REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00493 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKOO

AFFAIRE : Syndic. de copro. Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobil ier « [Adresse 12] » C/ S.A.S. BOYER DESIGN

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL ALEXO AVOCATS

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobil ier « LES [Localité 8] DU DRAC » sis » sis [Adresse 6] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS, [Adresse 3],

représenté par Maître Véronique BIMET de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. BOYER DESIGN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Simon PANTEL de la SELARL ALEXO AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 07 novembre 2023 pour l’audience des référés du 24 Avril 2025 ;

Vu l’ordonnance de retrait du rôle en date du 7 mars 2024 ; Vu la requête en réinscription de l’affaire du 10 mars 2025; Vu les renvois au 15 mai 2025, au 26 juin 2025 et au 21 août 2025 ;

A l’audience publique du 21 Août 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Sarah DOUKARI, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS BOYER a procédé à la rénovation complète de deux appartements dont elle est propriétaire, aux 1er et 10e étages de l’immeuble en copropriété [Adresse 12] situé [Adresse 7] à [Localité 11].

Les travaux, qui concernent tant des parties privatives que communes, n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS a fait assigner la SAS BOYER DESIGN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRENOBLE afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et de se voir octroyer une provision ad litem.

Par ordonnance du 07 mars 2024, la juridiction a prononcé le retrait du rôle de l’affaire.

Par requête enregistrée le 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

En l’état de ses dernières demandes et en réplique aux prétentions adverses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS entend voir :

— A titre principal, ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— A titre subsidiaire, condamner la SAS BOYER DESIGN à remettre les appartements lui appartenant situés aux 1er et 10e étages de l’immeuble localisé [Adresse 7] à [Localité 10] en leur état antérieur aux travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et affectant les parties communes, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— En toute hypothèse,

o Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la SAS BOYER DESIGN;

o Condamner la SAS BOYER DESIGN au règlement d’une provision ad litem d’un montant de 8 000 € ;

o Condamner la même au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires explique notamment qu’une porte fenêtre a été créée dans la façade, qu’une section d’un mur porteur intérieur a été retirée, que les travaux, réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ont causé des dommages tels que la fuite d’eau dans une gaine technique, que le copropriétaire n’a pas justifié de l’intervention d’un architecte prévue par le règlement de copropriété et n’a pas répondu aux demandes d’informations adressées à plusieurs reprises.

En réponse et à titre principal, la SAS BOYER DESIGN entend voir la demande de mesure d’instruction sollicitée par le syndicat des copropriétaires limitée à la consultation prévue par les dispositions des articles 256 et suivants du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la SAS BOYER DESIGN ne s’oppose pas à l’expertise demandée.

En tout état de cause, la SAS BOYER DESIGN conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires et sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

LA SAS BOYER DESIGN, qui ne conteste pas ne pas avoir obtenu l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, affirme que les travaux ont toutefois été réalisés dans les règles de l’art.

SUR QUOI

Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, en référé, à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Par ailleurs, la mesure sollicitée doit être utile à la solution du litige, l’action envisagée doit être possible, reposer sur des éléments sérieux, ne pas être manifestement vouée à l’échec et ne doit pas porter une atteinte illégitime aux droits des autres parties.

Selon l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, l’autorisation donnée aux copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 6 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 12] prévoit que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions complémentaires apportées audit article par la loi n° 85.1470 du 31 décembre 1985, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité du bâtiment, soit porter atteinte à la destination de l’ensemble immobilier » et sous certaines réserves, notamment concernant le revêtement des sols qui « ne pourra être modifié qu’après l’autorisation du syndic intéressé ayant pris l’avis de l’architecte de l’immeuble et sous la condition expresse que le procédé utilisé et les nouveaux matériaux employés présentent des caractéristiques d’isolation phonique conforme aux règlements en vigueur lors de la modification ». Par ailleurs, " chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement ou de son local, mais il devra en aviser le syndic du syndicat des copropriétaires. Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte qu’il désignera […]. Ce copropriétaire devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux ".

La SAS BOYER DESIGN, copropriétaire, explique avoir procédé au remplacement du revêtement des sols des deux logements, à l’ouverture d’un mur intérieur, à l’agrandissement et à l’ouverture d’une fenêtre, ainsi qu’au remplacement de certains radiateurs de l’appartement situé au 10e étage.

Elle reconnait n’avoir obtenu aucune autorisation préalable pour réaliser ces travaux qui touchent tant à des parties privatives que communes de l’immeuble et dont certains pourraient avoir une incidence sur la solidité de l’ouvrage.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS justifie d’un motif légitime à voir une mesure d’expertise ordonnée au contradictoire de la SAS BOYER DESIGN, notamment afin d’apporter un éclairage technique impartial sur la nature, l’ampleur et l’incidence des travaux litigieux, étant précisé que le recours à une simple consultation apparaissait manifestement insuffisant.

La mesure se déroulera aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS, selon la mission et les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision ad litem

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La demande de provision pour frais d’instance présentée au juge des référés ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SAS BOYER DESIGN, copropriétaire, reconnait avoir réalisé des travaux portant sur les parties communes et privatives de l’immeuble, sans aucune autorisation préalable, en violation manifeste des dispositions légales et du règlement de copropriété.

Les difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires afin de connaitre la nature, l’ampleur et l’incidence des travaux, réalisés sans autorisation, justifient la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire.

Or, il n’est pas sérieusement contestable que cette mesure d’instruction va engendrer des frais de consignation, de conseil et d’intendance pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12].

Dans ces conditions, la SAS BOYER DESIGN sera condamnée à lui verser la somme de 5 000 € à titre de provision ad litem.

Sur les frais et dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS BOYER DESIGN, qui perd le procès, supportera les dépens et verra donc sa demande fondée sur les dispositions l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

La SAS BOYER DESIGN sera enfin condamnée à payer au demandeur la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire :

— Du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS et

— De la SAS BOYER DESIGN ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

E-mail : [Courriel 9] – Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :

1- Convoquer, entendre les parties et leurs conseils et recueillir leurs observations ;

2- Se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3- Entendre tout sachant ;

4- Se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 7] à [Localité 10] ;

5- Décrire et examiner les travaux réalisés sous la maitrise d’ouvrage de la SAS BOYER DESIGN, copropriétaire, au sein de ses appartements situés aux 1er et 10e étage de l’immeuble ;

6- Vérifier si ces travaux portent atteinte à la structure et à toute partie commune de l’immeuble ;

7- Vérifier si les modifications apportées aux revêtements de sol présentent des caractéristiques d’isolation phonique conformes aux règlements en vigueur lors de la modification ;

8- Au regard des faits dénoncés par le demandeur dans ses écritures, décrire l’incidence des travaux réalisés sur l’immeuble ;

9- Si nécessaire, indiquer les travaux de nature à faire cesser les désordres et dommages ; en estimer le coût et la durée ;

10- Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

11- Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie d’évaluer les préjudices subis ;

12- Rapporter toutes autres constatations estimées utiles par l’expert.

Fixons à QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) le montant de la somme à consigner par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS avant le 12 novembre 2025 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) et disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

Disons que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 12 mai 2026 ;

Disons que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

Disons que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) ;

Condamnons la SAS BOYER DESIGN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS, la somme de 5 000 € à titre de provision ad litem ;

Condamnons la SAS BOYER DESIGN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS AUDRAS et DELAUNOIS, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande présentée par la SAS BOYER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS BOYER DESIGN aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE