Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LE GLAUNEC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/460

N° RG 25/03225 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QILI

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. HOTEL ROYA

C/o son syndic, EXPO SUD

40 boulevard du Président Wilson

06600 ANTIBES

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS

10 Boulevard Maréchal Juin

06600 ANTIBES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 06 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS est propriétaire des lots N°1051, N°1052 et N°1340 au sein de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL sis 16 Boulevard Maréchal Leclerc à ANTIBES (06600).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL a, par acte de Commissaire de Justice en date du 19 juin 2025, fait citer à comparaître la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

PRONONCER la recevabilité de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « HOTEL ROYAL » ;

CONDAMNER la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « HOTEL ROYAL », la somme de 12.338,17 euros majorés des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNER la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « HOTEL ROYAL », la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi ;

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « HOTEL ROYAL », la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant l’intégralité des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 08 septembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 06 octobre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

*****

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En ce sens, Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du demandeur, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office n’est en jeu en l’espèce.

MOTIFS :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— le décompte de régularisation de charges ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— le relevé de compte des charges dues par la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS en date du 26 mars 2025 ;

— le relevé de compte des charges dues par la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS actualisé à la date du 19 avril 2025 ;

— le relevé de propriété de la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS concernant les lots N°1051, N°1052 et N°1340 au sein de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL sis 16 Boulevard Maréchal Leclerc à ANTIBES (06600).;

— le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL ;

— l’approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et des budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 par les procès-verbaux d’assemblées générales des 24 janvier 2022, 12 août 2022, 17 octobre 2023 et 03 juillet 2024.

— le contrat de syndic conclu avec la S.A.R.L. EXPO SUD suite à l’assemblée générale du 20 juin 2024 ;

— une mise en demeure en L.R.A.R. en date du 28 mars 2025.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL fait valoir, à titre de frais nécessaires les sommes suivantes :

—  09/02/2024 : Frais de relance pour un montant 40,00 €. Cette dépense n’entre, ni dans les charges de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il convient donc de l’écarter ;

—  18/04/2024 : MONCHO VOISIN-MONCHO recouvrement charges pour un montant de 116,23 €. Cette dépense n’étant pas justifiée, elle ne peut être prise en considération ;

—  13/06/2024 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 40,00 €. Cette dépense n’étant pas justifiée, elle ne peut être prise en considération ;

—  13/08/2024 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 40,00 €. (idem) ;

—  10/09/2024 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 40,00 €. (même constat) ;

—  31/10/2024 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 40,00 €. (idem) ;

—  28/02/2025 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 40,00 €. (même constat) ;

—  27/03/2025 : MOEYAERT-LE GLAUNEC MISE EN DEMEURE MAISON DES PECHEURS pour un montant de 117,15 €. Le demandeur verse aux débats ladite mise en demeure en L.R.A.R. en date du 28 mars 2025, justifiant ainsi de celle-ci. Cette dépense entre donc dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc d’en tenir compte à ce titre ;

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL s’étend sur la période allant du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 et se calcule de la manière suivante : 12.338,17 € (somme sollicitée) – 40 – 116,23 – 40 – 40 – 40 – 40 – 40 – 117,15 = 11.864,79 €

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme totale 11.981,94 € correspondant à 11.864,79 € au titre des charges de copropriété et à 117,15 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 1er avril 2025, date de la dernière créance arrêtée.

La mise en demeure du 28 mars 2025 ayant été versée aux débats avec la justification de l’accusé de réception par la défenderesse, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de celle-ci, sur la somme de 10.878,08 € et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme totale 11.981,94 € correspondant à 11.864,79 € au titre des charges de copropriété et à 117,15 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 1er avril 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure du 28 mars 2025 sur la somme de 10.878,08 € et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 19 juin 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ROYAL la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. LA MAISON DES PECHEURS aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE