Copies délivrées le :

1 cop dos + 2 Grosses S.C.I. [1] + 2 exp S.C.I. [2], 2 exp S.E.L.A.R.L. [3] + 1 grosse M^e Alain LUCIANI + 1 exp SELARL S.Z. + 1exp SELARL [P] [L]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT du 11 Mars 2026

DÉCISION N° : 26/00103

N° RG 26/00836 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QVG7

DEMANDERESSE :

S.C.I. [1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

S.C.I. [2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant, substitué par Maître TAMAZOUT

S.E.L.A.R.L. [3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Alexandra MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame Karen JANET

DÉBATS :

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 03 Mars 2026 que le jugement serait prononcé le 11 Mars 2026 par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe,

Par décision contradictoire,

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié en date du 16 novembre 2022, une promesse unilatérale de vente a été signée entre la SCI [2], promettant, représentée par son gérant [U] [B] et Monsieur [T] [C], bénéficiaire avec faculté de substitution, portant sur des locaux situés à Valbonne Sophia-Antipolis (06152), [Adresse 6], au prix de 1 400 000 €. Cette promesse a été consentie pour une durée expirant au 30 janvier 2023.

Le délai n’ayant pu être respecté pour la levée d’option, les parties ont convenu, par avenant signé le 10 février 2023, de la prorogation du délai de validité de la promesse de vente a été prorogé au 10 mars 2023, en contrepartie du versement par le bénéficiaire au promettant de la somme de 480 000 €. La SCI [1] s’est substituée à Monsieur [T] [C] comme bénéficiaire de la promesse et a payé la somme précitée le même jour.

Le 21 avril 2023, les parties ont conclu un bail précaire « pour permettre au preneur d’utiliser les locaux le temps de la signature de l’acte réitéré de vente », valable jusqu’à la date limite du 30 juin 2023, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 500 €.

Le 5 juillet 2023, la SCI [2] a mis la SCI [1] en demeure de quitter les lieux sous quinze jours, l’informant de la résiliation du bail de plein droit dans ledit délai et en précisant qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, la pénalité financière d’un montant de 480 000 € s’appliquerait.

Le 6 juillet 2023, la SCI [1] a mis en demeure la SCI [2] d’avoir à communiquer divers documents énumérés en vue de la signature de l’acte de vente, a rappelé que les parties étaient liées par la promesse de vente et qu’elle entendait signer l’acte de vente définitif.

Fin 2023, la SCI [1] et Monsieur [T] [C] ont fait assigner la SCI [4] [X] devant le tribunal judiciaire de Grasse en réalisation forcée de la vente du bien immobilier susvisé et en dommages-intérêts.

Parallèlement, la SCI [2] a assigné la SCI [1] en référé et a sollicité son expulsion des lieux sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 8 500 € à compter du 1er juillet 2023. Selon ordonnance du 10 octobre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé la SCI [4] [X] à mieux se pourvoir s’agissant de la demande d’expulsion ou de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCI [4] [X] a interjeté appel de cette décision. La cour d’appel d'[Localité 3] a, par arrêt en date du 9 octobre 2025, confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Dans le cadre de la procédure diligentée au fond par la SCI [1] et Monsieur [C], le tribunal judiciaire de Grasse a notamment, par jugement en date du 8 décembre 2025 :

Débouté la SCI [1] et Monsieur [T] [C] de l’intégralité de leurs demandes, à savoir la demande en réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à Valbonne et les demandes en paiement de dommages-intérêts ;Débouté la SCI [2] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation de 14 500 euros par mois ;Condamné la SCI [1] à payer à la SCI [2] la somme de 480 000 € au titre de la pénalité prévue au contrat de bail précaire et dit que cette condamnation prendrait la forme d’une conservation cette même somme, versée par la SCI [1] à la SCI [5], le 10 février 2023 ;Ordonné l’expulsion de la SCI [1] des lieux sis [Adresse 7] à Valbonne, ainsi que de tout occupant de son chef.Il n’est pas justifié de la signification de cette décision, à la diligence de la SCI [2], les parties ne contestant, toutefois, pas qu’il y a bien été procédé.

Monsieur [T] [C] et la SCI [1] ont interjeté appel de cette décision, selon déclaration d’appel du 3 février 2026.

***

Selon acte d’huissier en date du 4 février 2026, la SCI [2] a fait signifier à la SCI [1] un commandement d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 14 février 2026.

***

Selon jugement du 11 février 2026, le tribunal judiciaire de Grasse a ouvert une procédure de sauvegarde à son égard et désigné la SELARL [3], prise en la personne de Maître [A] [I], en qualité de mandataire judiciaire pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers.

Le 13 février 2026, le conseil de la SCI [1] s’est rapproché du commissaire de justice instrumentaire pour exposer sa situation et l’ouverture de la procédure de sauvegarde à son égard.

L’officier ministériel lui a répondu le 18 février 2026 qu’il avait reçu instruction de poursuivre la procédure d’expulsion.

***

Monsieur [T] [C] et la SCI [1] ont, par acte du 16 février 2026, saisi le premier président de la cour d’appel, en référé, en vue de la suspension de l’exécution provisoire assortissant le jugement précité, déféré à la cour d’appel.

Cette procédure est pendante devant cette juridiction.

***

Selon ordonnance rendue le 20 février 2026 à 13 heures 45, sur requête de la SCI [1], la présente juridiction a autorisé cette dernière à assigner la SCI [2] et la SELARL [3], prise en la personne de Maître [A] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI [1], à bref délai, pour l’audience du 3 mars 2026 à 11 heures, l’assignation devant être délivrée au plus tard le 23 février 2026 à 19 heures.

Par actes d’huissier en date du 23 février 2026, respectivement signifiés à 16 h 04 et 16 h 21, la SCI [1] a fait assigner à la SELARL [6] [I], prise en la personne de Maître [A] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI [1] et à la SCI [2] à comparaître devant le juge de l’exécution de Grasse en vue de l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Vu l’assignation susvisée, valant conclusions, au terme de laquelle la SCI [1] sollicite du juge de l’exécution, au visa des articles R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution, L613-1 et L.412-3 du code de la construction et l’habitation, de :

La recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée ;Juger qu’il y a lieu de suspendre les effets du commandement d’avoir à quitter les lieux, précité ;Juger qu’elle bénéficiera d’un délai de grâce de huit mois afin d’organiser et préparer son déménagement à compter de la signification du jugement à venir ;Condamner la SCI [2] à lui payer ainsi qu’à Monsieur [T] [C], la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Vu les conclusions de la SCI [2], au terme desquelles elle sollicite du juge de l’exécution, au visa des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Débouter la SCI [1] de ses prétentions ;La condamner au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.À l’audience, les parties ont développé les moyens et prétentions contenus dans leurs écritures. La SELARL [3], prise en la personne de Maître [A] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI [1], a soutenu la demande de la SCI [1].

En outre, la SCI [1] s’est, en outre, opposée, oralement à la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [2], faisant valoir qu’elle occupe les locaux et qu’elle est la personne visée tant par l’expulsion ordonnée que par la délivrance du commandement de quitter les lieux, les sociétés de son groupe, présentes dans les locaux, l’étant de son chef.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

La demande de délais pour quitter les lieux n’étant pas suspensive d’exécution, la présente décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026, afin de permettre l’effectivité du recours de la partie demanderesse et qu’il soit statué sur sa demande avant la mise en œuvre de toute expulsion. A cette fin, les parties ont été invitées à faire connaître en cours de délibéré, le cas échéant, la date de l’octroi de la force publique, si celle-ci devait être accordée pendant ce délai.

La SCI [2] a précisé, en cours de délibéré, ne pas avoir encore obtenu le concours de la force publique.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision sera rendue en premier ressort, en application de l’article R.121-19 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut intérêt à agir :

La SCI [2] sollicite, en premier lieu, le rejet de la demande de la SCI [1], faisant valoir qu’elle est dépourvue d’intérêt à agir, dans la mesure où elle n’occupe pas les locaux, mais que ceux-ci sont loués à ses filiales.

La SCI [1] s’y oppose, faisant valoir que ses filiales occupent les locaux de son fait et que c’est elle qui est visée par la procédure d’expulsion.

***

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, c’est bien la SCI [1] qui a signé le bail précaire, en qualité de preneur. C’est également cette société dont l’expulsion a été ordonnée et à laquelle la SCI [2] a fait délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’objet social de la SCI [1] est notamment l’acquisition, la propriété, la mise en valeur, la location, la jouissance à usage d’habitation et l’administration de tout biens et droits immobiliers.

Il résulte de la note explicative concernant sa situation, établie par la SAS [7], cabinet d’expertise comptable, en vue de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, que l’activité principale de la SCI [1] était centrée sur l’acquisition et la valorisation de locaux professionnels situés à Valbonne, [Adresse 8] et que dans ce cadre, elle loue les locaux à des société de son groupe [8].

Ainsi, si trois sociétés occupent, dans les faits les locaux, elles le font du chef de la SCI [1], qui doit être en mesure de leur assurer la jouissance des locaux.

Cette dernière a donc bien intérêt à agir.

La fin de non-recevoir soulevée par la SCI [2] sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

En vertu de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution, en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence. Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R.3252-17 du code du travail, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce. Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence.

En vertu de l’article R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais formée en application des articles L.412-2 à L.412-6 est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Une mesure d’expulsion est lourde de conséquence pour la partie expulsée. Pour autant, il s’agit de la seule mesure de nature à permettre au propriétaire des locaux occupés par la personne expulsée de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. Il appartient donc au juge de l’exécution, saisi par une personne faisant l’objet d’une décision d’expulsion d’une demande de délais pour quitter les lieux, de s’assurer d’un juste équilibre entre les droits revendiqués par chacune des parties, en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, il résulte de l’historique des faits et des relations ayant lié les parties que le bail précaire qui avait été consenti par la SCI [2] à la SCI [1], l’a été dans le cadre d’une vente des locaux envisagée par les parties. En effet, ce contrat stipule notamment :

« L’Acte de Vente devait être signé au 30 janvier 2023 et a été reporté par les Parties.

La [9] a été déposée par le Notaire [O] le 14 avril 2023 de sorte que le délai de réponse de la Commune expire théoriquement au 14 juin 2023.

Des travaux ont d’ores et déjà été réalisés sur place (mise en place d’une mezzanine notamment) avec l’accord du Bailleur.

Les Parties ont convenu de conclure le présent Bail Précaire pour permettre au Preneur d’utiliser les Locaux le temps de la signature de l’Acte réitéré de Vente en l’Etude de Maître [O] prévue au plus tard à compter du 14 juin 2023 ».

Il résulte de la note explicative concernant sa situation, établie par la SAS [7], cabinet d’expertise comptable, en vue de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, qu’au regard de son activité, elle n’est qu’une société [10] qui a vocation à être le support immobilier essentiel d’un groupe économique. Il en ressort que la SCI [1] fournissait à la société tête du groupe et des filiales, l’infrastructure nécessaire à la bonne exploitation d’un ensemble de services, au sein des locaux, moyennant une prestation pécuniaire mensuelle, étant observé que les sociétés du groupe présentes dans les locaux ont, toutes, plusieurs salariés.

Le cabinet d’expertise comptable précise que la SCI [1] a engagé d’importants travaux dans les locaux (environ 300 000 € HT), avec l’accord écrit du propriétaire initial.

Cela est corroboré par son bilan et compte de résultat pour l’exercice 2025, qui fait état des installations et agencements, au titre de l’actif immobilisé, à hauteur de 305 163 €.

L’existence de ces aménagements était, d’ailleurs, visée dans le bail précaire.

Par ailleurs, il résulte du jugement de sauvegarde ouverte à l’égard de la SCI [1] que cette dernière connaît des difficultés de réorganisation et des difficultés financières, liées aux conséquences du jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 8 décembre 2025, dans la mesure, notamment, où sa demande tendant à voir concrétiser la vente immobilière des locaux occupés par ses soins a été rejetée et qu’elle n’a pas pu récupérer la somme de 480 000 € versée en 2023, lors de la prorogation de la promesse. Le tribunal judiciaire a décidé d’ouvrir une procédure de sauvegarde à son égard, destinée à faciliter sa réorganisation pour lui permettre de poursuivre son activité et l’apurement de son passif.

Il est exact, comme le soutient la SCI [2], que l’arrêt des poursuites inhérent à l’ouverture de la sauvegarde ne fait pas obstacle à l’expulsion, ne s’agissant pas d’une procédure d’exécution sur les meubles ou les immeubles. Cependant ce moyen est inopérant, la SCI [1] ne contestant pas la régularité de la procédure d’expulsion, mais sollicitant l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, au regard des circonstances de la cause et de sa situation.

La SCI [2] invoque des dépenses importantes liées à l’impossibilité de récupérer les locaux. Elle verse pour en justifier, des pièces (n°21 en défense), ne permettant pas à la présente juridiction d’apprécier ces dépenses ou de les rattacher à l’impossibilité de jouir des locaux. En effet, certaines pièces ne sont pas rédigées en langue française. D’autres concernent des versements par une société tierce (la société [11]) exécutés en vertu d’un contrat de location et de services en date du 1er juin 2023 (soit souscrit avant l’expiration du bail précaire, sa résiliation et l’expulsion de la SCI [1]).

Par ailleurs, si le tribunal sa refusé de fixer une indemnité d’occupation au profit de la SCI [2], le préjudice résultant pour la SCI [2], du maintien dans les lieux de la SCI [1], est compensé par la pénalité financière contractuellement prévue et confirmée par le tribunal, à hauteur de 480 000 € (somme d’ores et déjà payée par la SCI [1]).

En outre, la SCI [1] manifeste de la bonne volonté dans l’exécution de ses obligations en continuant à s’acquitter du loyer et des charges qui avaient été mis à sa charge en vertu du bail précaire, entre les mains de la Carpa (laquelle détenait au 15 octobre 2025, la somme de 40 500 €), exposant que la SCI [2] n’a pas souhaité les percevoir. Si cette somme est inférieure à celle perçue par ses soins par les sociétés du groupe, cela ne permet pas de caractériser une mauvaise foi de sa part, compte tenu des travaux réalisés par ses soins pour adapter la structure mise à leur disposition.

La situation fragile de la SCI [1], ayant justifié l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à son égard et les travaux et aménagements importants, réalisés dans les locaux avec l’accord de la SCI [2], qu’il lui appartient de démonter, justifie l’octroi d’un délai pour libérer les locaux.

En conséquence, au regard de ces éléments, il convient d’accorder à la SCI [1] un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement par le greffe ou de sa signification à la diligence des parties, pour quitter les lieux.

Une copie de la présente décision sera adressée au commissaire de justice instrumentaire, la SELARL [Adresse 9], conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R.121-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI [1] qui avait intérêt à la présente procédure, conservera la charge des dépens de la procédure.

Il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Vu le jugement d’expulsion du tribunal judiciaire de Grasse en date du 8 décembre 2025 ;

Vu le commandement d’avoir à quitter les lieux, sis à [Adresse 10], signifié le 4 février 2026 ;

Accorde à la SCI [1] un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement par le greffe ou de sa signification à la diligence des parties, pour quitter les lieux ;

Dit que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée à son encontre est suspendue ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens de la procédure à la charge de la SCI [1] ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Ordonne, l’envoi d’une copie de la décision au commissaire de justice instrumentaire, la SELARL [P] [L], [Adresse 11], conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R.121-15 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution