Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 10 juillet 2025, n° 24/05458

TJ Grenoble 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Manquements graves aux obligations de jouissance paisible
La cour a constaté que les nuisances étaient suffisamment graves et récurrentes pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire en raison de la résiliation du bail, justifiée par les manquements de la locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejeté
Mauvaise foi du locataire
La cour a estimé que la mauvaise foi de la locataire n'était pas caractérisée, et a donc rejeté la demande de suppression du délai.
Accepté
Difficultés de relogement
La cour a accordé un délai de quatre mois pour permettre à la locataire de trouver un relogement, tout en tenant compte des nuisances causées aux autres occupants.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 10 juil. 2025, n° 24/05458
Numéro(s) :	24/05458
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric GREFFETMathilde VILLARD
Cabinet(s) :	LEGA-CITE
Parties :	S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/05458 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MCHY

Copie exécutoire

délivrée le : 10 Juillet 2025

à :Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE

Copie certifiée conforme

délivrée le :10 Juillet 2025

à : M^e Mathilde VILLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [8]

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [M] [F]

née le 14 Décembre 1951 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par contrat de bail prenant effet au 2 février 2022, consenti par la société ICF Sud Est Méditerranée, Madame [M] [F] a pris en location un logement situé [Adresse 4].

Se plaignant de nuisances causées par la locataire, par acte d’huissier de justice du 9 octobre 2024, la société IRA a assigné Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir notamment prononcer la résiliation du bail.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 mai 2025.

Lors de cette audience, la société ICF Sud Est Méditerranée, représentée par son conseil a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DECLARER recevables les demandes de la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE;

DEBOUTER Madame [M] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER Madame [M] [F] à laisser l’accès de son logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], à la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE et à toute autre entreprise de son choix, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir,

AUTORISER la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE et toute autre entreprise de son choix, à faire ouvrir et à pénétrer dans le logement de Madame [M] [F], pour procéder au nettoyage et si besoin est, à la désinsectisation/dératisation, en présence de tout huissier de justice territorialement compétent, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

PRONONCER la résiliation du bail liant ICF SUD-EST MEDITERRANEE et Madame [M] [F], du fait des violations graves et renouvelées de son obligation de jouissance paisible,

ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [M] [F], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et plus généralement de l’ensemble des biens loués sis [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, si besoin est, d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER Madame [M] [F] à payer une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges courants tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, à compter du prononcé de celle-ci et ce, jusqu’à libération effective des lieux des lieux loués,

SUPPRIMER le délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER Madame [M] [F] à payer à ICF SUD-EST MEDITERRANEE une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [M] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du Constat et de la sommation d’avoir à cesser les troubles réalisés par Commissaire de justice, de l’assignation, de la signification du jugement à intervenir et des suites,

Lors de cette même audience, Madame [M] [F], représentée par son conseil a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

A titre principal :

DECLARER irrecevables l’ensemble des demandes de la société ICF SUD EST MEDITERRANNEE à l’égard de Madame [M] [F] ;

A titre subsidiaire :

REJETER l’ensemble des demandes de la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE à l’égard de Madame [F] ;

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction faisait droit à la demande de résiliation du bail :

OCTROYER à Madame [F] un délai d’un an pour quitter le logement ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE à verser à Mathilde [Localité 10], avocate de Madame [F], la somme de 1 200 € en application du 2° de l’article 700 du Code de procédure civile, sous réserve qu’elle renoncer à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1.A titre liminaire sur la recevabilité des demandes

Sur la saisine de la commission de coordination des Actions de prévention des expulsions locatives

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Il ressort de ces dispositions de l’article 24 alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la saisine préalable du préfet et de la Capex ne constituent une condition de recevabilité d’une assignation que si celle-ci est fondée sur une demande de résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’assignation délivrée par le bailleur pour manquement aux obligations du locataire à jouir paisiblement du logement sera dès lors déclarée recevable.

Sur la mise en demeure

Selon l’article 1225 du code civil, " La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. "

D’autre part, la mise en demeure que le créancier doit adresser au débiteur en application de l’article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016, n’étant pas de nature contentieuse, les dispositions des articles 665 à 670-3 du code de procédure civile ne sont pas applicables et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité.

En l’espèce, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE produit cinq courrier qu’elle a envoyé à sa locataire pour lui rappeler les dispositions du règlement intérieur notamment.

Il est indiqué sur deux de ces courriers en date du 27 juin 2023 et 27 septembre 2023 qu’ils ont été envoyés en recommandé.

La société ICF SUD-EST MEDITERRANEE produit ainsi un courrier recommandé adressé à Madame [S] [F] à l’adresse du bail et retourné à l’envoyeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » en date du 29 septembre 2023 qui correspond donc au courrier du 27 septembre 2023 qui rappelait l’obligation de maintenir le logement dans un bon état d’hygiène et de propreté notamment.

La bailleresse indique que sa locataire a retiré son nom de la boîte aux lettres ce qui explique ce retour.

Les demandes de la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE sont donc recevables.

2.Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Selon les articles 1224 à 1129 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter :

* soit du jeu d’une clause résolutoire, qui peut stipuler la résolution quelle que soit la gravité de l’inexécution,

* soit du prononcé judiciaire de la résolution en cas d’inexécution grave

* soit d’une notification du créancier à ses risques et périls.

Pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE doit démontrer un manquement grave du locataire, mais il n’est pas exigé la preuve d’un trouble anormal de voisinage, cette notion ayant vocation à s’appliquer hors de toute relation contractuelle.

Les nuisances alléguées par le bailleur constituent des faits juridiques dont la preuve peut être rapportée par tout moyen légalement admissible.

En l’espèce la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE verse aux débats les courriers qu’elle a adressé à sa locataire :

Le 27 juin 2023, concernant les odeurs dans le logement, l’urine du chien dans les parties communes et les déchets ménagers jetés en dehors des bacs prévus à cet effet ;

Le 11 juillet 2023, concernant les jets d’objet par la fenêtre ;

Le 27 septembre 2023, les odeurs, les déchets et tâches marquant le sol devant le logement ;

Le 6 novembre 2023, à nouveau les jets d’objet par la fenêtre.

La bailleresse produit également la sommation de cesser qui a été signifiée à la locataire le 29 mai 2024 et qui indique qu’il a été rapporté par les voisins les éléments suivants :

Stockage de vos ordures et encombrants dans les parties communes de l’immeuble

Jet d’ordures et de poubelles par les fenêtres

Eventration de poubelles

Présence d’urine de votre chien dans les parties communes

Fréquentation de l’immeuble par des personnes extérieures à ce dernier que vous accueillez et qui n’ont pas un comportement adéquat avec les autres occupants de la résidence

Propagation d’odeurs nauséabondes depuis votre appartement dans les parties communes et dans les logements des voisins

Propagation d’un foyer de punaises de lit dans l’immeuble dont l’origine est identifiée dans votre appartement

La société ICF SUD-EST MEDITERRANEE produit un constat d’huissier en date du 27 mai 2024 dans lequel il a été procédé à une enquête de voisinage auprès de quatre voisins qui relatent les éléments repris dans la sommation de cesser.

La bailleresse produit un second constat d’huissier du 7 janvier 2025 selon lequel la locataire a tenté de procéder à des travaux pour faire cesser l’infestation de blattes notamment en pulvérisant de l’insecticide et en réparant des joints.

Enfin la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE communique un dépôt de plainte du 20 janvier 2025 de la part du gestionnaire de l’immeuble à l’encontre de Madame [F] qui l’a repoussé violemment lors d’une visite à son domicile avec une ITT de deux jours constatés par médecin.

Il ressort des pièces du dossier que Madame [F] est une personne isolée dont la situation physique et mentale se dégrade comme le bailleur en a fait le signalement auprès des services sociaux en janvier 2023 et auprès du procureur de la république dans un courrier du 11 avril 2024. Il est également établi que les nuisances sont importantes car elles troublent la tranquillité de nombreux locataires, qu’elles sont récurrentes depuis l’entrée dans les lieux et que Madame [F] n’a pas remis en cause son comportement malgré les alertes du bailleur.

Dans ces conditions, les manquements de Madame [F] à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués sont établis et ils sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire à compter du 10 juillet 2025, date du jugement.

Madame [F] est invitée à quitter les lieux. A défaut son expulsion sera ordonnée.

Du fait de l’occupation des lieux sans droit ni titre, Madame [F] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les mêmes conditions à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

3.Sur les délais pour quitter les lieux

Sur la suppression du délai de deux mois

Selon L412-1 du CPCE, " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

L’expulsion ayant pour la personne des conséquences graves, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne doit être réduit ou supprimé que si les circonstances du dossier permettent de caractériser la mauvaise foi du locataire.

Madame [F] n’a pas réussi à corriger son comportement.

Pour autant, au vu de sa situation personnelle, sa mauvaise foi n’apparaît pas caractérisée et le délai de deux mois pour quitter les lieux ne sera pas supprimé.

Sur les délais sollicités

Selon L412-3 du CPCE, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

Les services sociaux ont déposé une demande de mise sous protection de Madame [F], âgée de 73 ans, auprès du tribunal judiciaire et ont également débuté des démarches pour lui faire visiter des pensions de familles, qui n’ont pas encore abouties.

Cependant, il convient également de prendre en compte la tranquillité des habitants de l’immeuble qui subissent depuis plusieurs années les nuisances.

Ces considérations justifient qu’il soit fait droit à la demande de délais pour relogement de Madame [F] mais dans la limite de 4 mois.

Succombant, Madame [F] sera condamnée aux dépens. Elle payera en outre une somme de 300 euros à la société IRA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2025 aux torts de la locataire ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les mêmes conditions, à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE un délai de 4 mois à Madame [M] [F] pour procéder à son relogement ;

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens et à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE