COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00298 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KA4E

Minute N° : 25/00524

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [P]

née le 02 Avril 1991 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [U]

né le 14 Juillet 1991 à [Localité 1]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 24/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, avec effet au 10 décembre 2023, la SCI LES LIERRES a consenti à [S] [P] et [W] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 930,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 930,00 euros.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des sommes qui pourraient êtres dues en exécution du contrat de bail susvisé par [S] [P] et [W] [U].

Au cours de l’exécution du contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à plusieurs reprises des sommes au bailleur en exécution du contrat de cautionnement susvisé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 aout 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait délivrer à [S] [P] et [W] [U] un commandement de payer la somme totale de 3488,62 euros selon décompte arrêté à fin juillet 2024 (échéance de juillet 2024 incluse) et dont la somme de 3333,23 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [S] [P] et [W] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 19 mars 2025 et 26 mars 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire de résiliation du bail,d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2784,21 euros au titre de la dette locative par condamnation solidaire des locataires, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, par condamnation solidaire des locataire,lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

Au cours de l’audience du 03 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de [W] [U].

A l’audience du 24 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [S] [P] et [W] [U] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En outre, l’article 1346-5 du code civil prévoit que « Le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

La subrogation est opposable aux tiers dès le paiement.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes ».

Dans cette logique, le débiteur peut donc opposer à la caution, agissant en qualité de subrogée du créancier, toutes les exceptions dont il aurait pu disposer contre le créancier originaire.

*

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 11 décembre 2023 stipule en son article 8.1 « engagement du bailleur » que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à la cause une quittance subrogative en date du 19 février 2025 pour un montant total réglé de 3968,18 euros au titre des loyers impayés de mars, avril, mai, juillet et décembre 2024 outre le mois de février 2025.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 27 mars 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 juin 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 22 aout 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Si clause écrite,

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail avec effet contient en son article VII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers et fixe un délai de deux mois aux locataires pour régulariser la situation lors de la délivrance du commandement de payer, allongeant ainsi le délai posé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait signifier à [S] [P] et [W] [U], le 21 aout 2024, un commandement de payer la somme totale de 3333,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, que [S] [P] et [W] [U] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[S] [P] et [W] [U] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 octobre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 21 octobre 2024, [S] [P] et [W] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [S] [P] et [W] [U] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [S] [P] et [W] [U] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI LES LIERRES qui se trouve privée du logement. En outre, l’occupation constitue un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui continue d’être redevable des sommes impayées.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, et de la SCI LES LIERRES.

En l’espèce, il convient de condamner [S] [P] et [W] [U] à verser à la SCI LES LIERRES, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 22 octobre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Dans la mesure où la clause de solidarité ne porte pas expressément sur les indemnités d’occupation pouvant être dues en cas de résiliation du bail, les débiteurs seront condamnés in solidum au paiement des sommes liées aux indemnités d’occupation.

[S] [P] et [W] [U] seront donc condamnés in solidum à verser à la SCI LES LIERRES, la somme de 930,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et des indemnités d’occupation

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail avec effet au 10 décembre 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, produit un décompte arrêté au 04 mars 2023 à hauteur de 2784,21 euros au titre des sommes qu’elle a versée au bailleur et de celles reçues de la part du bailleur.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 21 octobre 2024, mais le décompte étant arrêté au 04 mars 2025 et incluant les indemnités d’occupation, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés outre indemnités d’occupation par [S] [P] et [W] [U] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élèvent à 2784,21 euros.

[S] [P] et [W] [U] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Il convient de mentionner que le bail inclut une clause de solidarité (article VI).

Aussi, [S] [P] et [W] [U] seront solidairement condamnés à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, la somme de 2784,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 aout 2024, au titre des loyers et chargés impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 04 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[S] [P] et [W] [U] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 aout 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [S] [P] et [W] [U] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par [S] [P] et [W] [U] suivant contrat de bail conclu avec la SCI LES LIERRES avec effet au 10 décembre 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le zzz entre la SCI LES LIERRES, et [S] [P] et [W] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 21 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement [S] [P] et [W] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, la somme de 2784,21 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 21 aout 2024 (date du commandement de payer) au titre des loyers et chargés impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 04 mars 2025,

CONSTATE que [S] [P] et [W] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 22 octobre 2024,

AUTORISE l’expulsion de [S] [P] et [W] [U] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [S] [P] et [W] [U] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 930,00 euros,

CONDAMNE in solidum [S] [P] et [W] [U] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, une indemnité d’occupation de 930,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 22 octobre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse,

CONDAMNE [S] [P] et [W] [U] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [S] [P] et [W] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 aout 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 septembre 2025,

Le Greffier Le Juge