 2025) figurent au débit du compte de la SAS POSTO GROUPE et n’ont fait l’objet d’aucun règlement étant précisé que les relevés de dépenses par répartition des exercices 2022 et 2023, le bilan annuel des charges et le relevé général des dépenses de l’exercice 2022 ainsi que les taxes foncières et d’ordures ménagères des années 2023 et 2024 sont produits aux débats.

En outre, ces montants sont corroborés par la facture n°27-23000190 en date du 3 novembre 2023 d’un montant de1.461,42 €, la facture n°27-23000206 en date du 18 décembre 2023 d’un montant de 1.063,12 €, la facture n°27-23000170 en date du 4 septembre 2024 d’un montant de 1.504,15 €, la facture n°27-24000191 en date du 1er octobre 2024 d’un montant de 1.119 €, la facture n°27-24000209 en date du 3 octobre 2024 d’un montant de 1.504,15 €, la facture n°27-24000238 en date du 6 novembre 2024 d’un montant de 1.504,15 €, la facture n°27-25000012 en date du 3 décembre 2024 d’un montant de 1.504,15 €, la facture n°27-25000230 en date du 7 janvier 2025 d’un montant de 1.584,34 €, la facture n°27-25000039 en date du 4 février 2025 d’un montant de 1.527,06 €, la facture n°25-23000053 en date du 1er avril 2025 d’un montant de 1.527,06 € et la facture n°27-25000069 en date du 1er mai 2025 d’un montant de 1.527,06 €.

Il convient en conséquence de condamner la SAS POSTO GROUPE à payer à la SCI CANNES CROISETTE, par provision, la somme de 9.700,04 € au titre du loyer et des provisions pour charges des mois de décembre 2023 et d’octobre 2024 à avril 2025 inclus et de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024.

La demanderesse sollicite que cette somme soit assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Or, les loyers et provisions pour charges des mois d’avril 2025 et mai 2025 ne sont pas visés dans le commandement de payer délivré le 27 mars 2025 portant sur la somme de 11.909 € et un règlement de 4.000 € est intervenu le 2 avril 2025. En outre, un montant de 1.263,08 € correspondant au solde de charge de l’exercice 2023 a été porté au crédit de la SAS POSTO GROUPE en avril 2025 (pièce en demande n°26)

De ce fait, la somme de 6.645,92 € (11.909 € – 1.263,08 € – 4.000 €) produira intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 12 juin 2025, date de la délivrance de l’assignation.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS POSTO GROUPE , partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 850 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Déboute la SAS POSTO GROUPE de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 28 avril 2025, du bail commercial en date du 14 janvier 2002 liant la SCI CANNES CROISETTE à la SAS POSTO GROUPE, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS POSTO GROUPE des locaux commerciaux (lot 61) sis [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1.105,88 €, TVA non applicable, taxes et charges en sus sur justificatifs, à compter du 28 avril 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés;

Condamne la SAS POSTO GROUPE à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI CANNES CROISETTE ;

Condamne la SAS POSTO GROUPE à payer à la SCI CANNES CROISETTE la somme provisionnelle de 9.700,04 € au titre du loyer et des provisions pour charges des mois de décembre 2023 et d’octobre 2024 à avril 2025 inclus et de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 6.645,92 € à compter du 27 mars 2025, date de la délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 12 juin 2025, date de la délivrance de l’assignation ;

Condamne la SAS POSTO GROUPE aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS POSTO GROUPE à payer à la SCI CANNES CROISETTE une indemnité de 850 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés