1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e CHIOSSONE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 NOVEMBRE 2025

[H] [F]

c/

S.A.S. MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, [M] [E] [U]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01122 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKEY

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 17 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [H] [F]

née le 21 Octobre 1968 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 834 288 136, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [E] [U]

né le 27 Mai 1984 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre, prorogée au 20 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2017, Madame [H] [F] a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [U], avec faculté de substitution pour le compte de la [12] MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER en cours de formation, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2018, un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initialement fixé à 6.480 € hors taxes et hors charges, soit 540 € par mois payable d’avance chaque mois, et une provision pour charges de 224,38 € par trimestre, soit 74,79 € par mois, outre la taxe foncière.

Les lieux étaient destinés à l’usage suivant : « agence immobilière – gestion et administration générale » à l’exclusion de tout autre. Le bail prohibait en outre toute sous-location des locaux loués et toute cession du droit au bail indépendamment de la cession du fonds de commerce.

Aux termes du même acte, Monsieur [M] [P] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du preneur.

La SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER en formation a été immatriculée dans les délais convenus au bail et s’est substituée à Monsieur [Y] [U].

Le montant du loyer et des charges est de 671,17 € par mois à compter du 1er juin 2025.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 26 mars 2025, Madame [H] [F] a fait délivrer à la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER un commandement de cesser, sous un délai d’un mois, toute domiciliation de l’entreprise MSM CARS dans les lieux loués, ce commandement visant la clause résolutoire.

Suivant acte extra-judiciaire du même jour, la bailleresse a fait délivrer à la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 8.742,58 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2025.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 6 juin 2025, ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [M] [P] [U], en sa qualité de caution solidaire.

*

Par actes de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Madame [H] [F] a fait assigner la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce :

Vu le défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de sa signification,

Vu la persistance des infractions aux clauses du bail postérieurement au délai d’un mois à compter de la signification du commandement du 26 mars 2025, à savoir la domiciliation de l’entreprise de commerce de voitures et véhicules légers dénommée MSM CARS,

— constater la résiliation du bail commercial en date du 7 décembre 2017 à effet du 1er janvier 2018 par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER ainsi que de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial qu’elle occupe sis [Adresse 10], à et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [G] [X] [U], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme provisionnelle de 10.800 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus suivant décompte arrêté au 23 juin 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du :

26 mars 2025 pour la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, date de la signification du commandement de payer, et du 6 juin 2025 pour Monsieur [G] [X] [U], date de la signification de la dénonce du commandement de payer,- condamner solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [G] [X] [U], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme provisionnelle de 1.080 € au titre de la clause pénale contractuellement prévue,

— dire que le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 540 €, demeurera acquis à Madame [H] [F], bailleur, en application du contrat de bail,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [G] [X] [U] à compter du 26 avril 2025, date de la résiliation du bail, pour le cas où la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER se maintiendrait dans les lieux postérieurement à l’ordonnance à intervenir, à la somme de 671,17 € correspondant au montant du dernier loyer mensuel et des charges, et ce à compter du 26 mars 2025, date de la résiliation du bail,

— condamner enfin la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [G] [X] [U] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût des commandements signifiés le 26 mars 2025 outre la dénonce à la caution signifiée le 6 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 17 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, Madame [H] [F], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] n’ont pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse et la caution au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La bailleresse produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er janvier 2018 la liant à la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, qui contient en page 10 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer ou de ses accessoires et en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail ou de non-respect de la destination des lieux, passé le délai d’un mois suivant un commandement demeuré vain.

Madame [H] [F], par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges, a fait signifier à la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER le 26 mars 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 8.742,58 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. Il a également été régulièrement dénoncé à la caution solidaire, Monsieur [M] [P] [U], le 6 juin 2025, l’acte ayant fait l’objet de l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

Ayant constaté que Monsieur [M] [P] [U], exerçant sous l’enseigne MSM CARS une activité de commerce de voitures et de véhicules automobiles légers, était également domicilié dans les locaux loués en qualité d’entrepreneur individuel, comme cela ressort de l’attestation d’immatriculation au répertoire SIRENE en date du 17 mars 2025, la bailleresse, par acte extra-judiciaire en date du 26 mars 2025, a également fait commandement à sa locataire de respecter les clauses du bail relatives à l’interdiction de toute sous-location ou cession du droit au bail et de cesser toute domiciliation de l’entreprise MSM CARS dans les lieux loués. Ce commandement a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U], qui ne comparaissent pas bien que régulièrement assignés, n’ont pas contesté le principe ni le montant de la dette locative dans le cadre de la présente instance.

La locataire a toutefois indiqué au commissaire de justice instrumentaire, par courrier en date du 22 avril 2025, qu’elle n’était pas d’accord avec le montant réclamé, en l’absence de quittance de loyer comportant le détail des paiements et en l’état d’un accord intervenu avec la bailleresse sur une franchise de trois mois de loyers pendant la période Covid, dont il n’est toutefois pas justifié ; elle a en outre déclaré être disposée à verser les sommes qu’elle reconnaît devoir et indiqué qu’elle avait l’intention de solliciter des délais de paiement. Par un second courrier du même jour, elle a contesté la domiciliation de l’entreprise MSM CARS dans les locaux loués, soutenant que cette domiciliation correspond « à une autre unité distincte, située à la même adresse, mais totalement indépendante du local loué » et contestant toute infraction aux termes du bail interdisant la sous-location ; aucun justificatif n’a toutefois été fourni au soutien de cette affirmation.

En l’absence de tout justificatif venant au soutien des affirmations de la locataire dans ces deux courriers, ces contestations ne présentant aucun caractère sérieux, d’autant plus que le décompte sur lequel se base la bailleresse ne concerne que la période à compter du 1er janvier 2022, soit postérieurement à la période Covid.

Il est incontestable que le commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le dernier règlement de 500 € effectué par la locataire étant intervenu le 25 mars 2025 et le montant de l’arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme de 9.457,26 € au 26 avril 2025. Il en est de même concernant le commandement d’avoir à cesser de domicilier l’entreprise exerçant sous l’enseigne MBS CARS, qui était toujours domiciliée à l’adresse des locaux loués au 17 juin 2025, ainsi que cela ressort d’une situation au répertoire SIRENE à cette date et d’une attestation d’immatriculation au registre national des entreprises datée du 18 juin 2025.

Le bail se trouve en conséquence résilié de plein droit depuis le 27 avril 2025 et la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans les deux commandements. Depuis cette date, la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La demanderesse sollicite la condamnation de la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer mensuel pratiqué et des charges, soit à la somme mensuelle de 671,17 €, à compter du 27 avril 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U], en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés, en tant que de besoin, à son paiement.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges et des indemnités d’occupation échus impayés s’élève à la somme de 10.800 €, somme arrêtée au 23 juin 2025.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] à payer cette somme, à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal :

en ce qui concerne la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer, dans la limite de la somme de 8.742,58 €, et à compter du 7 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus,en ce qui concerne Monsieur [M] [P] [U], à compter du 6 juin 2025, date de la dénonce du commandement de payer, dans la limite de la somme de 8.742,58 €, et à compter du 7 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

En application de la clause « Loyer » (pp. 3 et 4 du bail), il y a lieu en outre de faire droit à la demande tendant à voir condamner solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U], à titre provisionnel, à régler la somme de 1.080 € au titre de la clause pénale fixant le montant de l’indemnité à 10 % du montant de la somme due, le juge des référés ne pouvant écarter l’application de cette clause claire et sans équivoque.

Enfin, il est stipulé au bail (p. 9) qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur. Cette clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application : il y a donc lieu de faire droit à la demande de Madame [H] [F] tendant à voir dire que le dépôt de garantie de 540 € versé lors de la signature du bail lui restera acquis.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U], parties succombantes, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et de la dénonce de cet acte à la caution en date du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [F] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 27 avril 2025, du bail commercial liant Madame [H] [F], bailleresse, à la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans les commandements délivrés par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 9], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 671,17 € incluant les charges, à compter du 27 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER ;

Condamne solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à Madame [H] [F] ;

Condamne solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] à payer à Madame [H] [F] la somme provisionnelle de 10.800 €, somme arrêtée au 23 juin 2025 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal :

en ce qui concerne la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER, à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer, dans la limite de la somme de 8.742,58 €, et à compter du 7 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus,en ce qui concerne Monsieur [M] [P] [U], à compter du 6 juin 2025, date de la dénonce du commandement de payer, dans la limite de la somme de 8.742,58 €, et à compter du 7 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus ;

Condamne solidairement la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] à payer à Madame [H] [F] la somme provisionnelle de 1.080 € au titre de la clause pénale stipulée dans le bail ;

Dit que le dépôt de garantie de 540 € versé lors de la signature du bail restera acquis à Madame [H] [F] à titre de premiers dommages et intérêts ;

Condamne la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et de la dénonce de cet acte à la caution en date du 6 juin 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS MBS INTERNATIONAL IMMOBILIER et Monsieur [M] [P] [U] in solidum à payer à Madame [H] [F] une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés