MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00784 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTSJ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

SC LKRH 2, représentée par son gérant Monsieur [V] [W], immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 917 664 674, dont le siège social est sis 5, Cours de la République – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Catherine BOUCHAUD, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [T]

née le 28 Décembre 1987 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 72 rue René Bazille – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Paguy NGYESE KISOKA, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [F] [C]

née le 10 Mai 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 4, rue La Pérouse – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

Monsieur [H] [E]

né le 23 Novembre 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 4, rue du Pérouse – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 21 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2017, la SCI Amiral de Tourville Investissement a donné à bail à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] un logement situé 4 rue La Pérouse au HAVRE (766600), moyennant un loyer mensuel de 530 €, outre une provision sur charges de 30 €.

Par acte sous seing privé, Madame [Y] [T] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [E] et Madame [C].

Par acte notarié en date du 30 septembre 2022, la SC LKRH 2 s’est portée acquéreur du bien immobilier.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 313,16 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 24 février 2023 a été délivré aux locataires le 27 février 2023. Il a été dénoncé à la caution le 2 mars 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes du 20 juin 2024, la SC LKRH 2 a fait assigner Monsieur [E], Madame [C] et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 29 mai 2017 consenti à Madame [F] [C] et Monsieur [H] [E] pour non-paiement des loyers et charges constitutif à un manquement grave à l’égard du propriétaire,

— Dire que cette résiliation prendra effet au jour de la décision,

— Dire que Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] sont tenus immédiatement de quitter les lieux situés 4 rue La Pérouse au HAVRE (76600), tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef et de remettre les clés, sinon la voir autoriser à les expulser des lieux, à faire procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance du commissaire de police et au besoin de la force publique,

— Désigner tel séquestre qui aura mission de vendre le mobilier saisissable ou à faire transporter le mobilier à la fourrière municipale ou dans un garde-meubles aux frais et risques de Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C],

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Fixer à la somme mensuelle de 613,50 € l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] à compter du 27 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux loués,

— Condamner ces derniers à lui régler la somme mensuelle de 613,50 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 27 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux loués,

— Condamner en deniers et quittances les défendeurs à lui payer la somme de 3 144,32 € au titre des arriérés au 30 avril 2024,

— Condamner Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] à lui régler une somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, la SC LKRH 2 était représentée par Maître [K] qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, précisant maintenir ses demandes et a indiqué que la bailleresse refusait les délais de paiement.

Madame [T] était représentée par Maître [P] qui a déposé son dossier. Aux termes de ses conclusions n°1, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Débouter la SC LKRH 2 de toutes ses demandes,

— Condamner la SC LKRH 2 au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, moyennant renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

A titre subsidiaire,

— Lui accorder un large délai de paiement,

— Débouter la SC LKRH 2 de sa demande au titre des frais irrépétibles à son égard,

— Condamner Monsieur [E] et Madame [C] à lui reverser toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner Monsieur [E] et Madame [C] à lui reverser la somme de 613,50 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 27 avril 2024 inclus jusqu’à leur départ des lieux,

— Condamner Monsieur [E] et Madame [C] à lui reverser la somme de 1 761,04 €,

— Condamner Monsieur [E] et Madame [C] à lui verser la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Monsieur [E] et Madame [C] aux entiers dépens.

Monsieur [E] a comparu en personne. Il a indiqué avoir réglé la somme de 326,56 € le 2 octobre 2024 mais ne pas avoir payé les loyers de septembre et octobre. Il a demandé à bénéficier de délais de paiement, être en CDI depuis janvier et a précisé que le couple avait des ressources de 3 000 € par mois.

Madame [C], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes formées par la bailleresse

L’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, il convient de noter que les moyens développés dans la discussion diffèrent des demandes formées dans le dispositif de l’acte introductif d’instance. D’une part, aucune demande n’est formée à l’encontre de Madame [T] en sa qualité de caution. Il n’y a donc pas lieu de se pencher sur la discussion développée dans les conclusions n°1 précitées. En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, aucun des moyens développés à l’encontre de la caution ne sera examiné.

D’autre part, il apparaît que c’est le prononcé de la résiliation du bail qui est demandé, au jour de la décision, et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire alors même qu’il est également demandé de fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation au 27 avril 2024, en fait probablement au 27 avril 2023 soit deux mois après le commandement de payer. En application de l’article 12 du code de procédure civile, c’est donc le constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui sera examiné.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SC LKRH 2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [E] et Madame [C] le 27 février 2023. Il ressort du décompte établi par la SC LKRH 2 que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SC LKRH 2 est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28 avril 2023.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [E] et Madame [C] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SC LKRH 2 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 avril 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SC LKRH 2 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SC LKRH 2 produit un décompte arrêté au 14 octobre 2024 aux termes duquel Monsieur [E] et Madame [C] lui doivent la somme de 4 615,78 €. Monsieur [E] et Madame [C] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il convient donc de les condamner à payer la somme de 4 615,78 € à la SC LKRH 2, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 2 313,16 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [E] et Madame [C] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, ils ne peuvent prétendre à bénéficier de ces dispositions.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Monsieur [E] et Madame [C], il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E] et Madame [C], qui succombent, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [E] et Madame [C] à payer à la SC LKRH 2 la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SC LKRH 2 à payer à Madame [T] la somme de 300 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, pour lui avoir fait engager des frais irrépétibles en l’assignant devant le juge des contentieux de la protection sans formuler de demandes à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 mai 2017 concernant le logement situé 4 rue La Pérouse au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 avril 2023 ;

DIT que Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 4 rue La Pérouse au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SC LKRH 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONSTATE qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de Madame [Y] [T] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 633,92 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 28 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] à payer à la SC LKRH 2 la somme de 4 615,78 euros (quatre mille six cent quinze euros et soixante-dix-huit centimes) arrêtée à la date du 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 2 313,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] à s’acquitter de cette dette en 23 versements mensuels de 190 euros au minimum, payables le quinzième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 février 2023, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations du 20 juin 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [C] à payer à la SC LKRH 2 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SC LKRH 2 à payer à Madame [Y] [T] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, moyennant renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 16 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS