TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/04690 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MANQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

ALPES ISERE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 21 Avenue de Constantine – CS 32549 – 38035 GRENOBLE CEDEX 2

représenté par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [B] [V], demeurant 50 route de Sardieu – Villa n°7 – Lotissement La Plaine – Porte 7 – 38870 SAINT SIMEON DE BRESSIEUX

AJ totale n°C381852024010155 du 17/12/2024

représentée par Maître Ninon GAGLIARDINI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Christophe SAMPER, Auditeur de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 juin 2023, ALPES ISERE HABITAT a consenti à Madame [B] [V] un logement situé Lotissement La Plaine – Villa n°7 – 50 Route de Sardieu 38870 SAINT SIMEON DE BRESSIEUX, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 395,11, euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, ALPES ISERE HABITAT a assigné Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— Juger que le comportement des enfants de Madame [B] [V] constitue un trouble anormal de voisinage ;

— En conséquence, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner Madame [B] [V] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires et indexation conformément aux clauses du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Supprimer le délai visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner Madame [B] [V] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront la procédure d’expulsion.

Par conclusions en réponse, Madame [B] [V] a demandé de :

In limine litis :

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par ALPES ISERE HABITAT à défaut de conciliation préalable à la saisine du juge des contentieux de la protection, application des dispositions de l’article 750-1 du C.P.C. ;

— Débouter ALPES ISERE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner ALPES ISERE HABITAT à lui régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

A défaut :

— Débouter ALPES ISERE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner ALPES ISERE HABITAT à lui régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

Si par impossible le juge des contentieux de la protection faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

— Octroyer à Madame [B] [V] un délai pour son départ, qui sera fixé à 12 mois, en application des dispositions de l’article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions en réponse, la requérante a maintenu ses demandes et sollicité de voir Madame [B] [V] déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 avril 2025, ALPES ISERE HABITAT représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Madame [B] [V] représentée par son conseil a maintenu le bénéfice de ses écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande et la tentative de conciliation préalable :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose en son alinéa 1er « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, Madame [B] [V] a demandé à la juridiction de déclarer la procédure irrecevable faute d’avoir respecté les termes de l’article susvisé.

ALPES ISERE HABITAT justifie par ses pièces 14 et 15 avoir sollicité l’intervention d’un conciliateur conformément aux souhaits de Madame [B] [V], mais que ce dernier a refusé d’intervenir en expliquant qu’il appartenait à Madame [B] [V] de le saisir et que si une plainte avait été déposée, il ne pouvait plus intervenir.

Il ressort de l’article 750-1 que le seuil de la valeur du litige fixé à 5 000 euros exclut de l’obligation d’une conciliation préalable les litiges dont la valeur est indéterminée par nature. Tel est le cas de la demande de résiliation d’un contrat, ce qui exclut notamment les demandes d’expulsion en matière de baux d’habitation fussent-elles fondées sur un trouble de voisinage.

L’article 750-1 ne vise que l’action en indemnisation du trouble de voisinage.

Au surplus, les pièces versées aux débats, montrent que de nombreuses plaintes (5 entre 2023 et 2024) ont été déposées par Monsieur et Madame [R] et que ALPES ISERE HABITAT a mis en demeure Madame [B] [V] de cesser les troubles par deux courriers, mais aussi que le bailleur a entrepris les démarches en vue d’une conciliation, et que celle-ci n’a pu avoir lieu compte tenu de l’existence de plaintes et de ce que Madame [B] [V] n’a fait aucune démarche en ce sens.

Il résulte des circonstances de l’espèce que toute tentative de règlement amiable est impossible.

Dès lors, ALPES ISERE HABITAT est recevable à agir contre Madame [B] [V].

Sur la demande au titre de l’existence de troubles anormaux du voisinage :

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 relatif au contrat de bail dispose que le preneur s’engage envers son bailleur " b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […] ".

L’article V-A du contrat de bail stipule que le locataire doit « user paisiblement de la chose louée conformément à sa destination d’habitation. »

Le règlement intérieur précise que : " les locataires doivent s’abstenir, ainsi que tous les membres de leur famille et leurs invités, de tous agissements pouvant nuire à la tranquillité de leurs voisins dans l’immeuble et aux abords de l’immeuble. Ils doivent amortir le bruit de leurs allées et venues dans l’appartement, régler le volume de leurs appareils de reproduction sonore quels qu’ils soient, de telle sorte que les bruits ne dépassent pas les limites de leur appartement. (…) Aucun comportement inapproprié (diffamation, incivilité, injure, menace, intimidation, agression verbale ou physique) à l’égard d’un salarié d’Alpes Isère Habitat ou missionné par lui n’est toléré. (…) La présence de chiens (…) est tolérée dans les appartements aux conditions suivantes : 5…) le comportement de ces animaux ne doit, en aucune façon, troubler la tranquillité et le repos des habitats de l’immeuble. (…) "

Au soutien de la présente action, le demandeur expose qu’une voisine, Madame [R], se plaint de faits d’insultes, injures, menaces de mort, dégradations et tapages de la part du fils de Madame [V] et alors que cette dernière ne fait rien pour l’empêcher d’agir, puisqu’au contraire, elle proférerait également des insultes, ainsi que son compagnon.

A l’appui de ses propos, le requérant verse aux débats 6 plaintes de Mme [R] à l’encontre de Madame [V] et 2 mains courantes, ainsi que deux attestations de Madame [T] et un courrier de cette dernière pour le compte de sa mère, Madame [Z] [O], voisine de Madame [V].

Par ailleurs, il est versé aux débats un courrier de la sous-Préfecture en date du 29 décembre 2023 qui mentionne avoir été informée par le Maire et la gendarmerie de la situation, ainsi qu’un courrier du maire en date du 10 décembre 2024.

ALPES ISERE HABITAT indique que les troubles n’ont pas cessé et sont toujours d’actualité. Le demandeur précise et justifie par sa pièce 24 que l’ancienne locataire Madame [X] n’est pas partie à cause des tensions avec Madame [R], puisque cette dernière s’était pliée à la mise en demeure qui lui avait été adressée, mais en vue de se rapprocher de son lieu de travail.

Madame [B] [V] indique que Madame [R] est une procédurière qui a déjà eu des problèmes avec l’ancienne locataire, Madame [X].

Elle produit des pièces dont un dépôt de plainte du 25 novembre 2021 et une autre en réaction à son audition comme mise en cause, du 5 avril 2024, ainsi que deux attestations de Mesdames [M].

Il résulte de l’analyse de ces pièces versées aux débats par les parties et notamment des nombreuses plaintes et des jugements du tribunal correctionnel de Grenoble des 8 et 22 janvier 2024 déclarant le fils de de Madame [B] [V] coupable pénalement et responsable du préjudice subi par Mme [R], que les comportements de celui-ci sont constitutifs d’un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage. Madame [B] [V] est responsable du comportement de son fils, mais surtout, elle ne justifie pas avoir pris des mesures pour empêcher que les faits se poursuivent. Au contraire, il apparait qu’au lieu de tenter d’apaiser la situation, elle adopte également un comportement constitutif d’un trouble anormal de voisinage. Les faits dont se plaignent deux voisins datent de juin 2023, soit dès l’arrivée dans les lieux de la défenderesse. Malgré la condamnation de son fils et les mises en demeure réitérées du bailleur en raison de nuisances sonores, insultes, provocations, menaces et dégradations causées par les locataires, il est constant que la situation ne s’est pas améliorée. Après à la dernière mise en demeure en date du 11 mars 2024, quatre plaintes et une main courante ont été déposées, l’ensemble de ces éléments étant en outre postérieurs au jugement rendu par le tribunal pour enfants, contrairement à ce que soutient la défenderesse.

Si Madame [B] [V] justifie de l’existence d’un contentieux entre Madame [R] et l’ancienne locataire, force est de constater que suite à la mise en demeure qui avait été adressée à Madame [R], les nuisances avaient cessé et le départ de Madame [X] n’est pas justifié par ce contentieux. En outre, ce contentieux n’a aucun rapport avec la situation actuelle. Enfin, la réalité des nuisances n’est pas sérieusement contestable et les deux attestations de voisines produites par Mme [V] ne suffisent pas à contredire l’ensemble des éléments produits par ALPES ISERE HABITAT.

Il résulte de tout ce qui précède que Madame [B] [V] méconnaît l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués et qu’elle est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, générateur de dommages pour ses voisins.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :

L’article VIII B- du contrat de bail signé entre ALPES ISERE HABITAT et Madame [B] [V] en date du 15 juin 2023 stipule que « En cas d’inexécution des obligations figurant à l’article V (A) du présent contrat, d’abus de jouissance ou de comportement anormal mettant en cause la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble et de ses habitants, du non-respect du caractère personnel de la location et de son objet de résidence principale, Alpes Isère Habitat pourra demander par voie judiciaire que la résiliation soit prononcée et l’expulsion des locataires et de quiconque ordonnée sans préjudice de la réparation des dommages causés. »

En l’espèce, malgré les mises en demeure de la part de son bailleur, les plaintes de ses voisins et la condamnation par le tribunal correctionnel de son fils pour des menaces de mort réitérées, Madame [B] [V] n’a pas tenté de régler la situation, ainsi que cela ressort de la plainte du 10 décembre 2024.

Les troubles causés par Madame [B] [V] ainsi établis, constituent par leur durée et leur ampleur, un manquement suffisamment grave aux obligations prévues dans le contrat de bail pour justifier sa résiliation.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [V] à la date de la décision soit le 22 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion et les délais de l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution :

ALPES ISERE HABITAT sollicite que l’expulsion de Madame [B] [V] soit ordonnée et qu’elle ne puisse pas bénéficier du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la résiliation du bail, Madame [B] [V] sera sans droit ni titre au jour de la décision. Il y a lieu de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée.

Concernant le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution, il sera rappelé que ce texte dispose que : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l’espèce, le comportement de Madame [B] [V], ou des personnes qu’elle a sous sa responsabilité, est constitutif d’un trouble anormal de voisinage mais il n’apparait pas d’éléments permettant de caractériser la mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 susvisé.

Dans ces conditions, il n’apparait pas justifié de priver Madame [B] [V] du bénéfice du délai prévu par l’alinéa 1 de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais de Madame [B] [V] :

L’article L412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [B] [V] sollicite que lui soit accordé 12 mois de délai afin d’organiser son déménagement.

Elle explique qu’elle est dans une situation précaire et que de ce fait il lui faudra de longues démarches administratives.

Cependant, elle ne justifie pas des conditions particulières énumérées dans l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit de sa bonne volonté tant pour faire cesser les nuisances ou des démarches utiles pour tenter de se reloger. En outre, la gravité des troubles causés par la locataire n’apparait pas compatible avec l’octroi de délais supplémentaires.

Dans ces conditions elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Madame [B] [V] étant sans droit ni titre à partir du 22 mai 2025, il y a lieu de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, telles qu’issues du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [V] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont les frais relatifs à l’expulsion.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie, les frais irrépétibles dont elles ont dû faire l’avance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 mai 2025 aux torts de Madame [B] [V],

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [V] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, de l’appartement sis La Plaine – Villa n°7 – 50 Route de Sardieu 38870 SAINT SIMEON DE BRESSIEUX, dès la signification d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 5 de chaque mois,

CONDAMNE Madame [B] [V] à payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation, soit du 22 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que Madame [B] [V] bénéficiera du délai de deux mois prévu par l’alinéa 1er de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Madame [B] [V] de sa demande de délai sur le fondement des dispositions de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [V] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 22 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION