Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e GHIGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/270

N° RG 24/05763 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7RJ

DEMANDERESSE :

S.D.C. DOMAINE LES PALMIERS B

C/o son syndic, CABINET TURIN IMMOBILIER

Le Rabelais – 36 rue du Docteur Calmette

06110 LE CANNET

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e VERAN PIAZZESI avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

né le 19 Juin 1991 à TOULON

DOMAINE LES PALMIERS B4 124 avenue Maurice Chevalier

06150 CANNES LA BOCCA

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 8 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] [T] est propriétaire des lot N°123 et N°150 au sein de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B sise 124 avenue Maurice Chevalier à CANNES LA BOCCA (06150).

Ladite résidence est soumise à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges, le Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B a, par acte de Commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024, fait citer à comparaître par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, Monsieur [E] [T] aux fins de :

«  Voir concilier les parties si faire se peut et à défaut,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B en son action et l’y déclarer bien fondé ;

CONDAMNER Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B la somme en principal de 9.513,11 € augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 05 février 2024, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

CONDAMNER Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B la somme de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice causé par le défaut de paiement ;

CONDAMNER Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

CONDAMNER Monsieur [E] [T] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer du 05 février 2024. "

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B fait valoir que :

— En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété conformément à la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

— Il démontre, au vu des pièces produites aux débats, que Monsieur [E] [T] serait débiteur de la somme de 9.513,11 € correspondant à l’arriéré de charges et travaux dus ainsi que des frais engagés par le syndicat des copropriétaires relatifs au présent contentieux.

— Monsieur [E] [T] est défaillant à payer les charges de copropriété demandées par le syndicat des copropriétaires. Cela démontre une inertie fautive dont il a résulté, pour le syndicat des copropriétaires, un préjudice.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [E] [T], régulièrement assignés, est non-comparant, ni représenté.

Par ordonnance en date du 13 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience de plaidoiries du 16 mai 2025, l’affaire a été appelée et mise en délibéré à la date du 08 juillet 2025, le délibéré étant ensuite prorogé au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action des demandeurs, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office n’est en jeu en l’espèce.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile expose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

«  Le décompte de régularisation de charges ;

«  La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Un relevé de propriété de Monsieur [E] [T] au sein de la copropriété DOMAINE LES PALMIERS B sise 124 avenue Maurice Chevalier à CANNES LA BOCCA (06150) ;

— Une mise en demeure du 10 octobre 2023

— Une mise en demeure en date du 12 mai 2022 ;

— Un commandement de payer en date du 05 février 2024 ;

— Des décomptes de charges et appels de fonds pour la période allant du 1er avril 2021 au 17 octobre 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 25 septembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de 2025 et 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 29 juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de 2023 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 13 septembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de 2024 ;

— Le contrat de syndic de la société TURIN IMMOBILIER en date du 25 septembre 2024 ;

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 8.356,22 € au titre des charges de copropriété impayées à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 04 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.

«  La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B expose les frais suivants :

— Des frais de mise en demeure en date du 12 mai 2022 pour une somme de………………………………………………………………………………..25,20 €.

— Remise dossier à HDJ en date du 08 novembre 2022 pour une somme de………………………………………………………………………………180,00 €.

— [U] commandement de payer en date du 02 décembre 2022 pour une somme de………………………………………………………………………………200,00 €.

— Frais de mise en demeure en date du 10 octobre 2023 pour une somme de………………………………………………………………………………..30,00 €.

— Remise à l’huissier en date du 31 janvier 2024 pour une somme de………………………………………………………………………………180,00 €.

— M. [U] commandement de payer [T] en date du 06 février 2024 pour une somme de………………………………………………………………….181,69 €.

— Remise dossier à l’avocat en date du 17 octobre 2024 pour une somme de………………………………………………………………………………360,00 €.

Il apparaît que seuls les frais de mises en demeure du 12 mai 2022 et du 10 octobre 2023 ainsi que ceux relatifs au commandement de payer en date du 06 février 2024 sont considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 susvisé.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 236,89 € au titre des frais nécessaires, décompte applicable pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 04 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [T], au paiement de la somme de 8.593,11 € correspondant à 8.356,22 € au titre des charges de copropriété impayées et à 236,89 € au titre des frais nécessaires, décompte applicable pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 04 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent selon les sommes dues de la manière suivante :

—  6.874,36 € pour la période allant du 1er avril 2021 au 06 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 06 février 2024 ;

— Pour le surplus, à compter de l’assignation du 20 novembre 2024.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en avril 2021 fait état de provisions aléatoires et peu fréquentes, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [T]

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière de la copropriété.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des chargés de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée au syndicat de copropriété un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B la somme de 1.000 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [T], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des Commissaires de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, les frais de commandement de payer, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l’article 695 du Code de procédure civile, pas plus que les frais d’hypothèque allégués, dont il n’est en outre pas justifié.

Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure lesdits frais de commandement de payer du 06 février 2024 dans la condamnation aux dépens de l’instance comme sollicité. Ceux-ci en seront donc exclus, étant par ailleurs déjà inclus dans la créance fixée plus avant.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît également inéquitable de condamner les défendeurs à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant la juridiction leurs moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

De surcroît, ce procédé constitue un détournement des dispositions impératives de l’article 750-1 du Code de procédure civile, qui prévoit à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T], au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B de la somme de 8.593,11 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.874,36 € à compter du 06 février 2024 et à compter du 20 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B la somme de 1.000 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE LES PALMIERS B de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] aux entiers dépens, lesquels n’incluront pas les frais du commandement de payer en date du 06 février 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE