TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [C]

Monsieur [I] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Chloé CHOUMER FROGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10742 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MEP

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G380

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [C]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10742 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MEP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2018, Mme [M] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [I] [F].

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2025,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 29 juillet 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [C] le 18 juillet 2024.

Par assignations du 6 et 19 novembre 2024, Mme [M] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [C] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [I] [F] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4512,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, et 248,56 euros de frais d’huissier arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2161,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, Mme [M] [U], représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 6564,54 euros.

M. [T] [C] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative, il indique avoir eu de grave problème de santé. Il explique être étudiant étranger et pense pouvoir bénéficier d’un contrat de doctorat à compter du mois de septembre 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [I] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1990,89 euros, somme réellement due hors frais à cette date, n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [C] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [M] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [T] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [M] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, M. [T] [C] lui devait la somme de 6564,54 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 1990,89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2521,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Les défendeurs seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 2 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [C] et M. [I] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [M] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2018 entre Mme [M] [U], d’une part, et M. [T] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 18 septembre 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [T] [C],

ORDONNE à M. [T] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [C] solidairement avec M. [I] [F], à payer à Mme [M] [U] la somme de 6564,54 euros (six mille cinq cent soixante-quatre euros et cinquante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 1990,89 euros, à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 2521,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [C] solidairement avec M. [I] [F], à payer à Mme [M] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [T] [C], solidairement avec M. [I] [F], à payer à Mme [M] [U] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [C] et M. [I] [F], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge