Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e TROIN

1 EXP M^e LATTY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

DÉCISION N° 26/002

N° RG 23/02775 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PHEX

DEMANDERESSE :

S.C.I. [M], immatriculée au RCS de BASSE TERRE sous le numéro 385 209 185, dont le siège social est 12 Terrasse de Saint Barth BP 394 97133 SAINT BARTHELEMY (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence 114 RUE D’ANTIBES, représenté par son syndic en exercice La SARL AIA (ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE), dont le siège social est sis à ANTIBES (06600) 35 Boulevard Foch « Le Versailles », elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 03 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Janvier 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé 114 RUE D’ANTIBES, sis rue d’Antibes à CANNES, consistant dans un appartement au quatrième étage, comportant deux pièces, cuisine, WC, salle de bains et terrasse, qu’elle donnait en location.

L’appartement a subi deux dégâts des eaux dont les causes n’auraient pas été traitées par la copropriété.

Par exploit en date du 05 octobre 2022, la SCI [M] a fait citer en référé le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, par-devant le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de le voir condamner au paiement, au visa des articles 834, 835 du Code de procédure civile, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil, d’une provision de 37 035 euros, en réparation de son préjudice locatif, du mois de février 2019 au mois de septembre 2022, à parfaire, à procéder à la mise hors d’eau de l’appartement lui appartenant.

Par acte du 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES a assigné en intervention forcée, la société anonyme de défense et d’assurance (SADA), son assureur multirisque depuis le 1er mars 2013.

Par ordonnance du 02 mars 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de GRASSE a, notamment :

Ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 22/1493 et 22/1597 et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro le plus ancien ;

Déclaré la SCI [M] recevable et bien fondée en sa demande de condamnation de faire du syndicat des copropriétaires, en l’absence de démonstration, par le syndicat des copropriétaires de la preuve de la réalisation des travaux (sinistre 1), constaté par l’expert de sa compagnie d’assurances et celle de la copropriété et en sa demande de paiement provisionnel ;

Condamné le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à procéder aux travaux nécessaires, de nature à assurer la cessation de l’humidité de l’appartement affectant un des murs de l’appartement de cette société, et, notamment, à reprendre l’étanchéité de la terrasse du voisin du dessus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et qui courra pendant 3 mois, passé lequel délai, il pourra être à nouveau statué ;

Condamné le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI [M] une provision de 5 000 euros, à valoir sur son préjudice locatif.

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Se plaignant de la persistance de certains désordres, et de fait, de son préjudice locatif, la SCI [M], a, par acte du 07 juin 2023, fait citer le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, pris en la personne de son syndic en exercice, aux fins de condamnation sur le fondement des articles 9, 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage.

**

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 02 octobre 2025, la SCI [M] demande au Tribunal de :

Vu les articles 9, 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil et la théorie anormaux de voisinage ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la société [M] à une somme de 50.460,40 euros au titre du préjudice locatif du mois de mars 2019 au mois d’avril 2023 à parfaire ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la société [M] la somme de 751,58 euros mensuels à compter du mois de mai 2023 jusqu’à exécution de l’ordonnance de référé du 2 mars 2023 ;

EXONERER la société [M] des charges de copropriété liées aux travaux de mise hors d’eau, ainsi qu’aux procédures de référé et de fond ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI [M] la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et condamnation aux entiers dépens.

En défense, le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 08 janvier 2025, demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER que la SCI [M] a régularisé une déclaration de sinistre au mois de juin 2020 ;

JUGER que la SCI [M] sollicite la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la résidence 114 RUE D’ANTIBES à réparer son préjudice locatif résultant du double dégât des eaux, en provenance de l’étanchéité de la terrasse supérieure et d’une souche de cheminée de toit de l’immeuble, causant des désordres dans la salle de bain et dans le séjour et l’empêchant de louer son bien ;

JUGER que ce double sinistre a deux causes, savoir :

1. Infiltration par l’étanchéité de la terrasse du voisin du dessus qui endommage la salle de bains ;

2. Infiltration d’une souche de cheminée sur le toit terrasse de l’immeuble ;

JUGER que la souche du conduit de cheminée, constituant une cause du sinistre, était réparée au mois de juillet 2020 ;

JUGER que les travaux de reprise en étanchéité de la terrasse de l’appartement sus-jacent de Madame [P] ont été réalisés au mois de janvier 2021, mettant ainsi un terme à la seconde cause du sinistre ;

JUGER que le procès-verbal de constat de Maître [F], huissier de Justice, du 29 juin 2022 relève un faible taux d’humidité de 0.8, 0.5-0.6 ;

JUGER que le préjudice locatif de la SCI [M], du fait du double dégât des eaux, en provenance de l’étanchéité de la terrasse supérieure et d’une souche de cheminée de toit de l’immeuble, causant des désordres dans la salle de bains et dans le séjour, court du mois de janvier 2020, date de la déclaration de sinistre, au mois de janvier 2021, date de suppression de la seconde cause des désordres affectant la salle de bain et le séjour ;

DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires de la résidence 114 RUE D’ANTIBES de ce qu’il offre de régler à la SCI [M] la somme de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice locatif pour la période du mois de janvier 2020 au mois de janvier 2021, la somme de 5.000 euros, correspondant à six mois de loyer, ayant déjà été versée en exécution de l’ordonnance de référé du 2 mars 2023 ;

DEBOUTER la SCI [M] du surplus de ses demandes ;

JUGER que chacune des parties conservera ses frais.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 09 octobre 2025 et fixé les plaidoiries à l’audience du 03 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBESLa SCI [M] entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES sur plusieurs fondements, à savoir, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du Code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Pour une bonne compréhension du litige, il y a lieu de distinguer les désordres 1 et 2, objets de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023, du désordre 3, survenu postérieurement.

S’agissant des sinistres 1 et 2 :

La SCI [M] fait valoir qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est responsable de la conservation des parties communes et de l’entretien de l’immeuble.

Elle précise que :

aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est responsable des désordres subis par les parties privatives des copropriétaires ;la théorie du trouble anormal de voisinage et l’article 1240 du Code civil permettent également d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.Elle ajoute que :

bien que l’ordonnance de référé du 02 mars 2023 ait condamné le défendeur à réaliser les travaux de mise hors d’eau, ceux-ci n’ont toujours pas été effectués puisqu’un appel de fonds a été voté le 17 février 2023 pour les travaux d’étanchéité de la toiture ;aucun des éléments versés aux débats ne permet d’attester de la réalisation effective des travaux ;Sur le principe même de la responsabilité, le syndicat des copropriétaires n’oppose aucun argument, ni aucun moyen.

Sur ces éléments :

A titre liminaire, si la SCI [M] avance plusieurs moyens à l’appui de ses prétentions, le Tribunal fait observer qu’il n’est fait aucune démonstration quant à l’application de l’article 1240 du Code civil ou de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Seul l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 a fait l’objet de quelques légers développements.

Ainsi, il est rappelé que l’article 14 de la loi du 10 juillet 2025, dans sa version applicable depuis le 1er juin 2020, dispose que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors, ce texte dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a gommé toute référence au défaut d’entretien ou vice de construction.

Par la référence aux seuls « dommages ayant leur origine dans les parties communes », le législateur a renforcé le caractère objectif d’une responsabilité du syndicat se présentant comme le corollaire de l’obligation pour le syndicat d’entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement.

Cette responsabilité est donc indépendante de toute faute et le syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité automatiquement engagée dès lors qu’est prouvé un dommage provenant ou découlant d’une partie commune.

Toutefois, il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires peut bénéficier de causes d’exonération totale ou partielle de responsabilité, à savoir, la faute de la victime ou d’un tiers, ou encore une circonstance de force majeure dont la charge de la preuve lui incombe.

Cependant, ne constitue pas une cause exonératoire susceptible d’exonérer le syndicat, le fait qu’il n’aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d’entretien, et, plus généralement, qu’aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les désordres d’infiltrations ayant causé un dommage à l’appartement de la SCI proviennent en partie de l’étanchéité d’une terrasse côté Sud et du conduit de cheminée dont la qualification de partie commune n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

Ces désordres ont pu être constatés tant par constat d’huissier de justice du 22 juin 2022 que dans le cadre d’une expertise diligentée par la compagnie d’assurances de la SCI [M] dont le rapport, versé aux débats, fait état de l’origine des désordres.

Ceux-ci ont également été relevés par l’assureur du défendeur, le cabinet [I] & Associés, dans son rapport du 08 juillet 2020.

Les désordres décrits par la SCI [M], objet de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023, ne sont donc pas contestables.

En conséquence et au vu des éléments préalablement exposés, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, s’agissant des sinistres 1 et 2, est parfaitement établie par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de toutes actions récursoires et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre au moyen avancé de l’article 1240 du Code civil et de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

S’agissant du sinistre 3 :

La SCI [M], tout comme le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES indiquent que de nouvelles infiltrations sont apparues sur le plafond du séjour en provenance des fixations des volets de la porte-fenêtre de l’appartement de Madame [P] et sur le mur de la chambre en provenance des fissures, à la jonction du mur de façade avec le mur mitoyen, au droit de la fixation du garde-corps de la terrasse et au droit du solin de la toiture de l’immeuble voisin.

S’agissant de ce troisième sinistre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport d’expertise amiable, établi par Monsieur [W] [H], en date du 19 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI de ne pas avoir régularisé de déclaration de sinistre, concernant ces deux nouvelles causes de désordres, lesquelles ne sont d’ailleurs pas visées dans l’assignation du 07 juin 2023.

Toutefois, il fait observer, pour la bonne moralité des débats, qu’il a fait procéder au traitement des fissures, au droit de la jonction du mur de façade avec le mur mitoyen, ainsi qu’au niveau du solin, des fixations de garde-corps et des fixations des volets de la porte-fenêtre.

Au soutien des éléments avancés, il verse une facture de la société STMC du 29 juin 2023.

Il précise également que les rares fois où la SCI assiste aux assemblées générales, elle vote « contre » les travaux de rénovation de structure, tels que les travaux de rénovation de la façade.

Pour répondre aux arguments avancés par le défendeur, la SCI soutient que :

contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport de Monsieur [H] du 19 mai 2023, la SCI [M] n’était pas présente aux réunions d’expertise, aucune convocation n’ayant d’ailleurs été envoyée à sa gérante, Madame [T] ;il y a donc eu, à cette occasion, violation de domicile, l’établissement d’un faux document ;Elle en déduit qu’elle n’a pas été en mesure de démentir les éléments soutenus par le syndicat des copropriétaires, lors de cette réunion.

Elle souligne, en tout état de cause, que dès lors que le syndicat des copropriétaires accepte de payer, c’est qu’il reconnaît sa responsabilité dans la survenance des désordres.

Sur ces éléments :

A titre liminaire, pour répondre aux arguments avancés par la SCI [M] sur le contexte dans lequel le rapport de Monsieur [H] a été établi, il y a lieu de répondre que si son absence devait être retenue, il y a lieu de préciser que la SCI [M] a eu la possibilité de démentir les observations et conclusions émises au cours de ces investigations dans le cadre de l’actuelle procédure judiciaire.

En tout état de cause, le Tribunal n’est pas saisi de la question de la violation de domicile.

Sur la matérialité du sinistre 3, il est constant que le seul rapport d’expertise amiable, établi par Monsieur [H], bien que réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires, ne suffit pas à engager la responsabilité de ce dernier sur les fondements invoqués par la SCI [M], qu’il s’agisse de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du Code civil ou encore de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

En toute hypothèse, il est relevé que les désordres constatés par Monsieur [H] dans l’appartement de la SCI [M] constituent un nouveau sinistre, à l’origine de nouveaux désordres dans l’appartement de la SCI [M], dont la responsabilité n’a pas été évoquée en tant que telle par la demanderesse qui s’est contentée de raisonner sur les sinistres 1 et 2.

En d’autres termes, la demanderesse profite de ce 3ème sinistre pour étendre son préjudice de jouissance, sans établir ni démontrer la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans leur survenance.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il convient d’écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de ce 3ème sinistre.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI ORYXLa SCI [M] sollicite une indemnisation de 50 460.40 euros en réparation de son préjudice locatif, partant du mois de mars 2019 au mois d’avril 2023.

En outre, elle réclame la somme de 751.58 euros mensuels, à compter du mois de mai 2023, jusqu’à exécution de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023.Elle précise que la provision accordée de 5 000 euros ne couvre que 6 mois de préjudice alors que l’ensemble de la période porte sur 50 mois.Son calcul est donc le suivant :37 035.49 euros du mois de mars 2019 à septembre 2022 + 13 424.91 euros pour la période d’octobre 2022 à avril 2023.La SCI [M] produit le contrat de location passé avec son ancienne locataire, Madame [Z], faisant apparaître un loyer de 650 euros.Elle verse également un tableau des préjudices locatifs faisant état d’un loyer mensuel oscillant entre 706.83 euros et 751.58 euros, tableau sur la base duquel la SCI [M] a fait le calcul de son préjudice locatif, estimé à 50 460.40 euros.Elle précise qu’il ne peut lui être reproché une quelconque négligence alors que la gérante de la SCI vit en outre-mer et qu’elle ne peut donc être informée que tardivement des difficultés liées à son appartement.Elle rappelle que, contrairement à ce qui est soutenu en défense, les deux causes de sinistre n’ont pas été traitées, à savoir la terrasse sus-jacente de l’appartement [M] et l’étanchéité de la cheminée.Selon elle, les factures de la société CEA du 26 janvier 2021 et de la société STMC du 17 octobre 2022 portent sur d’autres sinistres, précisant d’ailleurs que l’appartement [C] n’est pas l’appartement sus-jacent.Elle ajoute que si seule la facture de la société STMC semble correspondre au traitement des fissures de la terrasse [P], celle-ci est postérieure à l’assignation au fond du 07 juin 2023.Elle argue également du fait qu’il n’est produit aucune pièce justificative permettant de vérifier que les travaux d’étanchéité de la cheminée ont été réalisés, les informations contenues au rapport [I] n’étant corroborées par aucun autre élément.Elle en déduit qu’il n’y a donc pas eu de réparation de l’étanchéité de la terrasse [P], seul le traitement des fissures ayant été réalisé et qu’aucune facture ne vient justifier des réparations de la cheminée.Bien qu’elle conteste le rapport [H] dans son principe, la SCI [M] indique toutefois que celui-ci fait ressortir des traces d’infiltrations dans son appartement, celui-ci ne faisant au surplus, aucunement état du traitement de l’étanchéité de la terrasse et ne traitant d’ailleurs pas de l’étanchéité de la cheminée.De son côté, le syndicat des copropriétaires explique que les infiltrations provenant du conduit de cheminée (sinistre 2) ont fait l’objet de réparations au mois de juillet 2020 et, qu’au mois de janvier 2021, la copropriété a chargé la société CARRELAGE ETANCHEITE AZUR (CEA) de procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement sus-jacent de Madame [P] (sinistre 1).Il reproche à la SCI un certain défaut de diligence dans la gestion des sinistres, outre le fait de ne pas avoir apporté la preuve de leur persistance, à la date de saisine du juge des référés.Par ailleurs, il conteste les observations émises par Maître [F], huissier de justice, dans son constat du 29 juin 2022, selon lesquelles la seconde cause provenant de la souche de la cheminée ayant endommagé le mur ouest de la seconde pièce, n’aurait pas été réparée, alors que le cabinet [I] a, dans son rapport du 08 juillet 2020, déclaré que les travaux visant à supprimer les infiltrations par le conduit de cheminée ont été réalisés.En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires précise avoir mandaté, en octobre 2022, la société STMC afin de procéder à la réfection totale de l’étanchéité du toit.Il fait alors savoir que, par suite, une nouvelle réunion d’expertise s’est tenue, le 20 janvier 2023, en présence de la représentante de la SCI [M], à l’issue de laquelle il a pu être constaté que tous les supports étaient secs, à savoir, le plafond de la 1ère chambre, le plafond et les murs de la 2ème chambre droite, toutes deux exposées Nord, et le plafond et retombées de la salle de bains (côté sud).Le syndicat des copropriétaires déduit de ces éléments qu’à la date du 20 janvier 2023, les causes du sinistre avaient été traitées et que les murs de l’appartement étaient secs.Sur le quantum de l’indemnisation, il indique que le point de départ du préjudice dont elle se prévaut doit être fixé au mois de janvier 2020, date de la déclaration de sinistre, et non à compter du départ de la locataire, en 2019.Il soutient, sur ce point, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a été informé de l’existence des désordres avant cette date.Le terme du préjudice locatif, doit, selon lui, être fixé au mois de janvier 2021, date à laquelle la seconde cause des désordres a été supprimée.Dès lors, le syndicat des copropriétaires indique qu’il ne peut être condamné qu’à la somme supplémentaire de 5 000 euros, la SCI [M] devant être déboutée du surplus de ses demandes.Sur ces éléments :Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.Par ailleurs, il est rappelé que le trouble de jouissance, non strictement défini par les textes, désigne l’impossibilité d’utiliser un bien, les pertes de loyer ou les pertes d’exploitation pouvant en résulter ou la dépréciation d’un bien consécutive aux réparations du dommage.En l’espèce et comme cela a parfaitement été relevé par le juge des référés dans son ordonnance du 02 mars 2023, le préjudice dont la réparation est sollicitée doit s’analyser sous l’angle de la perte de chance de pouvoir louer l’appartement au prix du marché, pendant la durée des travaux, mais également, du fait de l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres.Par ailleurs et comme cela a été exposé plus haut, il y a lieu de distinguer les sinistres 1 et 2, objets de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023, du sinistre 3 que le Tribunal juge hors cadre du préjudice locatif dont il est demandé réparation.Ainsi et à l’instar de ce qu’a pu relever le juge des référés dans l’ordonnance précitée, la SCI [M] ne peut prétendre faire courir sa demande depuis le mois de mars 2019 – correspondant au départ de sa locataire ayant donné congé au mois de janvier, alors que la déclaration de sinistre date du mois de janvier 2020 et qu’il n’est apporté aucun élément permettant d’établir un lien de causalité entre le départ de cette locataire et les désordres ayant affecté l’appartement.Afin d’établir le terme du préjudice locatif, il convient de vérifier la réalité des arguments avancés par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux effectivement réalisés.S’agissant du sinistre 2, relatif à des infiltrations par conduit de cheminée ayant occasionné des dommages aux embellissements de l’appartement de la SCI [M], il n’est pas contestable, à la lecture du rapport du Cabinet [I] & Associés, du 08 juillet 2020 que les réparations visant à supprimer l’origine du désordre ont été réalisées par une entreprise diligentée par le syndic.En tout état de cause, et en l’absence d’éléments fiables et pertinents permettant de comprendre quelles pièces étaient affectées par quel sinistre, le Tribunal n’est pas en mesure de faire le lien entre ce sinistre affectant la cheminée, l’inefficacité possible de travaux réalisés par le syndicat des copropréitaires, et la persistance d’une humidité constatée par huissier le 29 juin 2022.En effet, si les différentes expertises produites évoquent des dommages aux embellissements, s’agissant de ce sinistre 2, aucune ne dit précisément quelle est la pièce touchée.Au surplus, le Tribunal fait observer que le rapport d’expertise amiable du cabinet [I] fait état de supports secs, constatés au contradictoire des parties lors d’une réunion du 20 janvier 2023.Ainsi et en ce qui concerne ce désordre 2, le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier la rélle persistance des désordres au-delà du mois de 08 juillet 2020.S’agissant, à présent du désordre 1, relatif aux infiltrations en lien avec l’étanchéité de la terrasse côté Sud, ayant également occasionné des dommages aux embellissements du logement [M], et notamment, des dommages au droit de la salle de bains de l’appartement, aucun élément technique ne permet au Tribunal de faire le lien entre les dommages constatés dans les autres pièces et ce sinistre, étant rappelé que les nouveaux désordres relevés en 2023, en provenance du garde-corps de la terrasse et de fissures du mur de façade ne peuvent être assimilés à la persistance du désordre 1 ayant pour origine l’étanchéité de la terrasse Sud dont le Tribunal n’est pas en mesure d’apprécier les contours exacts.En effet, la notion d’étanchéité d’une terrasse est vaste, et susceptible de recouvrir plusieurs hypothèses et plusieurs causes, en l’occurrence, non renseignées techniquement dans le cas de la présente espèce.Il est regrettable que les parties n’aient pas fait le choix d’une expertise judiciaire.En tout état de cause, et compte-tenu de l’absence d’indications précises portant sur le contenu des tavaux à réaliser, il demeure difficile, pour le Tribunal d’apprécier la pertinence et l’efficacité des travaux entrepris.Sur ce point, il apparaît que la copropriété a confié à la société CEA la reprise de l’étanchéité du PVC de la dalle de la terrasse [P], comme cela résulte d’une facture du 26 janvier 2021.Si le juge des référés a fait le choix de l’octroi d’une provision, il apparaît, au vu des éléments qui précèdent, que le Tribunal ne dispose pas d’élément objectifs et pertinents lui permettant de retenir un lien de causalité entre le sinistre 1 et les traces d’infiltrations persistantes.Dès lors et en ce qui concerne le sinistre 1, il convient d’arrêt le préjudice locatif à la date du 26 janvier 2021.Ainsi, le Tribunal fixe le point de départ du préjudice locatif au mois de janvier 2020 (pour les sinistres 1 et 2) jusqu’au 08 juillet 2020 pour le désordre 2 et jusqu’au 26 janvier 2021 pour le désordre 1, soit un total de 13 mois.Pour rappel, le préjudice étant analysé comme étant une perte de chance de louer l’appartement au prix du marché, celle-ci ne peut donc être égale à la somme totale du dommage.Dès lors, au vu des éléments versés aux débats, il y a lieu de fixer cette perte de chance à 80 % jusqu’au 08 juillet 2020 et à 40 % jusqu’au 26 janvier 2021.Le Tribunal tiendra compte du loyer pratiqué par la SCI [M] dont le contrat versé aux débats fait apparaître un loyer de 650 euros mensuels, la pièce n°8 faisant état d’un loyer de plus de 700 euros étant insuffisamment probante.En conséquence, il convient de procéder au calcul qui suit :13 mois x 650 x 0.80 = 6 760 euros13 mois x 650 x 0.40 = 3 380 eurosSoit un total de 10 140 euros.Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI [M] la somme de 10 140 euros en réparation de son préjudice locatif, déduction à faire de la provision déjà versée de 5 000 euros, en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 02 mars 2023.Il est également jugé qu’il n’y a pas lieu à parfaire cette somme dès lors que la persistance des désordres, si elle devait être confirmée, n’a pas été mise en corrélation avec les désordres 1 et 2, objets du présent litige.En outre et selon les mêmes motifs, il convient de débouter la SCI [M] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 751.58 euros mensuels à compter du mois de mai 2023 jusqu’à exécution de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023.Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Il est de principe que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ». La jurisprudence est en effet constante, elle juge qu’une procédure s’avérant nécessaire pour établir quels étaient les droits et obligations de chaque partie, il n’est pas justifié de dispenser un copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au regard du critère d’équité posé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les demandes de la SCI [M] ayant été accueillies par la présente juridiction, il y a lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI [M] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Toutefois cette demande sera limitée aux frais de justice engagés par le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES dans le cadre de la procédure de référé et de la procédure au fond.

Cette dispense ne pourra donc couvrir les charges de copropriété liées aux travaux de mise hors d’eau portant sur les parties communes.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, succombant, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SCI [M] la somme de 10 140 euros en réparation de son préjudice locatif, déduction à faire de la provision déjà versée de 5 000 euros, en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 02 mars 2023 ;

JUGE n’y avoir lieu à parfaire cette somme ;

DEBOUTE la SCI [M] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 751.58 euros mensuels à compter du mois de mai 2023 jusqu’à exécution de l’ordonnance de référé du 02 mars 2023 ;

DISPENSE la SCI [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés dans le cadre de la procédure de référé et de la procédure au fond par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, exclusion faite des charges de copropriété des travaux de mise hors d’eau portant sur les parties communes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT