1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me [Localité 6] + 1 CCC M^e FLAMBARD

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 JUIN 2025

S.C.I. ERI CHRIS

c/

S.A.S.U. LA MAIGAZ

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01945 -

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6Z6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. ERI-CHRIS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 440 983 716, Représentée par Madame [F] [H], en sa qualité de co-Gérante Associée en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Vanessa CANET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S.U. LA MAIGAZ, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 981 328 032, Représentée par son Président et Associé unique, Monsieur [E] [J], en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Julie FLAMBARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

absente à l’audience

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2024, la SCI ERI-CHRIS a donné à bail commercial à la SASU LA MAIGAZ, pour une durée de neuf années à compter du 17 janvier 2024, un local commercial (lots 1, 4, 9 et 10) situé [Adresse 12] et plus précisément au [Adresse 11], dans le bâtiment A, dénommé « [Adresse 13] » à [Adresse 9]) moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges initialement fixé à 24.805,57 €, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Le montant du loyer et charges est actuellement de 3.080,56 € TTC par mois.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 4 octobre 2024, la SCI ERI-CHRIS a fait délivrer à la SASU LA MAIGAZ un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 9.562 € correspondant aux loyers des mois de juillet 2024, août 2024 et septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SCI ERI-CHRIS a fait assigner la SASU « LA MAIGAZ » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, fixer une indemnité d’occupation et condamner la requise au paiement de l’arriéré de loyers à titre provisionnel, d’un montant de 15.723,12 € correspondant aux loyers impayés des mois de juillet à novembre 2024 inclus.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 décembre 2024, a fait l’objet de deux renvois, à la demande des parties, et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 23 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 20 avril 2025, soutenues oralement à l’audience, la SCI ERI-CHRIS demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1741 du code civil et L.143-41 du code de commerce, de :

A titre principal

— rejeter la demande de constatation de l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande formée par la SCI ERI-CHRIS,

— se déclarer compétent pour statuer sur les demandes présentées,

En conséquence,

— rejeter les demandes fins et conclusions de la SASU LA MAIGAZ,

— constater qu’à la suite du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024, la clause résolutoire est acquise faute pour la société LA MAIGAZ d’avoir régularisé sa dette locative,

— constater la résiliation du bail et déclarer la société LA MAIGAZ occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de la société LA MAIGAZ et celle de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle lui loue en la forme accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner,

— condamner la société LA MAIGAZ à lui payer, à titre provisionnel la somme en principal de 3.080,56 € au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1155 du code civil, à compter du 1er juillet 2024, au fur et à mesure des échéances,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, à la somme 3.080,56 € par mois, hors taxe et hors charge, et condamner société LA MAIGAZ lui payer ladite indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société LA MAIGAZ à payer une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024, de la présente assignation et de sa dénonce.

La SCI ERI-CHRIS expose, au soutien de ses demandes, que par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2016, elle a donné à bail à commercial en renouvellement à la SARL BRASSERIE DE L’ESTEREL les locaux objets du litige, laquelle a cédé à la SASU LA MAIGAZ, le 17 janvier 2024, le fonds de commerce de « bar, restaurant, brasserie » qu’elle y exploitait, qu’aux termes d’un acte formalisé le même jour, elle a renouvelé le bail commercial au profit de la SASU LA MAIGAZ, que cette dernière a cessé tout règlement depuis le mois de juillet 2024, qu’un commandement de payer la somme de 9.562 € en principal lui a été délivré le 4 octobre 2024, dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, pas plus que les loyers d’octobre 2024 et novembre 2024, que les désordres évoqués par la SASU LA MAIGAZ (infiltrations) ne relèvent pas d’un défaut d’entretien imputable au bailleur et ne justifiaient pas que le paiement des loyers soit suspendus dès lors que certains préexistaient à la cession de fonds de commerce et que ceux survenus postérieurement (problème de toiture) ont été réparés ou n’impactent pas la totalité de la zone commerciale, qu’elle a relancé le syndic, en vain, à plusieurs reprises, qu’aucun élément ne justifie que les loyers soient consignés ou que des délais de paiement lui soient accordés, et que la SASU LA MAIGAZ est redevable d’un montant de 30.805,60 € au titre de loyers impayés de juillet 2024 à avril 2025 inclus.

Lors de l’audience, la SCI ERI CHRIS, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation

La SASU LA MAIGAZ a constitué avocat, lequel, suivant courrier du 22 avril 2025 adressé à la juridiction, a indiqué s’être déchargée de la défense des intérêts de la défenderesse suivant courrier RAR en date du 7 mars 2025. Aucun avocat ne s’est constitué en ses lieu et place, ni ne s’est présenté à l’audience pour représenter les intérêts de la SASU LA MAIGAZ. Il n’y aura en conséquence pas lieu de prendre en compte les conclusions de la défenderesse notifiées par RPVA le 5 février 2025, qui n’ont pas été soutenues oralement à l’audience.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI ERI CHRIS justifie d’un état des inscriptions néant.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La SCI ERI CHRIS produit aux débats le contrat de bail à effet du 17 janvier 2024 la liant à la SASU LA MAIGAZ, qui contient en son article 15 (page 29) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI ERI CHRIS, par suite du non-paiement des loyers et provisions sur charges des mois de juilletà septembre 2024 inclus, a fait signifier à la SASU LA MAIGAZ, le 4 octobre 2024, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 9.562 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SASU LA MAIGAZ ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

Il ressort toutefois des dernières conclusions de la demanderesse et des pièces qu’elle verse aux débats que des désordres (infiltrations en plafond les jours de pluie, notamment dans la salle de restaurant) ont affecté les locaux loués depuis le mois de février 2024, que ces désordres ont été dûment signalés par la bailleresse au syndic de copropriété et que celle-ci a sollicité à plusieurs reprises son intervention et la mise en oeuvre de travaux propres à y remédier. Il ressort notamment de ces pièces que la SASU LA MAIGAZ n’a procédé à la déclaration de sinistre qui lui incombait que le 21 juillet 2024.

L’article 1219 du code civil dispose qu'”une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave” étant précisé que le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité totale de jouir et d’exploiter des lieux loués.

Toutefois, cette impossibilité n’est pas établie en l’espèce et aucun élément ne démontre que les infiltrations subies dans le local justifiaient que la SASU LA MAIGAZ s’abstienne purement et simplement de régler tout loyer à partir du mois de juillet 2024 ; il sera en outre relevé que la locataire n’a pas sollicité, avant la délivrance du commandement de payer et l’introduction de la présente instance, l’autorisation de consigner les loyers et qu’elle a, de sa propre initiative, cessé de procéder à tout règlement de loyer depuis juillet 2024 sans invoquer auprès de son bailleur une éventuelle exception d’inexécution .

Enfin, il ressort des dernières pièces communiquées par la demanderesse que le restaurant n’est plus exploité depuis Noël 2024.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance et la SASU LA MAIGAZ ne justifiant pas avoir valablement suspendu le paiement des loyers depuis juillet 2024,le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Il sera en conséquence constaté que le bail a été résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2024 et que, depuis cette date, la SASU LA MAIGAZ est occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La SCI ERI-CHRIS sollicite la condamnation de la SASU LA MAIGAZ au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué, taxes et charges comprises, soit à la somme mensuelle de 3.080,56 € à compter du 5 novembre 2024 jusqu’à la restitution des clés.

La SASU MAIGAZ sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

La SCI ERI-CHRIS sollicite en outre la condamnation de la locataire au paiement d’une provision de 30.805,60 € au titre des loyers et de charges impayés des mois de juillet 2024 à avril 2025. Il sera noté que ce n’est qu’à la suite d’une erreur de plume évidente et d’un mauvais positionnement de la virgule que la somme indiquée dans le dispositif des dernières conclusions n’est que de 3.080,56 € au lieu des 30.805,60 € effectivement réclamés.

En l’absence de toute contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges impayés, et au vu des pièces versées aux débats, il convient en conséquence de condamner la SASU LA MAIGAZ à payer à la SCI ERI-CHRIS la somme de 30.805,60 € à titre provisionnel correspondant aux loyers impayés des mois de juillet 2024 à avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 9.562 € et à compter du 20 avril 2025, date de signification des dernières conclusions, pour le surplus.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SASU LA MAIGAZ, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et le coût de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ERI-CHRIS la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 5 novembre 2024, du bail commercial liant la SCI ERI -CHRIS, bailleresse, à la SASU LA MAIGAZ, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SASU LA MAIGAZ des locaux commerciaux sis [Adresse 12] et plus précisément au [Adresse 11], dans le bâtiment A, dénommé « [Adresse 13] » à [Adresse 8] ([Adresse 2]) ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 3.080,56 € TTC incluant les charges, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la restitution des clés par la SASU LA MAIGAZ ;

Condamne la SASU LA MAIGAZ à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI ERI-CHRIS ;

Condamne la SASU LA MAIGAZ à payer à la SCI ERI-CHRIS la somme provisionnelle de 30.805,60 €au titre des loyers et charges impayés des mois de juillet 2024 à avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 9.562 € et à compter du 20 avril 2025 pour le surplus ;

Condamne la SASU LA MAIGAZ aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et le coût de délivrance de l’assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU LA MAIGAZ à payer à la SCI ERI CHRIS une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés