TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LANZARONE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04963 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CT3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [S],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître ZAHEDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K103

DÉFENDERESSE

Madame [K] [E] [L] [H],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître LANZARONE, avocat au barreau de Marseille

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/04963 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CT3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1999 à effet au 1er mai 1999, Mme [B] [N] [Z] [M], désignée dans l’acte « Mme [E] [M] », a donné à bail à Mme [G] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 2880 francs et d’une provision sur charges d’un montant de 645 francs, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2022, Mme [K] [H], venant aux droits de sa mère Mme [B] [N] [Z] [M] décédée le 31 décembre 2021, a fait délivrer à Mme [G] [S] un congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux à effet au 30 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mai 2023, Mme [G] [S] a fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment qu’il prononce la nullité de ce congé.

Après deux renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties afin de lui permettre de se mettre en état, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024.

Au cours de celle-ci, Mme [G] [S], représentée par son conseil, demande au juge de :

— à titre principal, prononcer la nullité du congé en date du 28 octobre 2022 à effet au 30 avril 2023 ;

— à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter le logement ;

— en tout état de cause, condamner Mme [K] [H] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner Mme [K] [H] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— débouter Mme [K] [H] de toutes ses demandes.

En défense Mme [K] [H], également représentée par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute Mme [G] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il valide le congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux ;

— qu’il ordonne l’expulsion de Mme [G] [S] et de toute personne dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

— qu’il condamne Mme [G] [S] à lui payer une somme équivalente au montant du loyer contractuel, depuis la date d’effet du congé et jusqu’à la libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

— qu’il condamne Mme [G] [S] à lui payer une astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’acte ;

— qu’il condamne Mme [G] [S] à lui payer une somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;

— qu’il condamne Mme [G] [S] à lui payer une somme de 5000 euros au titre de la résistance abusive ;

— qu’il condamne Mme [G] [S] à lui payer une 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LANZARONE prise en la personne de Maître Eric LANZARONE.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur la demande tendant à la nullité du congé, et la demande reconventionnelle tendant à sa validation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise notamment. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 711 du code civil dispose par ailleurs que la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [G] [S] à compter du 1er mai 1999 pour une durée de trois ans avait pour échéance initiale le 30 avril 2002, puis il s’est tacitement reconduit par périodes de trois ans pour venir à échéance le 30 avril 2023 à minuit.

Mme [K] [H], qui justifie venir aux droits de la bailleresse originaire, sa mère, décédée le 31 décembre 2021, a fait délivrer à Mme [G] [S] par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2022 un congé pour vendre à effet au 30 avril 2023.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Ce congé repose par ailleurs, d’après ses termes, sur une double justification : la décision de Mme [K] [H] de reprendre le logement à son bénéfice d’une part, un motif légitime et sérieux d’autre part tenant au manquement répété de la locataire à son obligation de payer les loyers et à l’absence de justification par celle-ci d’une attestation d’assurance malgré des demandes répétées.

Il n’est pas contesté que la locataire continue d’occuper les lieux.

Il convient dès lors d’examiner tour à tour les moyens élevés par la demanderesse pour conclure à la nullité du congé objet du présent litige.

S’agissant du moyen tiré de ce que le congé pour reprise a été délivré moins de deux ans après l’acquisition du bien par Mme [K] [H], il est de jurisprudence constante qu’en visant une date d’effet prématurée par rapport à celle réellement applicable, le congé qui vise par ailleurs les dispositions légales justement applicables n’en est pas pour autant nul mais voit simplement ses effets reportés à la bonne date. Dès lors, quand bien même il serait retenu au terme de la présente décision que se trouvent applicables au présent litige les dispositions issues de l’article 15 susvisées en cas d’acquisition d’un bien occupé, cette applicabilité ne serait pas susceptible d’entraîner la nullité du congé contesté mais simplement le report de ses effets. Ce moyen sera donc examiné, si nécessaire, après les autres moyens développés par Mme [G] [S] dans ses écritures et susceptibles d’emporter véritablement la nullité du congé discuté.

Parmi ceux-ci, s’agissant en premier lieu du caractère frauduleux de la décision de reprise de Mme [K] [H], il sera rappelé qu’il appartient au bailleur, en vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et que le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.

À cet égard, le congé signifié par Mme [K] [H] à Mme [G] [S] indique qu’il est justifié par la volonté de la première, domiciliée [Adresse 4] à [Localité 7], de reprendre le logement à son bénéfice, et que le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise est justifié par le fait que « la demanderesse doit effectuer de lourds travaux dans l’appartement qu’elle occupe actuellement, celui-ci étant insalubre, n’étant pas aux normes électriques, subissant des fuites d’eau et ne disposant pas de chauffage individuel, ni collectif ».

L’intéressée indique, dans la présente instance, avoir été contrainte, alors qu’elle vivait depuis plus de 20 ans à l’étranger, de revenir fin 2021 sur le territoire français et d’y rester, et n’avoir alors eu d’autre alternative que de récupérer le logement de sa mère décédée, sis [Adresse 4] à [Localité 7], alors que celle-ci se trouvait atteinte du syndrôme de Diogène.

Mme [K] [H] ne produit néanmoins, au soutien de ses explications, qu’une seule et unique pièce consistant en un procès-verbal de constat dressé le 26 mai 2023 par Maître [V] [R], huissier de justice, duquel il ressort que l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7] se trouve fortement encombré par des vêtements, cartons, livres, etc… à tel point que la circulation s’y trouve particulièrement difficile et l’accès à la cuisine et à la salle de bain impossible, qu’une fenêtre est cassée, et que l’électricité est vétuste sans autre précision sur ce dernier point.

Ce constat d’huissier est insuffisant à établir, cependant, que l’ampleur des travaux nécessaires pour rendre ces lieux habitables serait telle qu’elle engendrerait pour Mme [K] [H] la nécessité de déménager pour se reloger, à titre d’habitation principale et pour de nombreux mois durant, dans un autre logement.

Or il est constant que le droit de reprise du bailleur suppose une habitation des lieux à titre de résidence principale.

Il sera au surplus observé que la bailleresse ne justifie pas même, dans la présente instance, être actuellement domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu’elle le soutient.

Mme [K] [H], sur laquelle pèse la charge de la preuve, échoue donc à justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

S’agissant, en second lieu, du motif légitime et sérieux visé par le congé, dont il lui appartient là encore d’établir la réalité, Mme [K] [H] ne verse aucun document aux débats pour justifier de l’existence de manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers ou de justifier d’une attestation d’assurance. Aucun décompte locatif, ni aucune mise en demeure ou commandement de payer ou de justifier de l’assurance locative ne se trouvent ainsi produits.

S’il ressort effectivement des documents versés par la partie adverse, soit par la locataire elle-même, que celle-ci n’avait réglé les loyers de février à mai 2022 que le 28 mai 2022, Mme [K] [H] ne justifie pas qu’elle avait alors communiqué à la locataire son RIB afin de percevoir désormais les loyers, du fait du décès de la bailleresse originaire, de sorte que les motifs avancés par Mme [G] [S] pour expliquer ce décalage apparaissent vraisemblables et à même d’ôter à ce retard de paiement un caractère de gravité, tandis que le retard dans le règlement, intervenu le 22 août 2022, des loyers de juillet et août 2022 n’apparaît pas un motif suffisamment sérieux pour justifier un congé alors que la locataire a régularisé la situation quelques jours à peine après le courrier daté du 17 août 2022 que lui avait adressé sa bailleresse.

Mme [K] [H] échoue donc là encore à justifier de la réalité et du sérieux des manquements qu’elle impute à la locataire pour justifier le congé qu’elle lui a signifié.

Il résulte par suite de l’ensemble des développements qui précèdent que le congé signifié par Mme [K] [H] à Mme [G] [S] le 28 octobre 2022 ne se trouve justifié ni par le droit de reprise de la bailleresse ni par des motifs légitimes et sérieux.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité du congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux délivré par Mme [K] [H] à Mme [G] [S] par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2022 pour le 30 avril 2023 à minuit, et de constater que le contrat de bail liant ces deux parties a donc régulièrement poursuivi ses effets ultérieurement à cette dernière date.

La demande reconventionnelle aux fins de validation du congé formée par Mme [K] [H], ainsi que celles subséquentes tendant à l’expulsion sous astreinte de Mme [G] [S], et à la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation, seront par suite rejetées.

2. Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Mme [K] [H] a fait délivrer un congé à Mme [G] [S] en invoquant à l’appui de celui-ci des justifications qui soit n’étaient pas susceptibles de fonder un tel congé (ainsi de la nécessité d’habiter le logement le temps de la réalisation de travaux dans le logement du [Adresse 4] à [Adresse 5]) soit ne reposaient sur aucune réalité établie au terme de la présente instance (ainsi des manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers et de justifier de son assurance).

Il en est résulté pour la locataire un état d’anxiété du fait de l’incertitude affectant son avenir qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1200 euros.

Mme [K] [H] sera donc condamnée à payer à Mme [G] [S] une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

3. Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Il résulte des dispositions susvisées des articles 1103 et 1231-1 du code civil que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En application par ailleurs des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

Mme [K] [H] échouant, au terme des développements qui précèdent, à établir le bien-fondé de ses prétentions, aucune faute ni résistance abusive ne saurait être reprochée à Mme [G] [S].

Ses demandes en dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et pour résistance abusive de la demanderesse seront donc rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance – étant rappelé que leur distraction est réservée aux termes de l’article 699 du code de procédure civile aux matières dans lesquelles la représentation par avocat est obligatoire.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [K] [H] sera également tenue de verser à Mme [G] [S] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux délivré par Mme [K] [H] à Mme [G] [S] par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2022 pour le 30 avril 2023, et portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail en date du 1er novembre 1999 à effet au 1er mai 1999 conclu entre Mme [B] [N] [Z] [M], désignée dans l’acte « Mme [E] [M] » d’une part, et Mme [G] [S] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], a poursuivi ses effets postérieurement au 30 avril 2023 à minuit ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par Mme [K] [H] tendant à la validation du congé, à l’expulsion sous astreinte de Mme [G] [S], et à la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à Mme [G] [S] la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE les demande en dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et pour résistance abusive formée par Mme [K] [H] à l’encontre de Mme [G] [S] ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à Mme [G] [S] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [K] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE