Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BIGUENET MAUREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/267

N° RG 24/02891 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PTK4

DEMANDERESSE :

S.D.C. RÉSIDENCE LES FREESIAS

C/o son syndic, CABINET J ET P BRYGIER

15 Bis boulevard Saint Charles – CS 80020

06117 LE CANNET CEDEX

représentée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [T] [U]

Knockaville, Gaybrook, Mullingag N91D2X6,

CO Westmeath

IRLANDE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 24 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [U] est propriétaire de divers lots au sein de la résidence LES FREESIAS, située 202 boulevard Leader, Cannes Grand Parc à CANNES LA BOCCA (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, par acte en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS a fait citer Madame [T] [U] devant le Tribunal judiciaire de Grasse sollicitant de :

«  CONDAMNER Madame [T] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FREESIAS les sommes suivantes :

—  946,41 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 08 février 2024, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 5 janvier 2023, date de la première mise en demeure ;

—  340,08 € au titre des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) à la date du 08 février 2024, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 5 janvier 2023, date de la première mise en demeure ;

—  8 800 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  2 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

— aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ".

Au soutien de ses prétentions, il avance que :

— Malgré plusieurs tentatives de recouvrement amiable, Madame [T] [U] est défaillante dans le paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années.

Elle a fait l’objet d’une condamnation le 12 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Grasse.

— La première mise en demeure date du 5 janvier 2023.

— La défenderesse a fait preuve de mauvaise foi. Alors qu’elle profite des avantages liés à la résidence grâce aux charges payées par les autres copropriétaires, Madame [U] s’est refusée à payer les sommes dues sans raison. A aucun moment, elle n’a engagé un recours contre les décisions de l’assemblée générale ni tenté de prendre contact avec le syndic.

*****

La clôture a été prononcée le 23 janvier 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 24 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 16 mai 2025, le délibéré de la décision a été fixé au 8 juillet 2025, prorogé au 20 août 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [L] [S], non comparant, a cependant été cité régulièrement suivant les dispositions prévues par le règlement (UE) 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; ".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));

«  le décompte de régularisation de charges ;

«  la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires LES FREESIAS au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un relevé de propriété,

— une mise en demeure adressée le 05/01/2023 par le syndic en recommandé avec accusé de réception,

— une mise en demeure adressée le 07/09/2023 par le conseil du syndic en recommandé avec accusé de réception,

— des appels de fonds, du 01/10/2019 au 31/12/2024,

— un décompte de charges individuel pour les années 2019 à 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2019, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31/12/2018, et le budget prévisionnel de l’exercice 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2020, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31/12/2019, et le budget prévisionnel de l’exercice 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31/12/2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 août 2022, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31/12/2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2023, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31/12/2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— un relevé de compte individuel arrêté au 1er février 2024.

Il appert ainsi que Madame [T] [U] reste devoir la somme de 945,69 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er février 2024 inclus.

En l’espèce, le Tribunal relève qu’il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure du 5 janvier 2023.

En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023, dont il est justifié l’envoi.

En outre, des frais ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir :

—  05/01/2023 – Frais de mise en demeure : 40,80 euros ;

—  09/03/2023 – Frais ouverture contentieux : 300,00 euros.

Et ce pour un montant total de 340,80 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer.

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, seule une mise en demeure sera retenue et la créance de la copropriété sera expurgée de la somme de 300 euros (frais ouverture contentieux) correspondants à des frais jugés nécessaires au visa de l’article 10-1 précité.

Ainsi, Madame [T] [U] sera condamnée à payer :

— la somme de 945,69 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023 ;

— la somme de 40,80 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par Madame [T] [U]. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence des Pins de condamnation aux dépens « lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965. »

En l’espèce, Madame [T] [U] sera condamnée au paiement des entiers dépens, distraits au profit de Maître Cécile BIGUENET- MAUREL, avocat.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de condamner la défenderesse à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi Madame [T] [U] de son droit de faire valoir devant la juridiction ses moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

De surcroît, ce procédé constitue un détournement des dispositions impératives de l’article 750-1 du Code de procédure civile qui prévoit à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LES FREESIAS l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS la somme de 945,69 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023 ;

CONDAMNE [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS la somme de 40,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FREESIAS de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [U] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Cécile BIGUENET- MAUREL, avocat ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE