Tribunal Judiciaire de Grasse, 1re chambre a, 26 janvier 2026, n° 25/00146

TJ Grasse 26 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Défaillance de la condition suspensive
La cour a jugé que la SAS RIVIERA PROMOTION n'est pas débitrice de l'indemnité d'immobilisation, car la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable à sa faute.
Rejeté
Manquement aux obligations contractuelles
La cour a estimé que la défaillance de la condition suspensive ne résulte pas d'une faute de la SAS RIVIERA PROMOTION et que Madame [G] [J] n'a pas prouvé la perte de chance subie.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de l'instance
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SAS RIVIERA PROMOTION supporter l'intégralité des frais, condamnant Madame [G] [J] à lui verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 1re ch. a, 26 janv. 2026, n° 25/00146
Numéro(s) :	25/00146
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yaëlle MOLHOChrystiane FENOUD
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS STIFANI FENOUD
Parties :	S.A.S. RIVIERA PROMOTION

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e MONTEGUT + 1 CCC à M^e FENOUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBGH

DEMANDERESSE :

S.A.S. RIVIERA PROMOTION

18 Rue Voltaire

92500 RUEIL – MALMAISON

représentée par M^e Delphine MONTEGUT, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [G] [E] [W] [J]

née le 17 Juin 1944 à MILLAU

11 avenue Aimé Bourreau

06600 ANTIBES

représentée par M^e Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par M^e Alessia PUCCIO, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Delphine DURAND, Vice-président

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 17 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 26 Janvier 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 mai 2023, Madame [G] [J], veuve [X], a consenti à la SAS RIVIERA PROMOTION une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d’habitation située au 11 avenue Aimé Bourreau à ANTIBES (06600) dont elle était propriétaire.

Aux termes de l’acte, le prix de vente a été fixé à 2.000.000 €. L’avant-contrat prévoyait par ailleurs le versement en deux échéances par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 200.000 €. La première échéance d’un montant de 100.000 € a été versée entre les mains du notaire séquestre le 2 juin 2023, et l’avant-contrat stipulait que le solde serait exigible dans un délai de huit jours après expiration du délai d’option.

Ladite promesse a été consentie pour une durée expirant le 11 mars 2024 à dix-huit heures, sous condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait, pour la réalisation de travaux de régularisation et remise en conformité des ouvrages existants, création d’une piscine de dimension standard, modification et modernisation de la toiture, et création d’ouvertures en façade/ravalement.

L’acte stipulait que la demande d’autorisation d’urbanisme devrait être effectuée au plus tard le 31 juillet 2023, que les autorisations administratives devraient être obtenues au plus tard le 30 novembre 2023, avec purge des délais de recours et de retrait, d’une durée totale de trois mois, au 28 février 2024.

La demande de permis de construire, a été déposée le 31 juillet 2023.

Par courrier du 28 août 2023, la Mairie a informé la SAS RIVIERA PROMOTION du fait que le délai d’instruction de la demande de permis serait de 5 mois.

Par avenants en date des 3 et 18 novembre 2023 les parties ont convenu de la prorogation de la date théorique d’obtention du permis de construire définitif purgé de tout recours et retrait jusqu’au mardi 28 mai 2024 au plus tard, et de la prorogation du délai de validité de la promesse jusqu’au vendredi 14 juin 2024 à 18h00.

Ledit permis a été délivré à la bénéficiaire le 15 mars 2024, de sorte que les délais de recours et retrait à l’encontre de l’acte administratif n’ont été purgés que le 15 juin 2024.

Par courriels des 15, 21 et 26 avril 2024, la société RIVIERA PROMOTION a sollicité par l’intermédiaire de son notaire, l’établissement d’un avenant aux fins de prorogation de la date théorique d’obtention du permis de construire définitif purgé de tout recours jusqu’au lundi 17 juin 2024 au plus tard.

Ces mails sont demeurés sans réponse.

Le 11 juin 2024, la SAS RIVIERA PROMOTION a transféré le permis de construire qu’elle a obtenu aux fins d’aménagement du bien objet de la promesse au profit de la SAS LES OLIVIERS DE CORNILLE.

Par courriel du 27 juin 2024, Madame [G] [J], veuve [X], a sollicité par l’intermédiaire de son notaire le versement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue entre ses mains.

Par courriel du 7 août 2024, la société RIVIERA PROMOTION s’est prévalue de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours et retrait dans les délais impartis, et a sollicité la restitution du montant séquestré par le notaire à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par assignation en date du 2 janvier 2025, la SAS RIVIERA PROMOTION a attrait Madame [G] [J] devant le tribunal judiciaire de Grasse, lui demandant, au visa des articles 1103, 1186, 1304 et suivants du code civil, de :

Ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 100 000 € au bénéfice de la société RIVIERA PROMOTION et autoriser, le cas échéant, Maître [M] [U] [H], Notaire titulaire d’un Office Notarial sis 107 avenue de Pierrefeu a VALBONNE, à se libérer de cette somme à son profit

Condamner Madame [G] [X] à verser à la société RIVIERA PROMOTION la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Madame [G] [J], veuve [X], demande au tribunal, au visa des articles 1103,1104, 1240, 1304-3 et 1304-4 du code civil, et de l’article 64 du code de procédure civile, de :

Débouter la SAS RIVIERA PROMOTION de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Madame [J], veuve [X]

Juger que le transfert du permis de construire par la SAS RIVIERA PROMOTION à un tiers a, en toute hypothèse, empêché la réalisation de la condition suspensive bénéficiant exclusivement à la Demanderesse, ce qui est assimilable à une renonciation à ladite condition suspensive, dont le bénéficiaire ne pouvait dès lors plus se prévaloir et qu’en conséquence, la non-réalisation de la vente du bien lui est imputable

Juger que l’indemnité d’immobilisation de 200.000 € est définitivement acquise à Madame [J], veuve [X], à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, conformément aux prévisions contractuelles

En conséquence

Ordonner à Maître [O], Notaire à VALBONNE la libération de la somme de 100 000 € et son versement entre les mains de Madame [X], sur simple présentation de la décision à intervenir

Condamner la SAS RIVIERA PROMOTION à verser à Madame [J], veuve [X] la somme de 100.000 € complément de l’indemnité d’immobilisation de 200 000 € prévue contractuellement et non entièrement déposée entre les mains de Maître [Z] [H], Notaire à VALBONNE

A titre reconventionnel

Condamner la SAS RIVIERA PROMOTION à verser à Madame [X] la somme de 250.000 € à titre de la réparation de la perte de chance de pouvoir accéder à un logement adapté à ses besoins, dans des conditions essentielles à sa survie

Condamner la SAS RIVIERA PROMOTION aux entiers dépens de l’instance outre 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance en date du 16 mai 2025 la clôture de la procédure a été fixée avec effet différé au 16 octobre 2025, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025 ; à cette date, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

La SAS RIVIERA PROMOTION fait valoir qu’elle est bien fondée à solliciter la restitution de la somme qu’elle a versée entre les mains du notaire séquestre à titre d’indemnité d’immobilisation, se prévalant de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait dans le délai contractuellement convenu.

Madame [G] [J], veuve [X], soutient que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise, au motif que la SAS RIVIERA PROMOTION aurait renoncé au bénéfice de la condition suspensive litigieuse en transférant à une société tierce le permis de construire qui lui a été accordé.

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. (…) ».

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse unilatérale de vente signée le 23 mai 2023 par Madame [G] [J] et la SAS RIVIERA PROMOTION prévoyait le versement en deux échéances par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 200.000 €. La première échéance d’un montant de 100.000 € a été versée entre les mains du notaire séquestre le 2 juin 2023, et l’avant-contrat stipulait que le solde serait exigible dans un délai de huit jours après expiration du délai d’option.

L’acte prévoyait toutefois que cette indemnité serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives convenues.

En l’espèce, la SAS RIVIERA PROMOTION s’est engagée à former une demande de permis de construire au plus tard le 31 juillet 2023, et le contrat prévoyait que ce permis devait être obtenu au plus tard le 30 novembre 2023, avec purge des délais de recours et de retrait le 28 février 2024.

La SAS RIVIERA PROMOTION a formé sa demande de permis le 31 juillet 2023, dans le délai imparti.

Par avenants en date des 3 et 18 novembre 2023, les parties ont convenu de la prorogation de la date théorique d’obtention du permis de construire définitif purgé de tout recours et retrait jusqu’au mardi 28 mai 2024 au plus tard, et de la prorogation du délai de validité de la promesse jusqu’au vendredi 14 juin 2024 à 18h00.

La SAS RIVIERA PROMOTION n’a obtenu le permis de construire objet de la condition suspensive que le 15 mars 2024, de sorte que les délais de recours et retrait à l’encontre de l’acte administratif, d’une durée totale de trois mois, expiraient le 15 juin 2024.

Par courriels des 15, 21 et 26 avril 2024, la société RIVIERA PROMOTION a sollicité par l’intermédiaire de son notaire l’établissement d’un avenant aux fins de prorogation de la date théorique d’obtention du permis de construire définitif purgé de tout recours jusqu’au lundi 17 juin 2024 au plus tard.

Il n’est pas contesté que ces courriels sont restés sans réponse.

La défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait à la date du 28 mai 2024 n’est ainsi pas imputable à la SAS RIVIERA PROMOTION qui n’est pas à l’origine du délai d’instruction de la demande de permis, et des délais impératifs de recours et retraits. Le délai de validité de la promesse expirait par ailleurs lui-même le 14 juin 2024, soit postérieurement à l’expiration de ces mêmes délais de recours et retraits le 15 juin 2024.

Il importe peu en l’espèce que la SAS RIVIERA PROMOTION ait par ailleurs sollicité un transfert du permis de construire qui lui a été octroyé aux fins d’aménagement du bien objet de la promesse au profit d’une société tierce dans le courant du mois d’avril 2024. Ce transfert n’a en effet pas eu pour effet de rallonger les délais de recours et retrait visés aux termes de la condition suspensive, et ne caractérise pas à lui seul la renonciation de la demanderesse à se prévaloir du bénéfice de cette clause.

Il sera en conséquence jugé que la SAS RIVIERA PROMOTION n’est pas débitrice de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue en l’absence de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel convenu.

Madame [G] [J], veuve [X], sera déboutée de la demande qu’elle forme visant à ce que la SAS RIVIERA PROMOTION soit condamnée à lui verser la somme de 200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, et déboutée de ses demandes subséquentes visant à ce qu’il soit ordonné au notaire séquestre de lui verser la somme de 100.000 €, et visant à ce que la SAS RIVIERA PROMOTION soit condamnée à lui verser la somme de 100.000 € en surplus.

La SAS RIVIERA PROMOTION sera bien fondée à solliciter du notaire séquestre, Maître [M] [U] [H], la restitution de la somme de 100 000 € qu’elle a versée entre ses mains à titre d’indemnité d’immobilisation sur présentation de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [J] :

Madame [J] demande au tribunal de condamner la SAS RIVIERA PROMOTION à lui payer la somme de 250.000 € de dommages et intérêts, se prévalant de la perte de chance de pouvoir accéder à un logement adapté à ses besoins, dans des conditions essentielles à sa survie.

Elle reproche à la demanderesse d’avoir éludé ses obligations contractuelles en dépit de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, en procédant au transfert de permis de construire qui lui a été consenti au profit d’une société tierce à la promesse unilatérale, antérieurement à l’expiration du délai d’option dont elle bénéficiait. Elle estime que la SAS RIVIERA PROMOTION a ce faisant manqué de loyauté à son égard et abusé de ses droits, en ne l’informant notamment pas du transfert de permis qu’elle avait sollicité dès le mois d’avril 2024. Elle soutient en avoir subi un préjudice, faisant valoir qu’elle n’a pu procéder à la vente de sa propriété devenue inadaptée à ses besoins que plus d’une année après, au prix défavorable de 1.800.000 € net vendeur. Elle soutient avoir été contrainte, du fait de son état de santé, de supporter des frais supplémentaires d’aide à domicile, de soins infirmiers et de déplacements en taxi. Elle se prévaut enfin de l’angoisse qu’elle a ressentie en passant seule l’hiver au sein de sa propriété.

En l’espèce, la défaillance de la condition suspensive ne procède pas d’une faute qu’aurait commise la SAS RIVIERA PROMOTION, mais du délai d’obtention d’un permis purgé de tout recours et de retrait qui a expiré le 15 juin 2024, indépendamment de la volonté de la bénéficiaire.

Madame [J] ne rapporte par ailleurs pas la preuve de la perte de chance qu’elle aurait subie de vendre sa propriété à un autre acquéreur au prix de 2.000.000 € fixé dans la promesse. Elle ne procède en outre que par affirmation en soutenant avoir été contrainte d’exposer des frais afin de demeurer dans une maison qui n’aurait plus été adaptée à ses besoins et à son âge, sans verser aux débats aucune pièce pour en justifier.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RIVIERA PROMOTION l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Madame [G] [J], veuve [X], sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande en revanche qu’il soit alloué à Madame [G] [J], veuve [X], une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [G] [J], veuve [X], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 nouveau du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément n’est de nature à justifier que l’exécution provisoire soit écartée en application de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit que la SAS RIVIERA PROMOTION n’est débitrice d’aucune indemnité d’immobilisation à l’égard de Madame [G] [J], veuve [X] ;

Déboute Madame [G] [J], veuve [X], de la demande qu’elle forme visant à ce que la SAS RIVIERA PROMOTION soit condamnée à lui verser la somme de 200.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Déboute en conséquence Madame [G] [J], veuve [X], des demandes subséquentes qu’elle forme visant à ce qu’il soit ordonné au notaire séquestre de lui verser la somme de 100.000 €, et visant à ce que la SAS RIVIERA PROMOTION lui verse la somme de 100.000 € en surplus ;

Dit que la SAS RIVIERA PROMOTION sera bien fondée à solliciter du notaire séquestre la restitution de la somme de 100 000 € qu’elle a versée entre ses mains à titre d’indemnité d’immobilisation sur présentation de la présente décision ;

Déboute Madame [G] [J], veuve [X], de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [G] [J], veuve [X], à payer à la SAS RIVIERA PROMOTION la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [G] [J], veuve [X], de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [J], veuve [X], aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente