MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01559 – N° Portalis DBZE-W-B7H-ITZX

AFFAIRE : S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions C/ S.A.S. SPARTIM, Monsieur [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 2

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions La COMPAGNIE EUROPEENE DE GARANTIES ET CAUTIONS ayant son siège sis [Adresse 5] à [Adresse 16] [Localité 11] [Adresse 8] immatriculée au RCS NANTERRRE 382 406 079 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 081, M^e François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDEURS

S.A.S. SPARTIM immatriculée au RCS [Localité 15] 887 627 909 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Armin CHEVAL de la SA ACD AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 84

Monsieur [Z] [E]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Clôture prononcée le : 03 décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président :

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Septembre 2025,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

1°) LES FAITS CONSTANTS

Suivant offre préalable émise le 9 janvier 2020 et acceptée le 20 janvier 2020, la BANQUE POPULAIRE Val de France a consenti à Monsieur [Z] [E] un prêt n°08778564 d’un montant de 490.195 € destiné à financer l’acquisition de sa résidence principale située à [Adresse 14], le prêt étant garanti pour la totalité des encours par le cautionnement consenti par la société anonyme COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (ci-après « la société CEGC »).

Le 2 décembre 2021, la BANQUE POPULAIRE a prononcé la déchéance du terme à raison de la défaillance de Monsieur [E] dans le paiement de deux échéances, à la suite d’une mise en demeure de payer qui lui avait été adressée le 28 octobre 2021.

Le 6 janvier 2022, la société CEGC, agissant en qualité de caution, a informé Monsieur [E] du prochain règlement de sa dette, opéré le 15 avril 2022 selon quittance subrogative établie pour la somme totale de 467.549,34 €.

Par courrier recommandé du 15 avril 2022, la société CEGC a mis Monsieur [E] en demeure de procéder au paiement de la somme de 468.540,04 €, intérêts de retard compris à hauteur de 990,70€.

Le 13 mai 2022, le juge de l’exécution de [Localité 18] a autorisé la société CEGC à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur deux biens immobiliers appartenant à Monsieur [E], dont celui situé à [Localité 13], pour garantie de sa créance évaluée à 466.357,31 €.

Par courriers des 9 et 28 septembre 2022, les services de la publicité foncière de [Localité 10] 1 ont informé la société CEGC d’un rejet des formalités au motif que l’immeuble de [Localité 13] était sorti du patrimoine de Monsieur [E] pour avoir été vendu le 7 janvier 2022 par ce dernier puis revendu le 21 mars 2022 après son rachat, et que l’autre immeuble, situé à [Localité 19], était sorti de son patrimoine à la suite de la vente réalisée le 7 janvier 2022.

***

A cette date, le 7 janvier 2022, Monsieur [E] a conclu avec la société SPARTIM (exerçant pour l’essentiel une activité de marchand de biens), par l’intermédiaire de la société IMMO SAFE (apporteur d’affaires et titulaire d’un mandat de vente à réméré), deux ventes avec faculté de rachat :

• l’une portant sur le bien immobilier situé à [Localité 13] avec faculté de rachat valable 12 mois au profit du vendeur au prix de 453.750 €, et au prix de vente de 412.500 €, comprenant le prépaiement d’une indemnité d’occupation sur 12 mois, dont 6 mois acquis à l’acquéreur, correspondant à 10 % du prix d’achat, publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 18] 2 le 18 janvier 2022 ;

• l’autre portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 24], cadastré BK n°[Cadastre 7] (dont l’acquisition avait été financée au moyen d’un prêt de 560.000 € souscrit par Monsieur [E] auprès de la CAISSE D’EPARGNE le 28 janvier 2020), avec faculté de rachat valable 12 mois au profit du vendeur au prix de 420.750 €, et au prix de vente de 382.500 €, avec prépaiement de l’indemnité d’occupation sur 12 mois dont 6 mois acquis à l’acquéreur, correspondant à 10 % du prix d’achat, publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 10] 1 le 18 janvier 2022.

Les parties avaient convenu, pour les deux actes de vente, d’une convention d’occupation précaire autorisant Monsieur [E] à continuer à occuper le bien, moyennant une indemnité représentant 10 % du prix de vente, pour la période pendant laquelle il disposait de la faculté de rachat, soit une durée maximale de 12 mois.

Par acte notarié reçu le 21 mars 2022, Monsieur [E] a exercé sa faculté de rachat de l’immeuble situé à [Localité 13] auprès de la société SPARTIM, moyennant le prix de 453.600 € payé le jour même suite à la revente dudit bien, selon les indications fournies par les services de la publicité foncière.

Par avenant signé devant notaire le 7 février 2023 publié le 8 mars 2023, la société SPARTIM et Monsieur [E] ont convenu de proroger la durée de la faculté de rachat de l’immeuble de [Localité 19] de 6 mois courant à compter de sa date, et ont prévu l’acquisition au bénéfice de la société SPARTIM à titre définitif et irrévocable de l’indemnité de jouissance au titre des 12 premiers mois d’occupation, soit 38.250 €, de même que le versement au jour de la signature de l’avenant de prorogation de la somme de 3.187,50 € par la comptabilité du notaire, correspondant au premier mois d’occupation supplémentaire, ainsi que le versement du solde, soit 15.937 €, sous trois semaines courant à compter de la signature de l’avenant de prorogation, soit à compter du 7 février 2023 par la comptabilité du notaire.

***

Par jugement du 19 janvier 2023, signifié le 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné Monsieur [E] à payer à la société CEGC la somme de 467.549,34 €, outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 jusqu’à parfait paiement, et la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 3 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a autorisé la société CEGC à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire sur le bien vendu par son débiteur, Monsieur [E], à un tiers, la société SPARTIM, bien situé sur la commune de VILLEPINTE (95), en garantie de sa créance en principal de 482.436,82 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, la société CEGC a fait dénoncer à la société SPARTIM l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble sis à [Localité 19], régularisée auprès des services de la publicité foncière le 13 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, la société SPARTIM a fait assigner la société CEGC devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir ordonner la rétractation de l’ordonnance du 3 avril 2023, ainsi que la mainlevée et la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur l’immeuble lui appartenant sis à VILLEPINTE.

Par jugement du 5 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société CEGC ;

— rejeté les contestations formées par la société SPARTIM contre l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée le 3 avril 2023 sur l’immeuble appartenant à la société SPARTIM situé commune de [Localité 21], cadastré section BK n°[Cadastre 7] ;

— rejeté en conséquence la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

— rejeté la demande de la société SPARTIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SPARTIM à payer à la société CEGC la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SPARTIM aux dépens.

Par arrêt du 17 octobre 2024, la Chambre de l’Exécution de la Cour d’appel de Nancy a :

— infirmé partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

— ordonné la rétractation de l’ordonnance prononcée le 3 avril 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nancy autorisant l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 23], cadastrée section BK n°[Cadastre 7] ;

— ordonné la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur cet immeuble ;

— ordonné la radiation de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur cet immeuble auprès des services de la publicité foncière de [Localité 10] 1 ;

— débouté la société CEGC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société CEGC aux dépens ;

— confirmé le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions relatives au rejet de l’exception d’incompétence ;

Y ajoutant,

— débouté la société CEGC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société CEGC à payer à la société SPARTIM la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société CEGC aux dépens qui comprendront les frais d’enregistrement des formalités auprès des services de la publicité foncière, ainsi que les débours de radiation de la mesure conservatoire.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier signifiés les 11 et 15 mai 2023, déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 25 mai 2023, la société CEGC a constitué avocat et a fait assigner Monsieur [E] et la société SPARTIM devant le tribunal judiciaire de Nancy.

La société SPARTIM a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 31 août 2023.

Régulièrement assigné, par remise de l’acte en étude, Monsieur [E] n’a pas constitué avocat. La présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SAS SPARTIM a sollicité la révocation partielle de l’ordonnance de clôture et l’autorisation de communiquer l’arrêt n°2025/24 prononcé par la Cour d’appel de Nancy le 17 octobre 2024.

Lors de l’audience du 28 mai 2025, à laquelle cette affaire a été appelée, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour production dudit arrêt et la clôture a de nouveau été prononcée par décision du même jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2024, la société CEGC demande au tribunal, au visa des articles R. 512-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 1341-2 du code civil, de :

In limine litis,

— constater, dire et juger et au besoin déclarer irrégulières les demandes formulées par la société SPARTIM tendant à la contestation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire régularisée par la société CEGC sur le bien immobilier sis Commune de [Localité 21], cadastré section BK n°[Cadastre 7] motif pris de l’incompétence de la présente juridiction ;

En tout état de cause,

— débouter la société SPARTIM de l’ensemble de ses prétentions ;

— déclarer inopposable à la société CEGC l’acte de vente du bien immobilier ayant appartenu à Monsieur [E] au profit de la société SPARTIM, sis Commune de [Localité 19] cadastré section BK n°[Cadastre 7], en date du 07 janvier 2022 publié le 18 janvier 2022 sous la référence d’enliassement 9304P01 2022P1416 ;

— rappeler que la fraude paulienne a pour effet d’entraîner le retour de l’immeuble sus désigné dans le patrimoine de Monsieur [E], dans ses seuls rapports existant avec la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, le bien demeurant à l’égard des tiers dans le seul patrimoine de la société SPARTIM ;

— ordonner en tant que de besoin, la publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière ;

— condamner solidairement Monsieur [E] et la société SPARTIM au paiement de la somme de 4.000 € ;

— condamner solidairement Monsieur [E] et la société SPARTIM au paiement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, la société CEGC fait valoir en substance :

— in limine litis, que la demande formée par la société SPARTIM tendant à la mainlevée de l’inscription judiciaire provisoire régularisée sur le bien immobilier sis à VILLEPINTE ne relève pas de la compétence matérielle du tribunal de céans ;

— que sur le fond, en application de l’article 1341-2 du code civil, la réunion de trois conditions cumulatives est classiquement requise pour que l’action paulienne puisse prospérer ;

— qu’en premier lieu, il convient pour le demandeur de démontrer que l’acte accompli et qu’il entend lui voir déclarer inopposable constitue un acte d’appauvrissement, lequel aurait entraîné ou aggravé l’insolvabilité de son débiteur ;

— qu’en l’espèce, l’acte de vente du 7 janvier 2022 par lequel Monsieur [E] a transféré la propriété de son bien immobilier sis à [Localité 19] à la société SPARTIM constitue nécessairement un acte d’appauvrissement dès lors que Monsieur [E] a substitué à ce bien aisément saisissable des biens plus facilement dissimulables, et partant plus difficilement saisissables, comme le démontrent les mesures conservatoires entreprises et demeurées infructueuses ;

— que l’insolvabilité du débiteur est parfaitement caractérisée, tant au jour de l’acte de vente qu’à la date de l’assignation, Monsieur [E] ne disposant plus d’aucun patrimoine immobilier, ni d’aucun patrimoine mobilier ;

— qu’en second lieu, il convient pour le demandeur à l’action paulienne de démontrer que la créance existait dans son principe au moment des agissements frauduleux ;

— qu’en l’espèce, la société CEGC justifie d’un droit né antérieurement à l’acte de vente litigieux, dès lors qu’elle est créancière de Monsieur [E] en vertu d’un prêt consenti à ce dernier par la Banque Populaire suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2020 ;

— qu’elle a exécuté son obligation et réglé l’intégralité des sommes dues par ce dernier au prêteur de sorte qu’elle se trouve subrogée dans tous les droits et actions du prêteur initial ;

— qu’en outre, la créance de la société CEGC est certaine, liquide et exigible en vertu d’un jugement définitif rendu le 19 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

— qu’en troisième lieu, le demandeur à l’action paulienne doit démontrer l’intention du débiteur de soustraire ses biens aux poursuites des créanciers, cette intention étant caractérisée de façon extensive en jurisprudence lorsqu’il est établi que le débiteur avait simplement connaissance du préjudice qu’il cause à ses créanciers ;

— qu’en l’espèce, la vente des biens sis à [Localité 13] et [Localité 19] de Monsieur [E] au profit de la société SPARTIM est intervenue concomitamment, un mois après que le prêteur initial ait prononcé la déchéance du terme du prêt consenti à Monsieur [E] ;

— que Monsieur [E] avait ainsi conscience de nuire à ses créanciers et plus encore, a tenté sciemment d’organiser son insolvabilité dans le seul dessein de diminuer le droit de gage de la société CEGC ;

— qu’enfin, il incombe au créancier, en vertu de l’article 1341-2du code civil, « d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude » ;

— qu’en l’espèce, la société SPARTIM ne peut valablement alléguer qu’elle ignorait l’existence des dettes bancaires de Monsieur [E] et de ce que la vente à réméré projetée nuirait aux droits des créanciers de celui-ci ;

— qu’en dernier lieu, la société SPARTIM doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu’elle n’est pas fondée à en solliciter le bénéfice et d’autre part, qu’elle ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la société SPARTIM demande au tribunal, au visa des articles 1341-1 et 1341-2 et suivants du code civil, de :

— juger la société CEGC irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes dirigées contre la société SPARTIM ;

— débouter la société CEGC de ses demandes ;

— ordonner en tant que de besoin la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM sis à [Adresse 22] cadastrée section BK n°[Cadastre 7] publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 10] 1 sous la référence d’enliassement 9304P01 V4767 et sa radiation subséquente auprès des services de la publicité foncière ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société CEGC et Monsieur [E] à verser à la société SPARTIM la somme 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manœuvres de Monsieur [E] et des procédures hasardeuses diligentées avec légèreté à son encontre ;

— condamner la société CEGC et Monsieur [E] solidairement au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sous le visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner selon la même solidarité la société CEGC et Monsieur [E] en tous les dépens de l’instance outre les frais d’enregistrement auprès des services de la publicité foncière et tous les débours inhérents à la radiation de la mesure conservatoire querellée ;

— juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [J] [R] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En défense, la société SPARTIM fait valoir en substance :

— qu’elle dénie fermement toute collusion frauduleuse avec Monsieur [E] et toute velléité à participer sciemment à l’organisation frauduleuse de l’insolvabilité de ce dernier au détriment de ses créanciers ;

— que s’agissant des conditions requises pour caractériser la fraude paulienne, l’acte d’appauvrissement mérite d’être discuté dès lors qu’il s’est agi d’une transaction immobilière dans le cadre de laquelle le bien s’est vu substituer une somme d’argent d’égale valeur dont seule l’utilisation par le débiteur à des fins étrangères au remboursement de son passif bancaire apparaît en cause ;

— que surtout, la complicité de la société SPARTIM, tiers au rapport existant entre le créancier et son débiteur, et dans l’ignorance d’un quelconque encours bancaire à apurer, n’est pas caractérisée ;

— qu’au contraire, la société SPARTIM est à son tour victime des agissements allégués de Monsieur [E], au regard des accusations dont elle fait l’objet dans le cadre de cette procédure, mais aussi de l’indisponibilité du bien immobilier acquis dont elle a pour sa part désintéressé le prix de cession ;

— que le seul fait qu’il existe des soupçons quant à l’existence d’une fraude chez le débiteur n’emporte pas de facto complicité du tiers acquéreur ou blanc-seing pour immobiliser fut-ce à titre provisoire et conservatoire sa propriété immobilière ou revendiquer l’inopposabilité de l’acte de vente intervenue au préjudice de la société SPARTIM qui s’est acquittée en toute bonne foi du prix de cession ;

— que la société SPARTIM n’a eu aucun contact direct avec Monsieur [E], l’intermédiation s’opérant exclusivement par le biais de l’agence IMMOSAFE ;

— qu’en amont de l’opération, Monsieur [E] a renseigné une fiche contact sur laquelle il n’est fait mention d’autre endettement qu’amical ou familial à l’exclusion de toute dette bancaire ou de toute référence à des prêts immobiliers ;

— que concomitamment à la signature de l’acte authentique de vente portant sur l’immeuble sis à [Localité 12] le 7 janvier 2022, le fichier de la publicité foncière, vierge de toute inscription portant sur les biens objets de la vente à réméré, n’a révélé aucune créance privilégiée ou hypothécaire de la BANQUE POPULAIRE aux droits de laquelle vient la société CEGC qui a de toute évidence manqué de prudence ;

— que Monsieur [E] a été en mesure de trouver acquéreur pendant la période de validité de la clause de rachat s’agissant de l’immeuble de [Localité 12], sans pour autant que le prêt consenti par la BANQUE POPULAIRE ne soit manifestement remboursé par anticipation, ce dont la société SPARTIM qui en ignorait légitimement l’existence au regard des déclarations de Monsieur [E] et de l’absence de mention auprès de la publicité foncière, ne peut être tenue pour responsable ;

— qu’ainsi, la société SPARTIM n’est pas comptable de l’utilisation des fonds issus de la vente par Monsieur [E] à d’autres fins que le remboursement de ses encours bancaires dont elle n’avait nullement connaissance, faute pour le vendeur d’en avoir fait mention ou bien encore pour la Banque d’avoir procédé à une inscription hypothécaire auprès de la publicité foncière ;

— que les fiches de renseignement complétées témoignent d’un endettement amical et familial et ni l’acquéreur, ni l’agent immobilier ne disposent de pouvoir d’investigation sur les éventuels encours bancaires pouvant exister à la charge du candidat à la vente ;

— que les informations recueillies auprès des services de la publicité foncière par le Notaire confirment au surplus l’absence d’encours bancaire à défaut de garanties publiées à l’initiative du prêteur de deniers.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au préalable, il convient de souligner que la société SPARTIM demande au Tribunal de dire irrecevable et mal fondée la société CEGC en toutes ses demandes dirigées contre elle, mais qu’elle ne soulève en réalité aucune cause d’irrecevabilité, seulement des défenses au fond. Il sera donc constaté qu’aucune cause d’irrecevabilité n’est soulevée.

1°) Sur la demande tendant à voir déclarer inopposable à la société CEGC l’acte de vente du bien immobilier sis à [Localité 19] en date du 7 janvier 2022

Il n’est pas contesté que par acte authentique de vente signé le 7 janvier 2022, Monsieur [E] a vendu le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Adresse 20] ([Adresse 9]) à la société SPARTIM au prix de 382.500 €, intégralement versé le jour de la vente entre les mains de l’office notarial.

La société CEGC demande que cet acte de vente lui soit déclarée inopposable, estimant qu’il a été passé en fraude de ses droits.

En vertu des dispositions de l’article 1341-2 du code civil, « Le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ».

Trois conditions doivent être réunies pour permettre l’exercice de l’action paulienne :

— l’existence d’une créance certaine en son principe au moment de l’acte argué de fraude, même si elle n’est pas encore liquide et exigible,

— un appauvrissement du débiteur créant ou aggravant son insolvabilité,

— la conscience du débiteur du préjudice causé par l’acte aux intérêts du créancier.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Selon l’article 1353 du code civil , « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

a) Sur la créance de la société CEGC

Il n’est pas nécessaire, pour que l’action paulienne puisse être exercée, que la créance dont se prévaut le demandeur ait été certaine et exigible au moment de l’acte argué de fraude. Il suffit que le principe de la créance ait existé avant la conclusion dudit acte par le débiteur.

Il est constant que, l’obligation de la caution naissant dès le jour de son engagement, le créancier possède un principe certain de créance dès cette date.

En l’espèce, la société CEGC démontre bien qu’elle était titulaire, avant la réalisation de la vente immobilière du 7 janvier 2022, d’un principe certain de créance, en vertu de l’acte de cautionnement consenti le 11 décembre 2019 en garantie du prêt immobilier n°08778564 d’un montant de 490.195 € souscrit par Monsieur [E] auprès de la BANQUE POPULAIRE Val de France le 20 janvier 2020.

Elle justifie par ailleurs du prononcé de la déchéance du terme par la Banque le 28 décembre 2021 à raison de la défaillance de Monsieur [E] dans le paiement de deux échéances, et établit avoir réglé à la Banque en vertu de son engagement de caution de la somme de 467.549,34 €, selon quittance subrogative du 15 avril 2022.

Enfin, la demanderesse justifie de la condamnation de Monsieur [E], suivant jugement du 19 janvier 2023, signifié le 27 février 2023, du tribunal judiciaire de Versailles, au paiement de la somme de 467.549,34 €, outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 jusqu’à parfait paiement, et de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Cette condamnation est définitive selon le certificat de non-appel du 29 mars 2023.

La créance de la société CEGC, née antérieurement à l’acte argué de fraude, est désormais certaine, liquide et exigible.

b) Sur l’appauvrissement du débiteur

La vente du bien immobilier sis à [Localité 19], intervenue le 7 janvier 2022, a bien constitué un acte d’appauvrissement du patrimoine de Monsieur [E], portant atteinte au droit de la société créancière, en ce que le débiteur s’est dépossédé d’un bien immobilier aisément saisissable pour lui substituer un prix de vente bien plus facile à dissimuler. De surcroît, cette vente est intervenue concomitamment à la vente du bien sis à [Localité 13], de sorte que Monsieur [E] a cédé le même jour la propriété de tous ses biens immobiliers.

L’impossibilité pour la société CEGC d’appréhender le prix de vente sur les comptes de Monsieur [E], comme en témoignent les nombreuses mesures conservatoires entreprises par la demanderesse et demeurées infructueuses (pièces demanderesse n°16 à 19), démontre que l’acte de vente du 7 janvier 2022 constitue nécessairement un acte d’appauvrissement et que l’insolvabilité du débiteur est parfaitement caractérisée, Monsieur [E] ne disposant plus d’aucun patrimoine immobilier, ni d’aucun patrimoine mobilier.

Il y a lieu de préciser que les dispositions de l’article 1342-1 du code civil ne conditionnent pas l’applicabilité de ce texte à l’absence de négligence du créancier ou encore à la nécessité de constitution de sûretés antérieurement à l’acte d’appauvrissement du débiteur. Les moyens développés sur ce point sont donc inopérants.

c) Sur la fraude

La fraude paulienne n’implique pas nécessairement l’intention de nuire mais résulte de la seule connaissance qu’a le débiteur du préjudice qu’il cause au créancier en se rendant insolvable ou en augmentant son insolvabilité.

C’est à la date de l’acte par lequel le débiteur se dépouille que les juges doivent se placer pour déterminer s’il y a eu fraude ou non, la preuve de la fraude pouvant se faire par tous moyens, le juge du fond appréciant souverainement l’intention frauduleuse.

Il est constant que l’action paulienne peut atteindre les complices de la fraude. Lorsqu’il s’agit d’un acte à titre onéreux, le créancier doit prouver la complicité de fraude du tiers acquéreur.

En l’espèce, force est de constater au regard de la seule chronologie des faits, laquelle met en évidence la vente concomitante des deux biens immobiliers un mois seulement après le prononcé de la déchéance du terme par la Banque le 2 décembre 2021, et le rachat par Monsieur [E] à la société SPARTIM le 22 mars 2022 du bien sis à [Localité 13] pour être revendu le même jour à un tiers au prix de 516.500 €, que Monsieur [E] a sciemment organisé son insolvabilité afin de faire échapper son patrimoine immobilier au droit de gage de ses créanciers.

Monsieur [E], qui était débiteur de la société CEGC à concurrence de la somme de 467.549,34 €, ainsi qu’il en avait été informé par courrier recommandé du 6 janvier 2022, et dont le patrimoine immobilier constituait le seul gage de sa créancière, ainsi qu’en attestent les saisies conservatoires infructueuses, a entendu cédé ses droits de propriété à la société SPARTIM, sans pour autant avoir affecté les fonds provenant de la vente au remboursement de sa dette, ce qui a eu pour effet de faire obstacle à l’inscription des hypothèques judiciaires provisoires, autorisées postérieurement aux ventes litigieuses.

Cette succession d’opérations initiées par Monsieur [E] sur ses biens immobiliers a été réalisée avec le concours de la société SPARTIM, laquelle a agi dans le cadre de son activité d’acquisition, vente et gestion de biens immobiliers sous le statut de marchand de biens, par l’intermédiaire de la société AÏXIA, sous l’enseigne IMMO SAFE, acteurs spécialisés dans la vente à réméré.

La société SPARTIM conteste cependant toute intention frauduleuse, comme tout contact direct avec Monsieur [E], et toute action concertée de nature à nuire aux droits de la demanderesse.

Ainsi que l’a retenu la cour d’appel de Nancy, dans son arrêt du 17 octobre 2024, « il y a lieu de constater que le bien sis à VILLEPINTE a été acquis par la société SPARTIM dans le cadre d’une procédure de vente à réméré prévue par la loi, et que la durée du délai de rachat et de revente de l’immeuble sis à MORAINVILLIERS par Monsieur [E] ne saurait caractériser l’existence d’une action concertée du tiers avec le débiteur de la société CEGC afin de faire échapper ledit bien au gage du créancier, qui pourrait être renouvelée concernant le bien sis à VILLEPINTE ».

Il ressort de la fiche de contact établie par la société IMMO SAFE le 2 décembre 2021 que Monsieur [E] faisait état d’un besoin de trésorerie et de prêts familiaux et amicaux d’un montant de 550.000 € qu’il devait rembourser en urgence, indiquant que les deux biens immobiliers avaient été payés au comptant.

Si l’insuffisance des vérifications opérées par la société SPARTIM peut légitimement interroger au regard du montant des opérations immobilières auxquelles elle a prêté son concours dans un délai restreint, sur la base des déclarations succinctes et peu crédibles de Monsieur [E], force est de constater qu’il n’est pas démontré, au vu des pièces produites aux débats, que l’existence de la créance de la CEGC ait été portée à sa connaissance, tant lors de l’achat des deux biens le 7 janvier 2022, que lors de l’exercice par Monsieur [E] de sa faculté de rachat du bien sis à [Localité 13] le 21 mars 2022.

En effet, comme l’a relevé la cour d’appel dans son arrêt précité, la société CEGC ne démontre pas que ses tentatives d’inscription d’hypothèque provisoire figuraient en marge des formalités portées sur le fichier de la publicité foncière concernant lesdits biens, que ce soit lors de l’achat des biens le 7 janvier 2022, ou lors de la revente du bien sis à MORAINVILLIERS le 21 mars 2022, de sorte qu’il ne peut être utilement affirmé que la société SPARTIM avait choisi de finaliser les ventes à réméré en connaissant l’existence du créancier.

La société CEGC ne rapportant pas la preuve que la société SPARTIM ait été informée de la rétention frauduleuse d’informations par Monsieur [E], il en résulte, comme l’a jugé la cour d’appel, que « l’insuffisance de vérification de la situation de Monsieur [E] ne saurait caractériser une action concertée afin de soustraire les biens immobiliers au gage des créanciers. Il en résulte que la preuve n’est pas rapportée par la société CEGC d’un comportement concerté de la société SPARTIM avec Monsieur [E], dans la mesure où elle est devenue propriétaire des biens immobiliers de Monsieur [E] dans le cadre d’une vente en réméré, relevant de son activité d’acquisition, vente et gestion de biens immobiliers sous le statut de marchand de biens, afin de permettre à Monsieur [E] de résorber un endettement temporaire non bancaire, tel que déclaré faussement dans le but de faire échapper les biens du gage de ses créanciers et de permettre leur revente sans s’acquitter de ses dettes, et qu’elle n’avait pas connaissance à la date de la vente et de l’exercice de la faculté de rachat des tentatives d’inscription d’hypothèque provisoire sur lesdits biens par la société CEGC. »

Force est de constater que la preuve de la complicité de fraude de la société SPARTIM n’est pas rapportée, de sorte que l’action paulienne formée par la demanderesse ne peut aboutir.

La société CEGC sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable l’acte de vente du bien immobilier ayant appartenu à Monsieur [E] au profit de la société SPARTIM, sis Commune de [Localité 19] cadastré section BK n°[Cadastre 7], en date du 7 janvier 2022.

2°) Sur la demande reconventionnelle de mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire et sa radiation subséquente

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique du 7 octobre 2024, la société SPARTIM demande au tribunal d’ordonner la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM sis à [Adresse 22] cadastrée section BK n°[Cadastre 7] publiée auprès des services de la publicité foncière de Bobigny 1 sous la référence d’enliassement 9304P01 V4767 et sa radiation subséquente auprès des services de la publicité foncière.

La société CEGC sollicite quant à elle, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique du 15 juin 2024, de voir déclarer irrégulières ces demandes formulées par la société SPARTIM, en raison de l’incompétence de la présente juridiction.

Il y a lieu de constater que ces prétentions, formées antérieurement à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nancy du 17 octobre 2024, sont désormais sans objet, ledit arrêt ayant d’ores et déjà fait droit à ces demandes.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts

La société SPARTIM sollicite la condamnation in solidum de la société CEGC et de Monsieur [E] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manœuvres de Monsieur [E] et des procédures hasardeuses diligentées avec légèreté à son encontre.

Cette demande, dont le fondement juridique n’est pas précisé, ne saurait prospérer, dès lors que la société CEGC n’a fait qu’exercer les actions à sa disposition pour tenter de recouvrer sa créance, et que la société SPARTIM ne rapporte pas au demeurant la preuve d’un quelconque préjudice.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

4°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société CEGC et Monsieur [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître [J] [R] dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité s’oppose à ce que la société CEGC soit condamnée au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [E] sera condamné à payer la somme de 2.000 € à la société SPARTIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes pour le surplus.

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable l’acte de vente du bien immobilier ayant appartenu à Monsieur [E] au profit de la société SPARTIM, sis Commune de [Localité 19] cadastré section BK n°[Cadastre 7], en date du 7 janvier 2022 ;

DECLARE sans objet la demande de mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM sis à [Adresse 22] cadastrée section BK n°[Cadastre 7] publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 10] 1 sous la référence d’enliassement 9304P01 V4767 et sa radiation subséquente auprès des services de la publicité foncière ;

DEBOUTE la société SPARTIM de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à la société SPARTIM la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [E] et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître [J] [R] dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE