MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024

Minute :

N° RG 23/01095 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GMUH

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. NAPOLEON, immatriculée au RCS sous le numéro 448 683 854, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5]

Représentée par Monsieur [B] [D], Gérant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [N]

née le 15 Octobre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Comparante, assistée de Madame [L] [C], sa soeur, curatrice, en vertu d’un jugement rendu par le Juge des tutelles du Tribunal Judiciaire du HAVRE en date du 18 novembre 2022

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] – [Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2013, la SCI NAPOLEON a donné à bail à Madame [O] une maison située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 620 €.

Madame [O] est décédée et Madame [X] [N], sa fille qui vivait avec elle, s’est maintenue dans le logement. Elle a toutefois cessé de payer régulièrement les loyers. La SCI NAPOLEON lui a alors fait délivrer, le 22 août 2022, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 3646,63 € hors coût de l’acte. Madame [N] a quitté le logement en rendant les clés à l’huissier le 6 mars 2023. Un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été établi par la SARL NOEL NICODEME le 31 mars 2023.

Par exploit du commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SCI NAPOLEON a fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de condamner Madame [N] à lui payer les sommes suivantes :

* le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de huit mille deux cent trente-trois euros et cinquante-cinq centimes (8 233,55 euros), avec intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* le montant des réparations locatives à hauteur de la somme de cinq mille deux cent cinquante-et-un euros et quatre-vingt-quinze centimes (5 251,95 euros),

* la somme de huit cent cinquante euros (850 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* aux entiers dépens, attendu qu’il serait inéquitable de les laisser à la charge du requérant, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi que le coût du PV de remise des clés et de l’état des lieux de sortie.

A l’audience du 5 février 2024 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI NAPOLEON était représentée par son gérant, Monsieur [B] [D], qui a repris oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur. A l’issue des débats, la décision avait été mise en délibéré au 8 avril 2024 mais les débats ont été rouverts par mention au dossier et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024 pour que la SCI NAPOLEON produise son extrait Kbis.

A l’audience du 3 juin 2024, la SCI NAPOLEON était représentée par Monsieur [D] qui a produit la pièce demandée, à savoir l’extrait Kbis de la SCI et a repris ses demandes. Il demande un arriéré de loyers pour la période d’avril 2022 à mars 2023 ainsi que des réparations locatives pour un montant total de 5251,95 €. Il précise que le logement a été reloué depuis le 1er juillet 2023 mais que celui-ci n’a pas été entretenu par Madame [U] au point qu’il a dû passer un mois et demi à évacuer les déchets verts. Il ajoute ne pas avoir le bail au nom de Madame [U] car elle s’est maintenue dans les lieux sans payer le loyer au décès de sa mère.

Madame [N] était comparante en personne, assistée de Madame [L] [C], sa sœur et curatrice. Madame [C] indique que sa sœur est sous curatelle simple. Elle produit en cours de délibéré le jugement de curatelle simple de sœur. Celle-ci a été placée sous curatelle simple par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire du Havre en date du 18 novembre 2022.

Madame [N] a reconnu la dette locative tout en précisant que Monsieur [D] n’avait jamais accepté de modifier le bail à son nom au décès de sa mère. Madame [N] affirme que le logement était déjà dans cet état lors de son entrée dans les lieux et qu’elle n’a rien détérioré. Elle conteste les dégradations et demande des délais de paiement. Sa curatrice a indiqué ne pas savoir quel montant mensuel proposer.

En cours de délibéré, par mail en date du 6 juin 2024, la mairie d'[Localité 5] a fait parvenir à la juridiction des pièces concernant Madame [U] dont le justificatif de son dossier de surendettement comprenant les mesures imposées par la commission de surendettement de la banque de France en date du 31 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En matière de preuve du paiement des loyers, il n’appartient pas au bailleur de justifier le fondement de ses demandes, mais au locataire de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées à l’appui de l’assignation et notamment d’un couriel en date du 3 mars 2023 que Madame [O], seule titulaire du bail, est décédée en mai 2022. En tant que locataire, elle devait donc répondre seule de la dette locative jusqu’à son décès. Cependant, sa fille vivant avec elle, il y aura lieu de considérer qu’elle est également redevable de la dette locative dans son intégralité, y compris la dette de sa mère, puisque même si la défenderesse était alors non titulaire du bail, elle occupait néanmoins le logement.

Après la délivrance du commandement de payer du 22 août 2022, Madame [N] a remis les clés du logement le 6 mars 2023. Elle est donc redevable des loyers jusqu’à cette date. Or, elle ne justifie pas s’être acquitté de l’arriéré locatif alors que le propriétaire indique un solde restant dû.

Il ressort du décompte versé aux débats, arrêté à la date du 15 mars 2023, que la dette locative des loyers et charges se décompose comme suit :

— loyer décembre 2021 : 546,63 €

— loyers d’avril 2022 à février 2023 : 6 820 €

— loyer du 1er mars au 6 mars 2023 : 120 €

— ordures ménagères : 87 € + 23 € : 110 €

Soit un total de 7 596,63 €. Madame [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer cette somme au bailleur.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1732 et 1754 du code civil, le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location.

L’article 1755 dispose qu’aucune réparation n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 en son article 1er définit les travaux d’entretien courant et de menues réparations et précise en annexe, concernant les parties intérieures des lieux loués, notamment le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il ressort de ces textes que les réparations locatives consécutives à la vétusté ne sauraient être prises en charge par le preneur.

En l’espèce, la locataire et sa mère, désormais décédée, ont occupé le logement pendant 9 ans et 3 mois.

La SCI NAPOLEON produit une facture en date du 14 juin 2023 émanant de Monsieur [B] [D] lui-même pour un montant de 5251,95 € correspondant à la remise en état du pavillon.

Au regard de l’état des lieux d’entrée en date du 1er décembre 2013, signé par Madame [O], l’ensemble du logement était en « bon » état. Au vu de la durée de l’occupation et de l’état général du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire, la rénovation complète des lieux incombe au propriétaire qui ne saurait l’imputer dès lors à la défenderesse.

Toutefois, il résulte du procès-verbal de constat établi par la SARL NOEL NICODEME le 31 mars 2023 qu’il y a eu des dégradations dans le logement ainsi qu’un défaut d’entretien. Ainsi, le mur au-dessus de l’évier dans la cuisine est abimé, deux carreaux de la porte de l’accès à la cuisine sont fêlés, plusieurs clenches sont cassées, le revêtement du sol de l’une des chambres a été endommagé et globalement, l’ensembles des murs, sols et plafonds ainsi que les radiateurs sont assez sales et mal entretenus ainsi que le jardin et le portail en bois dont plus aucune trace de peinture n’apparaît dessus.

Au regard de ces dégradations et en prenant en compte l’état de vétusté du logement, la juridiction estime devoir fixer le montant des réparations locatives à la somme de 1 000 €.

La commission de surendettement des particuliers de SEINE MARITIME a rendu une décision le 30 janvier 2024, prévoyant des mesures de réaménagement de la dette de Madame [N]. Au vu du plan, Madame [U] a déclaré seulement deux dettes : la dette de réparations locatives du devis susmentionné pour le montant réclamé de 5251,95 € et une dette de la paierie départementale de la Seine-Maritime pour 284 €. Elle n’a donc pas déclaré la dette de loyers, ce qu’elle aurait pourtant dû faire. Sa capacité de remboursement est d’un montant de 37 € et le plan est prévu sur 84 mois, soit sur 7 ans, sous réserve d’un éventuel recours suite à ces mesures.

Il y a donc lieu de dire que les condamnations en paiements prononcées seront soumises dans leurs modalités de règlement aux strictes dispositions du plan de surendettement ou à la décision du juge du surendettement en cas de recours.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation de la débitrice qui perçoit l’AHH et de sa situation de surendettement, il n’apparaît pas opportun ni utile de lui accorder des délais de paiement. Sa demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [N], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] est condamnée à verser à la SCI NAPOLEON la somme de 400 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [N], sous curatelle simple de Madame [C], à payer à la SCI NAPOLEON la somme de 7 596,63 euros (sept mille cinq cent quatre-vingt-seize euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de mars 2023 inclus ;

CONDAMNE Madame [X] [N], sous curatelle simple de Madame [C], à payer à la SCI NAPOLEON la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des réparations locatives ;

DIT que les condamnations en paiement ainsi prononcées sont soumises dans leurs modalités de règlement soit aux dispositions du plan de surendettement de Madame [X] [N] soit à la décision du juge du surendettement en cas de recours sur les mesures imposées ;

DEBOUTE la SCI NAPOLEON de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE Madame [X] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [X] [N], sous curatelle simple de Madame [C], à payer à la SCI NAPOLEON la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [N], sous curatelle simple de Madame [C], aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 22 août 2022 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE