TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 06/02026

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EESO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPART.DE LA [Localité 2] [Localité 2] Habitat étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

Madame [C] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Laval par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 juillet 2026 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [A] et [M] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2017, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] un logement sis [Adresse 5], avec prise d’effet le 10 mars 2017, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 293,93 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [N] [A] et Madame [C] [U] commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 099,86 €.

Par notification électronique du 26 juin 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a fait assigner Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Déclarer sa demande recevable,

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du contrat de bail ;

▸Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸Condamner solidairement Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 2 099,86 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸ Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 26 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience mais les parties ont sollicité que l’affaire soit retenue.

L’affaire a été appelée et retenue pour la première fois à l’audience du 16 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, [Localité 2] habitat, office publique de l’habitat du département de la [Localité 2] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 5 023,40 €, mois de Novembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’il avait justifié d’une assurance habitation, de sorte qu’il abandonnait ce fondement ; qu’il n’y avait pas de règlement depuis 2025.

Monsieur [A] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois, à partir de janvier 2026.

Le locataire a fait valoir que les APL s’étaient arrêtées sans raison ; qu’il ne pouvait payer qu’une partie du loyer ; que seule sa femme travaille et perçoit 1 500 € ; qu’il va travailler en intérim à partir du 08 janvier 2026 ; qu’il a deux enfants de 18 et 23 ans ; que son fils devrait travailler également en janvier ; qu’il cherche un logement moins cher.

Madame [M] régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu, sans être représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M], assignée à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 26 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] est recevable.

2) Sur le fond

a) Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyer

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le contrat prévoit un délai plus long.

Ce même article précise que le commandement de payer doit contenir notamment l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce et le décompte de la dette.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois. Il sera souligné que si cette partie du contrat a été signée le 20 juin 2024 soit plusieurs années après le contrat de bail initial, le commandement de payer lui est postérieur, de sorte que la clause s’applique.

Néanmoins, le commandement de payer du 25 juin 2025 ne respecte pas les mentions imposées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, n’indiquant pas l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de le la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce et le décompte de la dette.

Ainsi, il ne saurait être considéré que le délai de deux mois avant l’acquisition de la clause résolutoire ait pu valablement commencer.

Par conséquent, [Localité 2] Habitat sera déboutée de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de monsieur [A] et madame [M].

b) Sur le fondement de la résiliation judiciaire pour les impayés de loyer

L’article 1217 du code civil prévoit cinq sanctions possibles en cas d’inexécution du contrat : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution et la réduction du prix. Les articles 1224, 1227 et 1228 du même code disposent que le juge peut prononcer, à la demande d’une partie, et en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer fourni par le bailleur que les sommes dues s’élèvent à 5 023,40 €, mois de Novembre 2025 inclus, comprenant de nombreux frais d’huissier et de justice. Une fois ces frais déduits, il reste toujours un impayé de loyer conséquent. Il n’y a eu que peu de versements depuis novembre 2024 et notamment aucun paiement intégral du loyer depuis décembre 2024. Pendant plusieurs mois, aucun versement n’a été effectué et il n’y a eu aucun paiement depuis le 04 août 2025. L’absence de paiement régulier des loyers constitue ainsi un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat, à compter de l’assignation, soit le 25 septembre 2025.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat au 25 septembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de monsieur [A] et de madame [A] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 septembre 2025, de sorte que Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 25 septembre 2025 au 30 Novembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner solidairement Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 563,34 € par mois, à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M], le locataire pour un loyer de 293,93 €, hors charges, actualisé à hauteur de 563,34 €, charges comprises. Il ressort du commandement de payer du 25 juin 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Novembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve d’impayés, à hauteur de 5 023,40 €.

Cette somme se décompose en :

• 2 298,60 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 24 septembre 2025,

• 1 120,29 €, au titre des indemnités d’occupation du 25 septembre 2025 au 30 Novembre 2025

• 1 604,51 €, au titre des frais d’huissier, d’avocat, de justice et des frais de recouvrement, qu’il convient de déduire, seules les sommes concernant la présente affaire pouvant être pris en compte selon la décision rendue au titre des mesures de fin de jugement. En tout état de cause, ces sommes ne sauraient être prises en compte, au titre de la dette locative.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] à payer les sommes de 2 298,60 € et 1 120,29 € telles que détaillées ci-dessus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers, de sorte qu’ils ne peuvent solliciter des dispositions spéciales de l’article 24 et notamment de la suspension de la résiliation.

Néanmoins, selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des déclarations de monsieur [A] que madame [M] perçoit 1 550 € de salaire et qu’il va être embauché à partir du 08 janvier 2025, de sorte qu’il indique qu’il sera en mesure de payer la somme de 200 € par mois, en plus du loyer. En tout état de cause, leurs ressources actuelles ne leur permettent pas de s’acquitter complètement de la dette en une seule fois. La somme de 200 € proposée est suffisante pour apurer la date dans un délai de 24 mois.

Par conséquent, il convient d’accorder à monsieur [A] et madame [M] d’acquitter la dette locative à hauteur de 200 euros par mois pendant 17 mois, et une 18e mensualité de 18,89 €. Il sera précisé qu’en cas de non respect des délais octroyés selon les modalités fixées au dispositif, l’échéancier sera caduc à compter de 15 jours après un commandement d’avoir à payer.

Ces délais ne suspendront néanmoins pas les effets de la résolution judiciaire du bail.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [Z] et Madame [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 février 2017 entre Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] d’une part, et [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], à compter de l’assignation du 25 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] à payer à [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] la somme de 2 298,60 € (deux mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] à payer à [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] la somme de 1 120,29 € (mille cent vingt euros et vingt-neuf centimes), au titre des indemnités d’occupation du 25 septembre 2025 au 30 Novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M], à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 563,34 € (cinq cent soixante trois euros et trente quatre centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [C] [P] verser à [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la résolution ;

AUTORISE Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] à s’acquitter de la dette en 17 mensualités de 200 € (deux cent euros), et un dernier versement de 18,89 € (dix-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution des paiements ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [N] [A] et Madame [C] [M] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE