TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/00682 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FTBC

AFFAIRE : [P] [Z] C/ [V] [R]

MINUTE : 26/

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

Nous Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection, tenant audience des référés, assisté de Madame Anne-Lise VOYER, Greffière,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 16 Mars 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE

Madame [P] [Z]

née le 14 Décembre 1973 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSE

Madame [V] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2022, Madame [P] [Z] a donné à bail à Madame [V] [R] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial de 541 euros.

Des loyers demeurant impayés, Madame [P] [Z] a fait signifier le 10 septembre 2025 à Madame [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 22 décembre 2025, Madame [P] [Z] a fait assigner Madame [V] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [V] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 249,40 euros à titre provisionnel au titre de la dette locative ; une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à la somme de 587,77 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, révisable annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Dire et juger que les intérêts dus sur les loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A l’audience, Madame [P] [Z], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 3 745,71 euros par décompte du 9 mars 2026, quittancement de mars 2026 inclus. Le bailleur reconnaît la reprise de paiement des loyers mais s’oppose à tous délais de paiement ou d’expulsion.

Madame [V] [R] comparaît en personne. Elle fait état d’une reprise de paiement des loyers et propose de régler son impayé locatif par des échéances de 62 euros. Elle justifie d’une promesse d’embauche à compter du 1er août 2026. Elle sollicite la possibilité de rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [P] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 avril 2022 à compter du 11 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [V] [R] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, les versements proposés en sus du loyer courant, à hauteur de 62 euros, sont insuffisants pour régler la dette locative fixée infra, même via un échelonnement maximal de trente-six mois, de sorte que la locataire n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Ainsi, la demande de délais de paiement de sera rejetée.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît qu’eu égard à la situation précaire de la défendresse, en l’absence de solution de relogement pérenne au jour de la présente décision et au contexte présenté à l’audience, il est indispensable d’en tenir compte dans l’attribution de délais d’expulsion. Madame [V] [R] apparaît de bonne foi, notamment en ayant repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [V] [R] un délai de huit mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 novembre 2025, Madame [V] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 587,77 euros, et de condamner Madame [V] [R] à son paiement à compter du 11 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera dit que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisable eu égard à l’intégration dans le bail d’une clause en ce sens (page 3).

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 avril 2022, du commandement de payer délivré le 10 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 mars 2026 que Madame [P] [Z] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [R] à payer à Madame [P] [Z] la somme de 3 745,71 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2025 sur la somme de 2 509,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à l’équité, il convient de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARONS recevable la demande de Madame [P] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 avril 2022 entre Madame [P] [Z] d’une part, et Madame [V] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 novembre 2025 ;

— CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

— REJETONS la demande en délais de paiement de Madame [V] [R] ;

— ACCORDONS à Madame [V] [R] un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux occupés ;

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [V] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [R] à compter du 11 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 587,77 euros ;

— DISONS que l’indemnité d’occupation ainsi fixée est annuellement révisable en application de la clause insérée au bail ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [R] à payer à Madame [P] [Z] la somme de 3 745,71 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE CINQ EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2025 sur la somme de 2 509,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [R] à payer à Madame [P] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETONS la demande de Madame [P] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNONS Madame [V] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 septembre 2025;

— ECARTONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

— DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée à la préfecture de [Localité 2] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

La présente ordonnance a été signée par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé, en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

Le Greffier, Le Juge

A-L. VOYER Q. ATLAN