TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GOUDARZIAN (C1657)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BAHBOUHI (A0063)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/06965

N° Portalis 352J-W-B7G-CXE4X

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [O] [L] (RCS de [Localité 1] 890 980 873)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Soror BAHBOUHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0063

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Q] (RCS de [Localité 3] 491 184 370)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc GOUDARZIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1657

Décision du 29 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06965 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXE4X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Juin 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, puis prorogé le 29 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2019, la S.C.I. [Q] a donné à bail commercial à la S.A.S. [D] OFFICIEL des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et de deux caves en sous-sol constituant les lots n°143, n°144 et n°164 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2019 afin qu’y soit exercée une activité de restauration rapide sur place ou à emporter, à l’exclusion de toute autre même temporairement, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 46.800 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2020, la S.C.I. [Q] et la S.A.S. [D] OFFICIEL ont procédé à la résiliation amiable du contrat de bail commercial.

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2021, la S.C.I. [Q] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.S. [O] [L] les locaux susvisés pour une durée d’une année à effet au 1er février 2021 afin qu’y soit exercée une activité identique à celle susmentionnée, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 46.800 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par actes d’huissier en date des 30 et 31 décembre 2021, la S.C.I. [Q] a fait signifier à la S.A.S. [O] [L] une lettre rédigée par son conseil en date du 10 décembre 2021 lui délivrant congé pour le 1er février 2022.

La S.A.S. [O] [L] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 1er février 2022.

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Par acte sous signature privée en date du 16 mars 2022, la S.C.I. [Q] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.S. [D] les locaux susvisés pour une durée de vingt-trois mois à effet au 16 mars 2022 afin qu’y soit exercée une activité identique à celle susmentionnée, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 48.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Estimant que le recours à la conclusion du contrat de bail dérogatoire en date du 1er février 2021 revêtait un caractère frauduleux et que son consentement avait été vicié d’une part, exposant qu’elle exploitait, en réalité, toujours les locaux en lieu et place de la S.A.S. [D] d’autre part, et alléguant enfin que le 15 avril 2022, la S.C.I. [Q] était entrée par effraction dans lesdits locaux afin de commettre des vols et dégradations de mobiliers, la S.A.S. [O] [L] a, par exploit d’huissier en date du 14 juin 2022, fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles 1130, 1137, 1138, 1139, 1140 et 1719 du code civil, et des articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, en cessation des agissements commis, en constatation de l’existence d’un bail commercial à son profit, et en indemnisation de ses préjudices.

Soulignant que l’acte introductif d’instance était entaché de plusieurs irrégularités, et que la S.A.S. [O] [L] n’était plus titulaire du contrat de bail litigieux depuis le 1er février 2022, la S.C.I. [Q] a, par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2022, soulevé une exception de nullité de l’assignation ainsi qu’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la demanderesse à son encontre.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 août 2023, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.C.I. [Q] de son exception de nullité de l’assignation ; débouté la S.C.I. [Q] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la S.A.S. [O] [L] à son encontre ; et débouté la S.C.I. [Q] de ses demandes de dommages et intérêts provisionnels et d’amende civile pour procédure abusive.

Indiquant avoir interjeté appel de l’ordonnance susvisée, la S.C.I. [Q] a, par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, sollicité le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel à intervenir.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment : ordonné le sursis à statuer sur les prétentions formées par la S.A.S. [O] [L] à l’encontre de la S.C.I. [Q], dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris à intervenir dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/14814 ; rappelé que l’instance se poursuivrait à l’initiative de la partie la plus diligente, sur justification de la disparition de la cause du sursis, et dans le respect du délai de péremption de deux ans commençant à courir à compter de la date de mise à disposition au greffe de l’arrêt de la cour d’appel de Paris dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/14814 ; et dit n’y avoir lieu d’ordonner le retrait de la présente affaire du rôle du tribunal.

Par arrêt contradictoire en date du 6 juin 2024, la cour d’appel de Paris a notamment confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 août 2023 en toutes ses dispositions, et y ajoutant a : débouté la S.A.S. [O] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. [Q] pour prétendue tardiveté de l’exception de nullité soulevée ; débouté la S.C.I. [Q] de sa demande d’amende civile ; débouté la S.C.I. [Q] et la S.A.S. [O] [L] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et laissé à chacune des parties la charge des dépens par elles exposés.

Aux termes de son assignation, la S.A.S. [O] [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1130, 1137, 1138, 1139, 1140 et 1719 du code civil, et des articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, de :

– ordonner à la S.C.I. [Q] de cesser les troubles de son fait comme ceux des tiers ;

– constater l’existence d’un bail commercial et constater que le bail précaire est conclu de manière frauduleuse pour déroger à la nécessité d’application du statut protecteur du bail commercial ;

– en conséquence, prononcer la qualification de bail commercial à la date du jugement à intervenir ;

– condamner la S.C.I. [Q] à lui payer la somme de 145.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;

– condamner la S.C.I. [Q] à lui payer la somme de 2.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. [O] [L] fait valoir : qu’elle a acquis un fonds de commerce de restauration de la S.A.S. [D] OFFICIEL le 20 décembre 2020 ; qu’elle a conclu le 1er février 2021 avec la S.C.I. [Q] un bail dérogatoire dans l’attente de la réalisation de travaux de remise en état des locaux en contrepartie de la promesse de conversion dudit bail en contrat de bail commercial ; et qu’à la suite d’un litige entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la S.C.I. [Q], elle a finalement été contrainte de restituer les locaux le 1er février 2022 et de céder son fonds de commerce à la S.A.S. [D] OFFICIEL afin que cette dernière serve de prête-nom pour la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire le mois suivant. Elle en déduit que le bail dérogatoire en date du 16 mars 2022 est frauduleux dès lors qu’il a été conclu en violation des dispositions du statut des baux commerciaux, que sa durée a excédé la durée légale de deux années, et qu’il viole la règle selon laquelle un second bail dérogatoire ne peut être conclu ni par les mêmes parties ni par un prête-nom, en l’occurrence la S.A.S. [D] OFFICIEL, ce qui justifie sa demande de requalification dudit bail en contrat de bail commercial.

Elle ajoute que la S.C.I. [Q] est entrée par effraction dans les locaux loués, a changé les serrures et a commis divers vols et dégradations, ainsi qu’en atteste la plainte pénale déposée à ce titre, ces agissement devant impérativement cesser.

Elle indique que la bailleresse a manqué à plusieurs de ses obligations, notamment de jouissance paisible et de garantie de non éviction par son propre fait, en entrant par effraction dans les locaux, en changeant les serrures, et en commettant des vols et dégradations, et affirme que son consentement a été vicié lors de la conclusion des différents baux dérogatoires dans la mesure où cette dernière a employé des stratagèmes visant à lui ôter le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux, consistant en des mensonges, réticences dolosives et violences physiques, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à son profit en indemnisation de ses préjudices constitués par l’impossibilité d’exploiter son commerce, par les pertes de chiffres d’affaires qui en résultent, par des périodes de fermeture imposées par la S.C.I. [Q] entre la fin du premier bail dérogatoire et le début du deuxième, et enfin par des pertes liées aux vols et dégradations.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, la S.C.I. [Q] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce, de l’article 1240 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

– la déclarer recevable en ses moyens et prétentions ;

– débouter la S.A.S. [O] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. [O] [L] au paiement d’une amende civile dont le montant est laissé à l’appréciation souveraine de la juridiction ;

– condamner la S.A.S. [O] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– condamner la S.A.S. [O] [L] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [O] [L] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. [Q] expose que la S.A.S. [O] [L] n’est plus titulaire d’aucun contrat de bail depuis le 1er février 2022 à la suite du congé signifié les 30 et 31 décembre 2021 et de la restitution des clefs, les locaux étant désormais loués par la S.A.S. [D] OFFICIEL depuis le 16 mars 2022, laquelle est une personne morale distincte de la S.A.S. [O] [L] et a un représentant légal différent de celui de cette dernière. Elle précise que la plainte pénale dont la S.A.S. [O] [L] se prévaut a été déposée contre une personne physique par le frère du représentant légal de la S.A.S. [D] OFFICIEL, et a fait l’objet d’un classement sans suite, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, elle avance que l’introduction de la présente instance revêt un caractère abusif en raison de la malice dont a fait preuve la S.A.S. [O] [L], laquelle doit être sanctionnée par une amende civile ainsi que par sa condamnation au versement de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, puis prorogée au 29 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action exercée par la locataire

Sur la demande de requalification du contrat de bail dérogatoire en contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des premier, deuxième, troisième, cinquième et sixième alinéas de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu des dispositions de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon les dispositions de l’article 1140 dudit code, il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

D’après les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, il est constant que la fraude corrompt tout.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que par acte sous signature privée en date du 24 avril 2019, la S.C.I. [Q] a donné à bail commercial à la S.A.S. [D] OFFICIEL les locaux litigieux pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2019 ; que par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2020, la S.C.I. [Q] et la S.A.S. [D] OFFICIEL ont procédé à la résiliation amiable du contrat de bail commercial ; que par acte sous signature privée en date du 1er février 2021, la S.C.I. [Q] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.S. [O] [L] ces mêmes locaux pour une durée d’une année à effet au 1er février 2021 ; que par actes d’huissier en date des 30 et 31 décembre 2021, la S.C.I. [Q] a fait signifier à la S.A.S. [O] [L] une lettre rédigée par son conseil en date du 10 décembre 2021 lui délivrant congé pour le 1er février 2022 ; que suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 1er février 2022, la S.A.S. [O] [L] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs ; et que par acte sous signature privée en date du 16 mars 2022, la S.C.I. [Q] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.S. [D] les locaux en cause pour une durée de vingt-trois mois à effet au 16 mars 2022 (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1, n°2, n°3 et n°4 en défense).

Si la demanderesse prétend que « le 20 décembre 2020, la société dénommée [O] [L] a acquis le fonds de commerce de restauration exploité antérieurement par la société [D] OFFICIEL », et que postérieurement au 1er février 2022, « la gérante de la société [O] [L], convaincue par son Bailleur, a cédé son fonds de commerce à la société [D] SAS et conclu avec un nouveau bail précaire de 23 mois » (page 9 de l’assignation), force est toutefois de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, la S.A.S. [O] [L] ne produisant aux débats aucun contrat de cession de fonds de commerce conclu avec la S.A.S. [D] OFFICIEL.

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De même, si elle affirme que « le Bailleur [Q], par le biais de son gérant Monsieur [C], a par le biais de mensonges, réticences dolosives et violences physiques, soustrait la conversion du bail commercial en cours en bail précaire », et que « Monsieur [B] [C], fils du gérant de la S.C.I. [Q], accompagné d’autres individus, se sont présentés dans les locaux et avec une grande brutalité ont menacé l’employé de cuisine sur place, lui ont retiré les clés de force, ont empêché l’huissier de faire son constat et ont dérobé les téléphones pour empêcher de contacter la police, et ont porté des coups également à l’époux de la gérante, le diagnostic du médecin fait état d’un jour d’ITT » (pages 9 et 10 de l’assignation), il y a lieu, là encore, de souligner que ces assertions ne sont corroborées par aucun élément, la S.A.S. [O] [L] ne communiquant ni attestation, notamment de l’employé de cuisine, ni certificat médical.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. [O] [L] échoue à apporter la preuve de l’existence d’une quelconque fraude, de quelconques agissements dolosifs ou de quelconques actes de violence qui auraient été commis par la S.C.I. [Q], étant observé que la S.A.S. [O] [L] et la S.A.S. [D] OFFICIEL sont deux personnes morales distinctes l’une de l’autre présidée chacune par une personne physique également distincte.

Dès lors qu’il est établi que la S.A.S. [O] [L] a bénéficié d’un seul contrat de bail dérogeant au statut des baux commerciaux d’une durée d’une année à compter du 1er février 2021, et qu’elle a libéré les locaux et restitué les clefs le 1er février 2022, de sorte qu’elle n’a pas été laissée en possession des lieux à l’issue de l’expiration de ce bail dérogatoire, force est de constater qu’elle ne peut se prévaloir de l’application du statut des baux commerciaux, ce qui justifie le rejet de sa demande de requalification.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [O] [L] de sa demande de requalification du contrat de bail dérogatoire l’ayant liée à la S.C.I. [Q] en contrat de bail commercial.

Sur la demande d’injonction de cessation des troubles

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 3°) de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l’article 1725 du même code, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Selon les dispositions de l’article 1221 de ce code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

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Enfin, d’après les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que le contrat de bail dérogeant au statut des baux commerciaux liant la S.C.I. [Q] à la S.A.S. [O] [L] a pris fin le 1er février 2022 à la suite du congé signifié par actes d’huissier en date des 30 et 31 décembre 2021 et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et de restitution des clefs dressé contradictoirement par acte d’huissier en date du 1er février 2022 (pièces n°2 et n°3 en défense), soit dès avant l’introduction de la présente instance, étant observé que l’allégation selon laquelle « le 15 avril 2022, le Bailleur est entré par effraction dans le local, a procédé au changement de la serrure du local, a commis un vol de divers matériels indispensables à l’exercice de son activité par le preneur (ordinateur de caisse et tablettes UberEats et Deliveroo) et a commis un vol de mobilier appartenant au Preneur et des dégradations importantes du matériel et mobilier qui n’a pas été volé » (page 10 de l’assignation) n’est étayée par aucun élément, la plainte pénale déposée le 4 mai 2022 ayant fait l’objet d’un classement sans suite pour infraction non caractérisée par le procureur de la République le 30 septembre 2022 (pièces n°4 en demande et n°7 en défense), de sorte qu’aucun manquement de la S.C.I. [Q] à son obligation de jouissance paisible n’est caractérisé, ce qui justifie le rejet de la demande d’injonction formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [O] [L] de sa demande d’injonction de cessation des troubles formée à l’encontre de la S.C.I. [Q].

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de fraude, d’agissement dolosif ou d’acte de violence commis par la S.C.I. [Q], et en l’absence de manquement de cette dernière à son obligation de jouissance paisible, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts formée de ces chefs par la S.A.S. [O] [L].

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [O] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. [Q].

Sur les demandes reconventionnelles

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est pas établi que la S.A.S. [O] [L] ait été animée d’une intention de nuire à la défenderesse, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice, étant au surplus observé que la S.C.I. [Q] ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Q] de ses demandes reconventionnelles d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive formées à l’encontre de la S.A.S. [O] [L].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [O] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. [O] [L] de sa demande de requalification du contrat de bail dérogatoire l’ayant liée à la S.C.I. [Q] en contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.S. [O] [L] de sa demande d’injonction de cessation des troubles formée à l’encontre de la S.C.I. [Q],

DÉBOUTE la S.A.S. [O] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. [Q],

DÉBOUTE la S.C.I. [Q] de ses demandes reconventionnelles d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive formées à l’encontre de la S.A.S. [O] [L],

DÉBOUTE la S.A.S. [O] [L] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. [O] [L] à payer à la S.C.I. [Q] la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. [O] [L] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM