Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e HENTZIEN

1 EXP M^e SPORTES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/100

N° RG 24/06010 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAF2

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence APOLLO, sis 30 Avenue Marechal Koenig 06400 CANNES, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT, SARL immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 449 145 390, dont le siège social est sis 854 avenue du Campon 06110 LE CANNET, sous l’enseigne CABINET [K], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Yannick HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [E] [V]

née le 13 Février 1968 à COURBEVOIE (92)

26 rue Lakanal

92500 RUEIL MALMAISON

représentée par M^e Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 18 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [V] est propriétaire des lots N°238, N°55, N°119 au sein de la résidence APOLLO sise 30 avenue Marechal Koenig à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO a, par acte de Commissaire de Justice en date du 03 décembre 2024, fait citer à comparaître Madame [E] [V] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, aux fins de recouvrement de l’arriéré de charges ainsi que de l’octroi de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 29 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO sollicite de voir :

« DEBOUTER Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER que le compte de Madame [V] présente un solde débiteur en date du 28 août 2025 au titre de ses charges de copropriété de 7.758,59 € et au titre des frais nécessaires de recouvrement de 1.151,13 € ;

Par conséquent,

CONDAMNER Madame [V] au paiement de la somme de 7.758,59 € au titre des charges impayées assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer de Me [H] commissaire de justice en date du 26 avril 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

ORDONNER que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de Madame [V], au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER Madame [V] au paiement de l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 1.151,13 € composée comme suit :

RECAPITULATIF DES FRAIS

Dates

Détails des frais

Débits

Crédits

26/01/2023

Frais de 1er rappel du 26/01/2023

20,00 €

02/05/2023

Frais de 1er RAPPEL du 02/05/2023

20,00 €

01/10/2023

Frais de 1Er RAPPEL du 01/10/2023

20,00 €

07/11/2023

Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER du 07/11/2023

40,00 €

05/01/2024

TRANSMISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT

120,00 €

09/01/2024

ME HENTZIEN LRAR

90,00 €

29/02/2024

TRANSMISSION DOSSIER RECOUVREMENT

350,00€

13/05/2024

ME [H] C/ [V] 20220072

258,90 €

27/06/2024

Frais de 1er RAPPEL du 27/06/2024

20,00 €

30/08/2024

Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER du 30/08/2024

40,00 €

12/12/2024

ME [H] C/ [V]

148,23 €

20/08/2025

Frais de 1er RAPPEL du 20/08/2025

24,00 €

Total Frais : 1.151,13 €

CONDAMNER Madame [V] au paiement de la somme de 5000,00 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence ;

CONDAMNER Madame [V] au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [V] aux entiers dépens ;

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*****

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA en date du 10 décembre 2025, Madame [E] [V] sollicite de voir :

« A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO de sa demande de règlement de charges pour un montant de 7.758,59 €, dès lors qu’au 31 octobre 2025, l’arriéré de charges de Madame [V] n’excède pas 4.848,87 euros ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO de sa demande visant à voir assortir le montant de l’arriéré des charges de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 avril 2024, dès lors qu’en l’état des règlements effectués par Madame [V] au cours de l’année 2025, pour un montant de 18.868,67 €, excédant le montant de l’arriéré existant au jour de l’assignation, objet de la présente procédure, d’un montant de 13.723,72 €, les causes dudit commandement ont nécessairement été apurées et ne peuvent valablement donner droit à aucun intérêt de retard, le montant du solde débiteur de Madame [V] au jour de la décision à intervenir ne pouvant donner lieu à un intérêt au taux légal qu’à compter de la notification de cette dernière ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO, en l’état des efforts financiers de Madame [V] et de sa bonne foi, de sa demande de capitalisation desdits intérêts ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO de sa demande de règlement de frais pour un montant de 1.151,13 €, qui n’est ni fondée, ni justifiée dès lors que la présente procédure aurait pu être évitée, si le syndicat des copropriétaires avait été ouvert à la résolution amiable de ce conflit et accordé un échéancier de règlement à Madame [V] qui justifie être de bonne foi, et que les nouveaux frais facturés postérieurement à la présente procédure demeurent abusifs ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil dès lors qu’il ne démontre ni la mauvaise foi de Madame [V], ni l’existence d’un préjudice distinct occasionné par cette dernière suite au retard de règlement de ses charges ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO du surplus de ses demandes indemnitaires qui ne se justifient pas ;

A TITRE RECONVENTIONNELLE :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à faire cesser toute atteinte à la vie privée de Madame [E] [V], en lui interdisant de diffuser ou de divulguer par voie d’affichage ou tout autre moyen, toutes informations relatives à sa situation de fortune et d’une manière générale, toutes informations en lien avec sa vie privée pouvant lui porter atteinte, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à payer à Madame [E] [V] la somme de 2.500 € (Deux mille cinq cents euros) au titre de l’atteinte à sa vie privée d’ores et déjà occasionné ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à payer à Madame [E] [V] la somme de 2.700 € (deux mille sept cents euros) au titre du coût de remplacement des végétaux supprimés et endommagés ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à payer à Madame [E] [V] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de la réparation de son préjudice de jouissance occasionné suite à l’état de sa terrasse qui s’est avérée inutilisable pendant plus de trois mois après l’achèvement des travaux réalisés à l’initiative du syndicat des copropriétaires ;

ORDONNER la compensation entre la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à l’égard de Madame [V] au titre du solde de l’arriéré de ses charges et celle de Madame [E] [V] à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO au titre de la remise en état de ses plantations et de son préjudice de jouissance ;

ORDONNER en l’état de la bonne foi de Madame [V], de sa situation financière et de la particularité de ce dossier, dès lors que les charges ont drastiquement augmentées, un délai de grâce de 24 mois afin de permettre à Madame [E] [V] de s’acquitter de l’intégralité de l’arriéré de ses charges actuelles ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO à payer à Madame [E] [V] la somme de 4.000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens, dès lors que cette procédure ne se justifiait pas et aurait pu être évitée ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit qui demeure incompatible avec la présente affaire. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire dès lors que Madame [E] [V] a constitué avocat.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 05 janvier 2026. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Concernant la créance de charges à l’encontre de Madame [V] :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO fait valoir que :

— Madame [V] reste devoir la somme de 8.909,72 € dont 1.151,13 € au titre des frais nécessaires, selon décompte arrêté au 28 août 2025 ;

— Les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés, les charges sont dès lors immédiatement exigibles ;

Madame [V] rétorque que :

— Elle ne conteste pas l’existence d’un arriéré de charges ;

— En l’état des virements effectués, le solde débiteur de Madame [V], incluant les divers frais de recouvrement comptabilisés par le syndicat pour un montant de 1.151,13 €, a été ramené à 6.000 €, soit la somme de 4.848,87 € après déduction desdits frais si le syndicat des copropriétaires venait à être débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le relevé de compte de charges de Madame [V] sur la période allant du 01/01/2023 au 25/08/2025 ;

— Le relevé de propriété de Madame [E] [V] concernant les lots N°238, N°55, N°119 au sein de la résidence APOLLO sise 30 avenue Marechal Koenig à CANNES (06400) ;

— Le contrat de syndic conclu avec le cabinet [K] le 23/06/2023 suite à l’assemblée générale du même jour ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, l’ajustement du budget 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— Les appels de fonds des exercices 2023, 2024, 2025 ;

— Le règlement de copropriété de la résidence APOLLO ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ;

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO sollicite la somme de 7.758,59 € au titre des charges impayées. Madame [V] conteste devoir l’entièreté de cette somme et fait valoir n’être redevable que de 4.848,87 € au titre des charges.

A cette fin, la défenderesse verse aux débats des justificatifs de virements opérés entre le 06 janvier 2025 et le 20 octobre 2025. Madame [V] expose que son solde débiteur a été ramené à la somme de 6.000 € incluant les divers frais de recouvrement comptabilisés par le syndicat pour un montant de 1.151,13 €, soit la somme de 4.848,87 € après déduction desdits frais.

En l’espèce, à l’appui de cette démonstration Madame [V] verse uniquement aux débats une capture d’écran de ce qui semble être un récapitulatif de son compte charge auprès de la copropriété APPOLO.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

D’une part, il apparaît que le décompte versé par la défenderesse ne fait apparaître aucune date permettant de déterminer la période pour laquelle le solde était débiteur de 6.000€. De plus, cet extrait de compte ne fait état que de quelques lignes de dépenses ne permettant pas à la présente juridiction de retracer l’historique du solde débiteur et ainsi déterminer sa véracité.

En outre, Madame [V] fait valoir la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires menant à l’échec d’une solution amiable au présent litige. Au regard du procès-verbal de carence versé aux débats ainsi que des nombreux échanges de mails, ce moyen devra être écarté, dès lors qu’il ne permet pas de déterminer que Madame [V] n’est pas redevable de l’arriéré de charges sollicité par le syndicat des copropriétaires demandeur à la présente instance.

Madame [E] [V] ne rapporte pas la preuve que son solde débiteur est seulement de 4.848,87 € au 31 octobre 2025, alors que sur la période allant du 01.01.2023 au 25.08.2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO justifie d’un arriéré de charges à hauteur de 7.758,59 €, montant qui sera donc retenu.

Sur les frais nécessaires :

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de Madame [E] [V] les sommes suivantes :

RECAPITULATIF DES FRAIS

Dates

Détails des frais

Débits

26/01/2023

Frais de 1er rappel du 26/01/2023

20,00 €

Cette somme n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

02/05/2023

Frais de 1er RAPPEL du 02/05/2023

20,00 €

Même constat

01/10/2023

Frais de 1Er RAPPEL du 01/10/2023

20,00 €

Idem

07/11/2023

Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER du 07/11/2023

40,00 €

Même constat

05/01/2024

TRANSMISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT

120,00 €

Idem

09/01/2024

ME HENTZIEN LRAR

90,00 €

Cette mise en demeure L.R.A.R. est versée aux débats avec preuve de dépôt au 08.01.2024. Il conviendra donc d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

29/02/2024

TRANSMISSION DOSSIER RECOUVREMENT

350,00€

Même constat

13/05/2024

ME [H] C/ [V] 20220072

258,90 €

Il s’agit d’une sommation de payer et non d’un commandement de payer. La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Il conviendra donc de l’écarter des charges et des frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

27/06/2024

Frais de 1er RAPPEL du 27/06/2024

20,00 €

Cette somme n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

30/08/2024

Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER du 30/08/2024

40,00 €

Même constat

12/12/2024

ME [H] C/ [V]

148,23 €

Le demandeur ne justifie pas de la production d’une pièce fondant sa demande au titre des charges ou des frais nécessaires. Il conviendra donc de l’écarter.

20/08/2025

Frais de 1er RAPPEL du 20/08/2025

24,00 €

Cette somme n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

Total Frais : 1.151,13 €

Il apparaît donc que seule la mise en demeure du 09/01/2024 pour un montant de 90 € entre dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO la somme totale de 7.848,59 €, correspondant à 7.758,59 € au titre des charges de copropriété et à 90 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce pour la période allant du 01/01/2023 jusqu’au 25/08/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Sur les intérêts au taux légal :

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO sollicite l’application des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 26 avril 2024 sur la somme de 7.758,59 €.

A contrario, Madame [V] conteste l’application des intérêts au taux légal à compter de la sommation et considère que suite aux virements effectués et justificatifs versés aux débats les causes de la sommation de payer ont nécessairement été apurées et ne peuvent valablement donner droit à des intérêts de retard qu’à compter de la notification de la décision à intervenir.

Or, selon le principe de continuité, l’intérêt court jusqu’à l’extinction de la dette, c’est-à-dire jusqu’au paiement effectif des sommes dues portant intérêt.

Il a été démontré plus avant que Madame [E] [V] est toujours débitrice d’un arriéré de charges à hauteur de 7.758,59 €.

Pour rappel, les intérêts au taux légal s’appliquent sur l’intégralité de la créance au sens de l’article 1231-6 du Code civil. Dès lors, il convient de prendre en compte les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 d’un montant de 90 € pour le calcul des intérêts au taux légal.

Par conséquent, la sommation de payer en date du 26 avril 2024 ayant été versée aux débats, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de cette date sur la somme totale de 7.848,59€ (7.758,59 € au titre des charges + 90 € au titre des frais nécessaires), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la capitalisation des intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO sollicite la capitalisation des intérêts.

Il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts, de droit, échus pour une année civile, sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que :

— Le défaut de paiement de Madame [V] compromet les travaux nécessaires de la copropriété qui ont été votés en assemblée générale, les appels de fonds étant nécessaires à leur financement et devant être libérés immédiatement pour ce faire ;

— Cette situation est génératrice d’un préjudice réel et sérieux pour le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO qui est contraint de s’adresser à justice afin de recouvrer les charges de copropriété dues ;

— le requérant est fondé à solliciter l’octroi de dommages-et-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, à hauteur de 5.000 €.

Madame [E] [V] rétorque que le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO ne justifie ni de sa mauvaise foi, ni de l’existence d’un préjudice distinct du retard dans le paiement de ses charges de copropriété.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur ne rapporte les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières. Cependant, Madame [V] fait valoir plusieurs virements opérés entre le 06 janvier 2025 et le 20 octobre 2025.

Il ressort que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie. En effet, il est de jurisprudence constante que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation, si la mauvaise foi du débiteur n’est pas rapportée.

Au regard des virements effectués par Madame [V] afin d’apurer sa dette, il n’est pas démontré que cette dernière a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que Madame [V] a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-et-intérêts.

Sur l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires APPOLO a exposés au visa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Le Tribunal rappelle que les frais pouvant être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 s’entendent des frais exposés pour le recouvrement amiable des charges communes, qui traduisent les diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre le recouvrement de la créance.

Sur ce point, il est rappelé que le Tribunal a pris en compte dans les développements qui précèdent les diligences déjà entreprises et frais nécessaires exposés.

Toute autre demande formulée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur l’atteinte à la vie privée de Madame [V] :

Madame [V] considère que :

— Le conseil syndical divulgue à l’ensemble des copropriétaires de la résidence APPOLO et affiche tous les mois son rapport dans lequel figure le montant détaillé des dettes de charges de copropriété avec le nom des copropriétaires concernés.

— Dès lors, l’information divulguée par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son conseil syndical, tant par voie d’affichage dans les parties communes que par le réseau WHATSAPP, porte atteinte à la vie privée de Madame [V] et lui occasionne un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts sur le fondement de la violation de l’article 9 du Code civil.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO rétorque que Madame [V] ne peut arguer d’une violation de sa vie privée, dès lors que l’état comptable de Madame [V] figure auprès de celui des autres copropriétaires défaillants dans le rapport rendu par le conseil syndical, avec la mention des diligences en cours aux fins de recouvrement.

Sur ces éléments :

Il est constant que la violation des droits de la personnalité est traditionnellement sanctionnée civilement par les règles de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du Code civil, par l’attribution de dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant.

En l’espèce, Madame [V] fait état de ce que le syndicat des copropriétaires affiche dans les parties communes de l’immeuble et publie sur la discussion WHATS-APP de la copropriété, son compte débiteur démontrant ainsi de manière publique, l’état de ses finances envers le syndicat des copropriétaires. En ce sens, il s’agit selon Madame [V] d’une atteinte à sa vie privée conformément à l’article 9 du Code civil.

Il s’avère que le document auquel fait référence Madame [V] est le compte-rendu du conseil syndical en date du 11 janvier 2024 relatif à l’état des dépenses des exercices 2023 et 2024, retraçant ainsi la comptabilité de la copropriété sur ces périodes. Ce document fait mention de la balance des copropriétaires débiteurs mais également des dépenses liées aux travaux en cours, des sinistres ou encore des dépenses diverses à engager pour le syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO.

Or, même s’il n’existe aucune définition complète du terme « vie privée », celui-ci est communément entendu comme la protection de la sphère d’intimité de chacun par opposition à la vie publique.

Il s’en déduit que Madame [V] ne saurait arguer d’une violation de sa vie privée, dès lors que le document litigieux est un compte-rendu du conseil syndical de la copropriété APOLLO faisant mention de l’état des dépenses générales des exercices comptables 2023 et 2024.

En ce sens, le syndicat des copropriétaires, par le biais du syndic en exercice, effectue uniquement son devoir de gestion, d’administration et de conservation de l’immeuble APOLLO au sens de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En l’absence de preuve rapportée d’une quelconque faute du syndicat ouvrant le droit à l’octroi de dommages-et-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, il conviendra de débouter Madame [E] [V] de sa demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts sur le fondement de la violation de sa vie privée.

Sur le paiement du coût de remplacement des végétaux et l’indemnisation du préjudice de jouissance :

Madame [V] argue que :

— Suite à des travaux de ravalement effectués au cours du mois d’avril 2024, la requise a été victime de divers désordres qui, à ce jour, n’ont toujours pas été réparés. Ces désordres consistent en l’absence de remise en place de son arrosage automatique ainsi que l’arrachage de plusieurs arbres et végétaux morts.

A ce titre, Madame [V] sollicite réparation tant de son préjudice matériel que de son préjudice moral en découlant. Elle chiffre son préjudice matériel à hauteur de 2.700€ par la production de deux devis révélant le coût de remplacement desdits végétaux. Elle chiffre son préjudice de jouissance à hauteur de 3.000 € en considérant que sa terrasse n’a pas pu être utilisable pendant 3 mois suite aux travaux du syndicat des copropriétaires.

— Madame [V] sollicite donc la compensation entre son arriéré de charges et les dommages-et-intérêts dus au titre de son préjudice de jouissance et son préjudice matériel avec sa dette de charge enregistrée auprès du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que ce litige est étranger aux débats, qui ne sont relatifs qu’au défaut de paiement récurrent des charges de copropriété de Madame [V], et que les désordres sont liés au défaut d’entretien des jardinières par celle-ci.

Sur ces éléments :

En vertu de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, Madame [V] produit aux débats les échanges de mails avec la société ABM ETANCHEITE en charge des travaux d’étanchéité, qui aurait causé les désordres allégués sur sa terrasse. Il est également produit des photos de l’état dans lequel la terrasse de Madame [V] aurait été laissée alors que lesdits travaux étaient terminés et la remise en eau faite.

Le syndicat des copropriétaires argue que ces désordres ont pour origine l’entretien défectueux par Madame [V] des jardinières et arbustes ayant pour conséquences le percement de l’étanchéité.

Il est constant que le syndicat ne peut se dégager de sa responsabilité en invoquant la lenteur ou la carence des entreprises intervenues sur le chantier. Dans ses rapports avec les copropriétaires, le syndicat est seul responsable du bon déroulement des travaux qu’il a commandés. Il est donc chargé de les diriger avec la diligence optimale en prenant toute mesure utile afin de veiller à leur bonne fin, sauf à appeler en cause, dans l’action dirigée à son encontre, les entrepreneurs ou à se retourner ultérieurement contre eux.

Toutefois, les éléments produits aux débats par Madame [V] pour justifier des préjudices qu’elle dit avoir subis du fait des travaux effectués par la SARL ABM ETANCHEITE sur les parties communes ne sont pas probants, dans la mesure où :

dans les échanges de mails entre Madame [V] et le syndic, lui-même en lien avec la société ABM ETANCHEITE, l’entreprise chargée des travaux conteste avoir laissé le chantier en désordre, expliquant que le trou dans le grillage a été rebouché et que les photos produites ne correspondent pas à l’état du jardin à la fin du chantier, mais au cours des travaux, les photos jointes ne sont pas datées ; ce qui ne permet pas de vérifier, ainsi que l’affirme la défenderesse, que les lieux ont été laissés ainsi en l’état par la société chargée de l’étanchéité à l’issue des travaux.

En l’absence d’autres éléments probants produits par Madame [V], celle-ci verra donc sa demande reconventionnelle rejetée.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Madame [E] [V] sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil. Le syndicat de copropriété s’y oppose.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est constant que le défaut de paiement des charges remonte à 2023, soit une ancienneté de plus de 3 ans. Accorder des délais de paiement supplémentaires reviendrait à précariser plus encore la situation financière du Syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO.

De plus, aucun document n’est versé aux débats par les défenderesses permettant de justifier de la situation financière précaire de Madame [V], permettant l’octroi de délais de paiement par la présente juridiction.

Par conséquent, il conviendra de débouter Madame [E] [V] de sa demande d’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de condamner Madame [E] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Celle-ci sera en revanche déboutée de sa prétention à ce titre.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [V], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence APPOLO la somme totale 7.848,59 € pour la période allant du 01/01/2023 jusqu’au 25/08/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la sommation de payer en date du 26 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence APPOLO de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [E] [V] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence APOLLO la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [V] de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE