TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00867 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FL6T

AFFAIRE : [Adresse 4] C/ [I] [Y]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [C] [V]auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DES HLM DE LA CHARENTE-MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [P] [F], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Y]

né le 01 Juin 1975 à , demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 555,22 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [I] [Y] le 13 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 24 mars 2025 dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le même jour, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17 a assigné Monsieur [I] [Y] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner, en conséquence, l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement de la somme de 5.264,62 euros avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer les loyers, outre des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux.

Le bailleur réclame en outre 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 02 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17 était représenté par Madame [P] [F], régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [I] [Y] a comparu.

Le bailleur actualise sa créance à la somme de 10.812 euros précisant l’existence d’un surloyer. Il précise que le locataire a déjà été en impayé de loyers en 2020 et en mai 2023 et précise que le versement du loyer n’est pas repris puisque le dernier paiement, d’un montant de 60 euros tandis que le loyer résiduel est de 650 euros, date du 06 février 2025. Le bailleur est opposé à tout délai.

Monsieur [I] [Y] actualise sa situation et sollicite de pouvoir rester ans le logement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 20 mai2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «  Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée »

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 2 mois de sorte que ce délai, d’ailleurs visé par le commandement, sera retenu.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 13 janvier 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 13 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 27 mai 2025, indiquant un solde débiteur de 8.963,30 euros.

Aux termes de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

Le bailleur ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure exigée, de sorte que le surloyer appliqué, d’un montant communiqué par le bailleur de 1.198,59 euros mensuel ne sera pas retenu.

Il y a lieu de faire droit partiellement, à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer la somme de 8.963,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 27 mai 2025, dont doit être déduite la somme de 1.198,59 euros X 4 soit 4.794,36 euros, de sorte que Monsieur [I] [Y] est condamné à lui verser la somme de 4.168,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 27 mai 2025

En outre, Monsieur [I] [Y] sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Force est de constater que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience puisqu’il ressort du décompte produit que le dernier versement, au demeurant très partiel de 60 euros pour un loyer hors sur loyer de 633,93 euros date du 06 février 2025.

Par conséquent, et en application des textes susvisés, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 13 mars 2025, Monsieur [I] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] explique qu’il est en arrêt de travail depuis juin 2024 et produit des éléments justificatifs en date du 07 janvier 2025 et du 07 mai 2025 de la médecine du travail. Ces éléments ne contredisent cependant pas le bailleur lorsqu’il relève des situations d’impayés en 2020 et 2023, ce que ne conteste d’ailleurs pas le locataire. Monsieur [I] [Y] s’était, par ailleurs, engagé lors du diagnostic social et financier à reprendre le versement de son loyer ce qu’il n’a pas fait, pas plus qu’il ne s’est rendu au rendez vous en vue de mettre en place un accompagnement budgétaire dont il avait pourtant accepté le principe lors du diagnostic social et financier. En outre, Monsieur [I] [Y] n’a pas rempli ses obligations auprès de son bailleur social, ce qu’il ne conteste pas et se trouve sanctionné par l’application d’un surloyer.

Monsieur [I] [Y] expose percevoir 500 euros par mois, sans en justifier à l’audience ni lors du diagnostic social et financier.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I] [Y] ne satisfait pas aux exigences des dispositions précitées en ce qu’il n’a pas rempli ses obligations auprès du bailleur social en omettant de répondre à l’enquête sur les ressources, qu’il ne s’est pas saisi de l’accompagnement budgétaire qui lui était proposé, pas plus qu’il ne justifie de ses ressources et qu’il ne présente pas une situation personnelle justifiant l’octroi de délais.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [I] [Y] sera condamné à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17 la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [I] [Y] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 14 juin 2018, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17 et Monsieur [I] [Y] portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3], à la date du 13 mars 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [I] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, en deniers ou quittance, la somme de 4.168,94 euros (QUATRE MILLE CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 27 mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17 la somme de 100 euros (CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [Y] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la

Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL