MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/00746 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTHK

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparant, représenté par Madame [K] [R], chargée de contentieux juridique, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS:

Monsieur [I] [S]

né le 14 Mai 1981 au LE HAVRE (76600), demeurant 17 rue Gérard Lautier – Rdc, Appt 002 – 76620 LE HAVRE

non comparant, représenté par Maître Richard FIQUET de la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocat au barreau du HAVRE, substitué par M^e DUFIEUX Frédéric, avocat au barreau du HAVRE

Madame [Z] [J]

née le 16 Novembre 1978 à SAINTE-ADRESSE (76310), ayant élu domicile chez M^e Me Lucile GUIET, avocate au barreau du HAVRE, 29 avenue Général Archinard 76600 LE HAVRE

non comparante, représentée par M^e Lucile GUIET, avocate au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 16 Juin 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 26 septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [S] [I] et Mme [J] [Z] sur des locaux situés au 17 Rue Gérard Lautier à Le Havre (76620) appt 002, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,36 euros, ainsi qu’un bail sur un garage portant le n°3510601.03.00.00.016, sis dans le groupe de HAVRE (LE) SOUS BROTONNE, le 24 juin 2019.

Par actes de commissaire de justice du 4 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2371,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [S] [I] et Mme [J] [Z] le 14 mars 2024.

Par assignations du 2 juillet 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [I], obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [S] [I] et Madame [J] [Z] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 27 octobre 2024,3776,30 euros au titre de l’arriéré locatif,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.et obtenir la condamnation de Monsieur [S] [I], seul, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 juin 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 2561,51 euros à l’égard de Monsieur [S] et de Madame [J] solidairement et à la somme de 3211,17 euros à l’égard seulement de Monsieur [J]. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [I], par l’itermédiaire de son censeil, sollicite les plus larges délais.

Mme [J] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, expose qu’au regard des violences dont elle a été victime et pour lesquelles Monsieur [S] a été condamné, elle ne saurait être solidaire des dettes faites depuis son départ du logement, et par conséquent demande de débouter HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME de sa demande de condamnation solidaire à son encontre.

A titre subsidiaire elle sollicite que la solidarité pour le paiement des dettes de loyer de Monsieur [S] soit limitée à 6 mois et doit s’éteindre au 16 mai 2024.

M. [S] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’a pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [S] [I] et Madame [J] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 4 avril 2024 et que la somme de 2371,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [S] [I] ne leur permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, M. [S] [I] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il conviendra de donner acte aux parties de ce que Mme [J] [Z] a quitté les lieux suite au congé qu’elle avait donné.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un certains nombres de pièces valant décomptes (historique du compte, relevé de compte,courrier HABITAT 76 du 10 juin 2025) qui ne permettent pas de retrouver les sommes réclamées par le bailleur et ne rend pas le montant de la dette de chacun des défendeurs déterminable.

Partant, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [I] et Mme [J] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 5 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2018 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [S] [I] et Mme [J] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au 17 Rue Gérard Lautier à Le Havre (76620) appt 002, et que le contrat de location de garage conclu le 24 juin 2019 portant le n°3510601.03.00.00.016 situé dan le groupe HAVRE (LE) SOUS BROTONNE, sont résiliés depuis le 5 juin 2024,

ORDONNE à M. [S] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 17 Rue Gérard Lautier à Le Havre (76620) appt 002 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’au 27 octobre 2024 et à partir du 28 octobre 2024 jusqu’au départ du logement pour Monsieur [S] [I],

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME de sa demande en paiement de la dette locative,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [I] et Mme [J] [Z] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [I] et Mme [J] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 avril 2024 et celui des assignations du 2 juillet 2024.

Ainsi jugé le 26 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD