MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00744 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G56J

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq – CS77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [X] [N]

née le 17 Mai 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 60 rue Augustin Normand – 4ème étage, Appt 49 – 76600 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2020, l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [N] portant sur un appartement n° 49 au 4ème étage et une cave dans un immeuble situé 60 rue Augustin Normand au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 375,68 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges de 147, 55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 574,94 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 novembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [X] [N] le 2 janvier 2024.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 10 janvier 2025, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Madame [X] [N] par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5 175,13 euros au titre de l’arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec réévaluation possible au 1er janvier de chaque année ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que Madame [N] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 8 juillet 2025, mais que cette décision ne fait pas obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Il indique que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2025, s’élève désormais à 3 985,04 euros et que Madame [N] a repris le paiement des loyers depuis trois mois. Il ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] [N], comparant en personne, ne conteste pas le montant de l’arriéré. Elle produit la décision de la commission de surendettement du 30 septembre 2025 qui a notamment imposé le rééchelonnement de sa dette à l’égard de l’EPIC ALCEANE. Elle demande que ces délais de paiement soient assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC ALCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 574,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par ailleurs, la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [N] a été déclarée recevable par décision de la commission de surendettement du 8 juillet 2025, soit après l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer pour apurer la dette, de sorte que cette décision ne peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

L’existence d’une procédure de surendettement n’exclut pas la possibilité, pour le créancier, de solliciter un titre exécutoire.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré locatif de 3 985,04 euros dû au 8 octobre 2025, hors frais de procédure.

Madame [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 3 985,04 euros au titre de l’arriéré dû au 8 octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VI de cette loi dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

(….).

Aux termes de l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [N] a réglé le 7 octobre 2025 le terme courant de septembre 2025 payable à terme échu. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, l’arriéré restant dû à hauteur 3 985,04 euros au 8 octobre 2025 fait l’objet de délais de paiement octroyés dans le cadre des mesures imposées le 30 septembre 2025 par la commission de surendettement.

Dans ces conditions, il convient de reprendre ces délais de paiement pour permettre à Madame [N] de s’acquitter des sommes dues et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et Madame [N] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALCEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 18 juin 2020 entre l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part, et Madame [X] [N] d’autre part, portant sur un appartement n° 49 au 4ème étage et une cave dans l’immeuble situé 60 rue Augustin Normand au HAVRE (76600) est résilié depuis le 15 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 3 985,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025 ;

DIT que Madame [X] [N] peut se libérer de sa dette à hauteur de 3 985,04 euros dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement le 30 septembre 2025 ou en cas de recours, dans le cadre de la décision du juge du surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [X] [N] dans le cadre de la procédure de surendettement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 janvier 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [X] [N] sera condamnée payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 DECEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO