TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00785 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPDA

Nature:64B Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

ORDONNANCE DE REFERE

du 05 Décembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FB IMMO inscrite au RCS de [Localité 20] sous le n° 890 176 266, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Raphaël SOLTNER de la SELARL SELARL SOLTNER-MARTIN, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

S.A. PACIFICA

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES

S.A.R.L. AIRBNB FRANCE, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 750 885 410, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LIMOGES

S.A. BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES

S.C.I. MARTIN BEAULIEUX

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Emilie ROUX de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIMOGES

Rep/assistant : Maître Emilie ROUX de la SELARL SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [I] [W]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES

Société THELEM ASSURANCES

[Adresse 19]

[Localité 7]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTERVENTION VOLONTAIRE

S.A.R.L. AIRBNB IRELAND, société de droit irlandais dont le siège social est situé [Adresse 4], Irlande, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 7 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 05 Décembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Martin Beaulieux est propriétaire de l’imeuble sis [Adresse 13] et comprenant 14 appartements.

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2003 intitulé “contrat de location meublé” et “autorisant la sous location”, la SCI Martin Beaulieux a donné à bail à la société FB IMMO l’appartement n°8 dudit immeuble.

La société FB IMMO a sous-loué cet appartement par l’intermédiaire d’Airbnb à Mme [W] du 9 au 11 juin 2025.

Le 10 juin 2025, un incendie est survenu dans l’immeuble et l’appartement n°8 a été entièrement calciné.

Par actes des 23, 24, 29 septembre et 6 octobre 2025, la SARL FB IMMO a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins d’expertise probatoire au visa de l’article 145 du code de procédure civile, son assureur, la Banque Postale assurances Iard, la SCI Martin Beaulieux, propriétaire bailleur et son assureur la SA Pacifica, Mme [I] [W], sous-locataire de l’appartement à la date de l’incendie, et son assureur la société Thelem Assurances, enfin la SARL Airbnb France.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle la SARL FB IMMO, représentée par son conseil, reprenant oralement les termes de son assignation, a réitéré sa demande et déclaré ne pas s’opposer à la mise hors de cause de la société Airbnb France.

En défense, la SCI Martin Beaulieux, représentée par son conseil, a formulé oralement toutes protestations et réserves.

La SA Pacifica, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, formulé toutes protestations et réserves et demandé de compléter la mission de l’expert en l’invitant à décrire et chiffrer les travaux relatifs à l’immeuble complet et non uniquement aux dommages de l’appartement n°8 loué par la SARL FB IMMO à Mme [W] par l’intermédiaire de la société Airbnb.

Mme [W] et la société Thelem Assurances, représentées par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, formulé toutes protestations et réserves.

La SARL Airbnb France, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions excipé de l’irrecevabilité des demandes formées à son endroit pour défaut d’intérêt à agir et demandé à être en conséquence déclarée hors de cause. Subsidiairement, elle a formulé toutes protestations et réserves.

La SARL Airbnb Ireland, représentée par son conseil, a reprenant oralement ses dernières conclusions, demandé à être déclarée recevable en son intervention volontaire et formulé toutes protestations et réserves.

Assignée à personne morale, la Banque Postale assurances Iard, n’a pas constitué avocat conformément aux exigences de l’article 760 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles, au sens de l’article 446-2 du même code.

SUR CE,

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du Code de de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La décision sera donc réputée contradictoire à l’encontre du défendeur défaillant à charge pour la partie demanderesse de procéder à la signification de l’ordonnance.

Sur la fin de non recevoir

L’article 32 du code de procédure civile, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il n’est pas sérieusement contesté par les parties que la SARL Airbnb France n’est ni l’éditeur ni l’hébergeur, ni l’opérateur du site www.airbnb.fr mais une filiale française du groupe Airbnb Ireland, laquelle, selon les conditions de service publiées sur le site internet Airbnb est la seule entité juridique désignée à l’annexe 1 “entités contractantes” pour connaître des litiges et réclamations. La société Airbnb Ireland intervient au demeurant volontairement à la présente instance.

Il y a donc lieu de déclarer la demande irrecevable à l’encontre de la SARL Airbnb France et de la déclarer hors de cause.

Sur l’intervention volontaire

L’intervention volontaire de la société Airbnb Ireland sera déclarée recevable au regard des motifs ci-avant exposés.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, le demandeur justifie par les pièces versées aux débats, en particulier le procès verbal de constat dressé le 25 juin 2025 par Maître [Z] [L], commissaire de justice, qu’un incendie est survenu dans l’immeuble sis [Adresse 12] et que les dégâts sont conséquents (appartement entièrement calciné outre des dégâts sur les parties communes).

Selon le rapport établi par M. [N], expert du bureau Polyexpert mandaté par l’assureur du propriétaire bailleur, la SCI Martin Beaulieux, le point de départ de l’incendie se situe dans l’appartement n°8, totalement détruit par les flammes et sous-loué par la société FB IMMO à Mme [W] par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb. Parmi les causes probables du sinistre, M. [N] a exclu l’impact de foudre, l’échauffement mécanique, le départ volontaire à caractère frauduleux, la fermentation de matière organique ou réaction chimique exothermique, le point chaud, l’insuffisance d’écart de feu, l’implication d’un véhicule ou d’un engin à moteur thermique, la cause électrique. En revanche, il a conclu que l’accident de fumeur ou de bougie ou encore de comportement ne pouvait être exclu, nonobstant les déclarations de Mme [W] qui a indiqué avoir quitté les lieux une heure avant la survenance du sinistre, ne pas avoir laissé de bougie ou encens allumé, ne pas avoir fumé dans l’appartement ou laissé un équipement électrique résistif en fonctionnement.

Le requérant justifie ainsi d’un motif légitime à voir ordonner la mesure d’instruction, au demeurant non discutée à ce stade par les parties, ce avant toute action éventuelle au fond, pour déterminer les causes et responsabilités encourues ainsi que les coûts de remise en état. Il convient donc d’y faire droit.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du juge du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, et sera précisée au dispositif ci-après.

La demanderesse, qui a intérêt à voir les opérations d’expertise se dérouler, sera quant à elle tenue au versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La demanderesse sera donc tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision mise à disposition, réputée contradictoire en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Déclare irrecevable la demande formée contre la SARL Airbnb France et la déclare hors de cause ;

Reçoit l’intervention volontaire de la la société Airbnb Ireland ;

Ordonne une expertise et commet :

[E] [D]

E-mail

[Courriel 17]

Adresse

[Adresse 3]

[Localité 15]

Tél. portable

0676198869

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter le bien sis en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Se rendre sur les lieux à [Localité 20] [Adresse 12] et décrire le bien ;

— Se faire remettre tout document utile à sa mission et examiner contradictoirement l’ensemble des pièces produites par les parties et leurs conseils ;

— Déterminer l’état de l’immeuble antérieurement à la survenance du sinistre et préciser à quel usage il était affecté ;

— Entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ainsi que tout sachant, le cas échéant en s’adjoignant tout sapiteur dans une spécialité autre que la sienne, notamment en métallurgie, gaz, réseaux de distribution des fluides pour procéder aux constatations et analyses nécessaires ;

— Procéder à toutes analyses et prélèvements nécessaires et au besoin faire analyser les prélèvements réalisés par un laboratoire choisi par ses soins après information aux parties;

— Rechercher la ou les causes de l’incendie survenu le 10 juin 2025 ;

— Préciser notamment s’il résulte de faits volontaires ou d’une cause accidentelle ; dans ce dernier cas, préciser si le sinistre résulte de la vétusté, d’un défaut d’entretien, des conditions d’occupation, d’une non-conformité aux normes de sécurité, ou s’il a été aggravé pour l’une de ces causes ;

— Préciser si l’immeuble présente des dégâts ou dégradations de nature à compromettre sa structure et son usage, si les installations électriques, ascenseurs et de sécurité sont conformes et permettent un usage normal des activités compte tenu de leur destination ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux de remise en état de l’appartement n°8 et plus largement de l’immeuble ;

— Évaluer les moins-values résultant des dommages non réparables ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à la SARL FB IMMO de consigner au greffe du tribunal une somme de 5000 euros avant le 30 JANVIER 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance. Dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté.

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUIN 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 18] ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, la SARL FB IMMO aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,