TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUCHMANN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CONRAD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/11278

N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

N° MINUTE :

Assignation du :

28 juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ATELIER 18

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1958

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. AGENCE ARAGO

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1887

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 avril 2025 tenue en audience publique devant Lucile VERMEILLE et Céline CHAMPAGNE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 23 novembre 1961.

La SCI Atelier 18 est propriétaire du lot n°34, constituant le bâtiment B de l’immeuble, et défini comme suit à la page 3 du règlement de copropriété :

« Rez de chaussée et sous-sol : au fond de la cour : un local à usage commercial comprenant trois bureaux, un vestiaire, deux lavabos, deux WC, un grand magasin et une cave au sous-sol. Droit à la jouissance exclusive de la portion de cour délimitée au plan ci-joint par les lettres A, B, C et D et du deuxième jardin situé au fond et à droite de la propriété.

Les locaux du rez-de-chaussée communiquent par un escalier intérieur avec ceux du sous-sol qui n’ont pas d’autres accès. »

Le lot n°32 est quant à lui désigné comme suit : « Rez-de-chaussée. A gauche dans la cour : un appartement comprenant : entrée-salle à manger, deux chambres-cuisine – salle de bains et débarras. Droit à la jouissance exclusive du jardin et de la courette au fond et à gauche de la cour principale. Droit au WC de la cour. »

Par acte en date du 29 avril 2020, à effet du 15 mai 2020, la SCI Atelier 18 a donné à bail le lot n°34 à la [11] Values pour l’exploitation des activités suivantes : « Conseil en communication, marketing, trading, publicité, conseil média, achat d’espaces publicitaires, développement technologique, référencement ; Régie publiciataire ; Conseil en matière de gestion et organisation d’entreprises ; Prises de participations ; Représentation commerciale d’entreprises évoluant dans le domaine des technologies de communication ; Formation à titre accessoire dans les domaines précités.»

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

Lors de l’assemblée générale du 12 mai 2021, les copropriétaires ont rejeté les résolutions n°14.2 et 14.3 formulées ainsi :

« – résolution n° 14. 2 : les copropriétaires, après avoir pris connaissance de la demande d’ordre du jour de la SCI Atelier 18 copropriétaire du lot 34, qui ne peut entreposer tous ses containers dans le local commun de l’immeuble, autorisent la création et la construction d’un abri ou auvent pour ses containers dans le jardin à jouissance exclusive du lot n°34 de longeur 200 cm, de 90 cm de profondeur et de 125 cm de hauteur, sur l’emplacement matérialisé sur le plan et le visuel de l’état projeté annexés à la convocation (annexe 2 à 4) dans le même bois que les lattes de bois sur la partie à jouissance privative pour améliorer l’esthétique de l’accès aux locaux.

— résolution n° 14. 3 : les copropriétaires, après avoir pris connaissance de la demande d’ordre du jour de la SCI Atelier 18 copropriétaire du lot n° 34, autorisent pour le locataire la société Values la pose selon le visuel annexé à la convocation (annexe 1) : d’une petite plaque signalétique en laiton sur le mur de retour gauche en brique, d’un bandeau horizontal du même ton anthracite que la porte d’accès priative de l’entrée et donc sur les parties privatives du lot n°34 avec la mention « values.media the good company » d’une petite plaque signalétique en laiton sur le retour gauche de la porte cochère. »

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2021, la SCI Atelier 18 a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction afin notamment d’être autorisée judiciairement à effectuer les travaux visés par les résolutions 14.2 et 14.3 de l’assemblée générale du 12 mai 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2024, la SCI Atelier 18 demande au tribunal de :

« Vu le protocole additionnel 1 à la Convention Européenne des droits de l’Homme,

Vu les articles 544, 1240, 1242 et suivants du Code civil,

Vu les articles 6-3, 8, 9, 25, 24, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 4 du décret du 17 mars 1967,

Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble, ses caractéristiques et sa situation,

— DIRE ET JUGER la société SCI ATELIER 18 recevable et bien fondée en ses demandes,

— DECLARER abusive la position des Copropriétaires affirmée lors de l’examen des résolutions 14.2 et 14.3 de l’Assemblée générale du 12 mai 2021 contraire à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte du Règlement de copropriété, de sa situation et de ses caractéristiques et justifiée par les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires,

— AUTORISER la société SCI ATELIER 18 à réaliser avec les mêmes garanties que celles prévues par le texte des résolutions n°14.2 et n°14.3 de l’Assemblée générale du 12 mai 2021 :

Décision du 11 juillet 2025

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• La création et la construction d’un abri ou auvent pour ses containers dans le jardin à jouissance exclusive du lot N°34 de longueur 200 cm, de 90 cm de profondeur et de 125 cm de hauteur, sur l’emplacement matérialisé sur le plan et le visuel de l’état projeté annexés à la convocation dans le même bois que les lattes de bois sur la partie à jouissance privative pour améliorer l’esthétique de l’accès aux locaux,

• La pose selon le visuel annexé à la convocation d’une petite plaque signalétique en laiton sur le mur de retour gauche en brique, d’un bandeau horizontal du même ton anthracite que la porte d’accès privative de l’entrée et donc sur les parties privatives du lot 34 avec la mention « VALUES MEDIA THE GOOD COMPANY » et enfin d’une petite plaque signalétique en laiton sur le retour gauche de la porte cochère,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à justifier de l’autorisation donnée au copropriétaire du lot 32 pour clore son jardin à jouissance exclusive dans le respect des droits du copropriétaire du lot 34 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à faire cesser le trouble anormal de jouissance que subit la SCI ATELIER 18 et à faire rétablir la vue principale dont dispose normalement le lot 34 sur les parties communes sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut d’autorisation donnée au copropriétaire du lot 32 pour clore son jardin à jouissance exclusive dans le respect des droits du copropriétaire du lot 34 et passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI ATELIER 18 la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à la société SCI ATELIER 18 la somme de 5.000 € au titre au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Philomène CONRAD conformément à l’article 699 du CPC,

— ORDONNER l’exécution provisoire. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

« Vu les articles 6-3, 14, 15, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 514, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en ses moyens et prétentions, et le dire bien fondé en ses demandes,

— DEBOUTER la société « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ATELIER 18 » de l’intégralité de ses demandes,

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

— CONDAMNER la société « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ATELIER 18 » à supprimer la terrasse illégalement crée sur le deuxième jardin situé au fond et à droite de la propriété, partie commune et à remettre en l’état initial ladite partie commune (consistant en un jardin en pleine terre) avec replantation des trois arbres supprimés sous astreinte journalière de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la société « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ATELIER 18 » à payer au [12] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8 820 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ATELIER 18 » au règlement des entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’huissiers de 350 € et de 369,20 € exposés pour les constats des 16 juillet 2020 et du 15 octobre 2020,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 avril 2025 a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’autorisation judiciaire de création d’un abri ou auvent

La SCI Atelier 18 expose avoir sollicité la création d’un abri ou auvent, adossé au mur du lot n°34, en vue d’y entreposer les containers de son locataire, à défaut de pouvoir le faire dans le local commun dédié à cet effet.

Elle indique que, l’assemblée générale ayant rejeté cette demande, elle sollicite une autorisation judiciaire de la présente juridiction, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions, sa demande est formulée de la manière suivante : « l’autorisation de construire un abri ou auvent pour ses containers dans le jardin à jouissance exclusive du lot N°34 de longueur 200 cm, de 90 cm de profondeur et de 125 cm de hauteur, sur l’emplacement matérialisé sur le plan et le visuel de l’état projeté annexés à la convocation dans le même bois que les lattes de bois sur la partie à jouissance privative pour améliorer l’esthétique de l’accès aux locaux. »

Elle explique que, si l’immeuble dispose d’un local poubelles, ce local ne permet pas à son locataire d’entreposer l’ensemble de ses containers, comme le démontre, selon elle, le constat d’huissier établi le 15 octobre 2021, et produit aux débats, par le syndicat des copropriétaires.

La SCI Atelier 18 se prévaut de l’article [9] du règlement de copropriété de l’immeuble qui l’autorise, selon elle « à la plus grande liberté » sur le lot n°34.

Elle fait valoir que le projet, soumis à l’assemblée générale, démontre qu’elle souhaite créer un abri esthétique conforme à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Elle affirme que ce projet n’implique pas d’incidence sur un arbre existant.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il existe un local poubelle au sein de la copropriété comme en atteste le constat d’huissier établi à sa demande le 15 octobre 2021. Il en déduit que la SCI Atelier 18 n’apporte pas la preuve que sa demande d’autorisation judiciaire de créer un local poubelles constitue une amélioration.

Il fait valoir que le projet, présenté en assemblée générale, est incomplet dans la mesure où le schéma d’implantation du local poubelle identifie notamment « un arbre à supprimer et à replanter » sans plus de précision. Il affirme que l’assemblée générale n’a jamais reçu d’information s’agissant de cet arbre et que dès lors le projet n’identifie aucunement :

— les modalités d’enlèvement de l’arbre,

— le type d’arbre à enlever,

— le type d’arbre à replanter.

Le syndicat des copropriétaires relève qu’au regard des pièces produites, le projet est irréalisable sans supprimer les deux arbres les plus proches du local poubelles à construire.

Il considère que ce projet de création d’un local poubelles en extérieur porte atteinte à l’harmonie, à l’esthétique de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, et particulièrement à ceux dont les fenêtres donnent sur le jardin, compte tenu des nuisances sonores et olfactives nécessairement générées.

Il indique que la terrasse sur laquelle la SCI Atelier 18 souhaite créer ce local a été construite sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il en déduit que cette demande doit être rejetée dans la mesure où la SCI Atelier 18 ne saurait être judiciairement autorisée à édifier une prétendue amélioration sur une construction illicite.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux… ».

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux.

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il résulte de l’article 9 de la loi précitée que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; il est de principe que dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale, est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce de son choix, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, selon le règlement de copropriété, l’immeuble est composé comme suit :

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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« -Bâtiment sur rue avec ailes en retour sur cour, élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et de cinquième étage, mansardé côté rue et droit côté cour ;

— Deux bâtiments sur cour en ailes, élevés chacun d’un rez-de-chaussée et de deux étages couverts en terrasse et édifiés en prolongement des ailes du bâtiment sur rue ;

Ces bâtiments ne forment qu’un seul ensemble et dénommés au présent règlement Bâtiment A ;

— Bâtiment fond cour, élevé partiellement sur cave d’un rez-de-chaussée (dénommé bâtiment B ».

Comme indiqué ci-dessus, la SCI Atelier 18 est propriétaire du lot n°34, constituant le bâtiment B de cet immeuble, décrit ci-dessus.

« Au fond de la cour, un local à usage commercial comprenant trois bureaux, un vestiaire, deux lavabos, deux WC, un grand magasin et une cave au sous-sol. Droit à la jouissance exclusive de la portion de cour délimitée au plan ci-joint par les lettres A. B. C. D. & du deuxième jardin situé au fond et à droite de la propriété. »

Il y a lieu de relever que le constat d’huissier du 15 octobre 2021 invoqué par les deux parties indique que :

« local poubelles :

Il se situe dans la cour, dans l’aide à droite de l’immeuble, juste à gauche des WC communs. On y accède par une baie libre d’une largeur de 51 cm environ. Cette largeur permet juste le passage d’un container de petit format. Compte tenu de l’emprise à droite des WC communs, le local poubelles se présente comme suit :

y sont entreposés, à mon passage, 8 containers de petit format : un container pour les verres, 2 containers jaunes, 5 containers verts. »

Il convient de constater que la SCI Atelier 18 réitère la demande formée lors de l’assemblée générale litigieuse sans verser de nouveaux éléments à l’appui de sa demande.

La SCI Atelier 18 affirme que son locataire ne peut pas entreposer ses containers dans le local poubelle commun, sans toutefois verser d’éléments descriptifs s’agissant des containers litigieux, le volume qu’ils représentent, et donc l’obstacle réel pour son locataire à entreposer ses poubelles dans le local commun existant, dédié à cet effet.

La SCI Atelier 18 ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier les incidences, notamment olfactives et sonores, qui résulteront de l’installation d’un abri, contenant des poubelles, qui se trouvera dans une cour, non couverte, à proximité notamment des appartements situés au premier étage de l’immeuble.

La SCI Atelier 18 se réfère « au plan et au visuel de l’état projeté annexés à la convocation de l’assemblée générale ». Il ressort de l’étude du plan et du visuel produits, qu’il s’agit de propositions d’agencements extérieurs, mais qu’il n’est pas fourni d’explication s’agissant de l’incidence pour les végétaux se trouvant dans la cour.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la conformité du projet à la destination de l’immeuble, d’une part, et aux droits des autres copropriétaires, d’autre part, est insuffisamment établie et il convient donc de rejeter la demande d’autorisation judiciaire de travaux concernant la création d’un abri ou auvent.

Sur la demande de pose de signalétiques

La SCI Atelier 18 expose avoir sollicité la pose de signalétiques aux termes de la résolution n°14.3 de l’assemblée générale du 12 mai 2021.

Elle indique que l’assemblée générale ayant rejeté cette demande, elle sollicite une autorisation judiciaire de la présente juridiction, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions, sa demande est formulée de la manière suivante :

« La pose selon le visuel annexé à la convocation d’une petite plaque signalétique en laiton sur le mur de retour gauche en brique, d’un bandeau horizontal du même ton anthracite que la porte d’accès privative de l’entrée et donc sur les parties privatives du lot 34 avec la mention « VALUES MEDIA THE GOOD COMPANY » et enfin d’une petite plaque signalétique en laiton sur le retour gauche de la porte cochère. »

Elle expose que ce refus contrevient à la liberté de commerce et d’industrie alors que l’immeuble est à destination mixte, et que le lot n°34 est défini comme un lot à usage commercial. Elle affirme que ce refus est une atteinte à la jouissance paisible du lot.

En l’espèce, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la SCI Atelier 18 indique au dernier paragraphe de la page 7 de ses conclusions que « dans ces conditions l’exploitation des locaux pour une paisible activité de bureaux d’un locataire comme Values, sans réception du public, sans allers et venues de véhicules et en définitive sans achalandage est une aubaine pour la copropriété. »

Il en résulte que la SCI Atelier 18 ne conteste pas que son locataire ne reçoit pas de public.

La SCI Atelier 18 ne conteste pas non plus qu’une dizaine d’entreprises sont domiciliées à cette adresse. Or il ressort du constat d’huissier produit, en date du 15 octobre 2021, les éléments suivants:

« La façade sur rue se présente ainsi :

— absence de plaques professionnelles sur rue : il n’y a aucune plaque professionnelle en façade, ni en périphérie de la porte cochère, ni sur la porte, ni sur ses ébrasements et tableaux. »

La SCI Atelier 18 ne démontre donc pas qu’elle serait seule à ne pas disposer des signalétiques qu’elle sollicite.

Il ressort en outre du constat d’huissier, évoqué ci-dessus, que le nom de la société Values et sa localisation dans l’immeuble sont identifiés, par sa mention sur la boîte aux lettres et le tableau des occupants, qui se trouvent sur le mur gauche du passage cocher.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, la SCI Atelier 18 ne rapporte pas la preuve suffisante d’un besoin pour son locataire d’une signalétique supplémentaire, ni que sa demande de signalétique constituerait une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande.

Sur les demandes de la SCI Atelier 18 concernant le lot n°32

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Atelier 18 formule les demandes suivantes :

« CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à justifier de l’autorisation donnée au copropriétaire du lot 32 pour clore son jardin à jouissance exclusive dans le respect des droits du copropriétaire du lot 34 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à faire cesser le trouble anormal de jouissance que subit la SCI ATELIER 18 et à faire rétablir la vue principale dont dispose normalement le lot 34 sur les parties communes sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut d’autorisation donnée au copropriétaire du lot 32 pour clore son jardin à jouissance exclusive dans le respect des droits du copropriétaire du lot 34 et passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir. » (sic)

La SCI Atelier 18 affirme, en premier lieu, que le propriétaire du lot n°32 a recouvert la courette partie commune dont il a la jouissance exclusive. Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, la SCI Atelier 18 ne produit aucune pièce probante aux débats pour établir cet état de fait.

Elle fait valoir, en second lieu, que le copropriétaire du lot n°32 a procédé à une construction non autorisée sur le jardin dont il a la jouissance exclusive, à savoir la mise en place d’une clôture/palissade en bois. Elle affirme que cette clôture l’a privée de toute vue et de toute luminosité, la contraignant à condamner la fenêtre ou baie de bureau se situant dans son lot. Elle en déduit qu’elle subit un trouble de jouissance.

Elle sollicite que le syndicat des copropriétaires justifie de l’autorisation donnée au copropriétaire du lot n°32 pour clore son jardin à jouissance exclusive dans le respect de ses droits.

Il y a lieu de relever que la SCI Atelier 18 ne développe aucun fondement juridique au soutien de sa demande et qu’elle n’apporte aucun commencement de preuve de ce que le syndicat des copropriétaires dispose de la pièce concernée par la demande de justification.

Il convient donc de la débouter de sa demande.

S’agissant du trouble de jouissance, il ressort de ses écritures que le copropriétaire du lot n°32, et non le syndicat des copropriétaires, serait à l’origine de l’installation litigieuse et donc d’un trouble de jouissance. La SCI Atelier 18 n’expose pas sur quel fondement juridique elle recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de l’action personnelle du copropriétaire du lot n°32.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

La SCI Atelier 18 n’invoque pas un dommage imputable à une partie commune au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 mais reproche uniquement la clôture par le copropriétaire du lot 32 de la partie commune dont il a la jouissance privative.

Tenant compte de ces éléments, le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que la réunion des conditions de sa responsabilité ne sont pas démontrées.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Atelier 18 de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Atelier 18

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI Atelier 18 demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle expose que le refus d’autorisation concernant l’installation de plaques signalétiques a dégradé ses rapports avec son locataire et justifie donc la condamnation du syndicat des copropriétaires.

Dans la mesure où elle se fonde sur un rejet, qu’elle estime abusif, de la résolution n°14.3 de l’assemblée générale du 12 mai 2021, il convient de considérer que la SCI Atelier 18 invoque une faute du syndicat des copropriétaires et recherche donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ces conditions, il appartient à la SCI Atelier 18 de prouver l’existence d’une faute en lien direct avec un préjudice certain.

En l’espèce, compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, la SCI Atelier 18 ne démontre pas l’existence d’un refus abusif de la part de la copropriété s’agissant du refus d’installation des signalétiques dans la mesure où aucune entreprise domiciliée dans l’immeuble ne dispose d’une telle autorisation et que par ailleurs elle ne démontre pas la nécessité d’une telle installation en l’absence de réception de public.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Atelier 18 de sa demande.

Sur la demande de suppression de la terrasse

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SCI Atelier 18 à « supprimer la terrasse illégalement crée sur le deuxième jardin situé au fond et à droite de la propriété, partie commune et à remettre en l’état initial ladite partie commune (consistant en un jardin en pleine terre) avec replantation des trois arbres supprimés sous astreinte journalière de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. » (sic)

Il explique que, dès son entrée en jouissance, la SAS Values a procédé à la construction, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, d’une terrasse fixe et non mobile, en bois, sur plots en béton sur le deuxième jardin situé au fond et à droite de la propriété. Selon lui, il ressort des photos produites aux débats qu’il ne s’agit pas d’un dallage en bois mobile, mais d’une construction.

Il indique qu’au regard de leur nature et de leur ampleur, ces travaux constituent une construction sur une partie commune devant être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il expose que le descriptif d’une telle construction n’a jamais été fourni à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires invoque le règlement de copropriété de l’immeuble qui prévoit en page 14 que : « Les propriétaires des lots n°32, 33 et 34 devront toujours maintenir en en bon état les portions de sol dont ils ont la jouissance exclusive (Cour et jardin) et ne pourront y édifier aucune construction sans l’accord de la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale. »

Il indique que la terrasse concernée est totalement en dehors du cheminement de l’accès aux locaux du Bâtiment B ; qu’elle est située sur le côté et ne constitue pas un accès à un local. Il mentionne que le constat d’huissier du 30 avril 2020, correspondant à la pièce 27 de la SCI Atelier 18, démontre l’état initial du jardin en pleine terre.

Il expose que ces travaux ont :

• nécessité :

— un terrassement général du sol du jardin (partie commune),

— le coulage de plots en ciment pour le scellement des lambourdes,

— la pose de lambourdes pour supporter le platelage bois de la terrasse,

— la pose d’un film d’étanchéité,

— la pose de lattes de bois fixées sur les lambourdes,

• entrainé :

— la démolition d’une partie du trottoir (partie commune),

— le sciage d’une partie du rail métallique du trottoir, avant que la partie béton ne fasse finalement l’objet d’une reconstitution à la fin des travaux.

Il indique que, suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 juillet 2020, le syndic a rappelé à la SCI Atelier 18 qu’une demande d’autorisation préalable était nécessaire pour toutes constructions sur les parties communes et l’a invitée à lui fournir le descriptif de ces travaux afin de le soumettre à la prochaine assemblée générale pour validation a posteriori ; que ce courrier est demeuré sans effet.

Le syndicat des copropriétaires mentionne que le constat d’huissier, dressé le 16 juillet 2020, évoque qu'« une terrasse en lames composites a été installée sur toute la longueur de cet espace. »

Il fait valoir qu’il appartient à celui qui invoque le principe de proportionnalité, pour s’opposer à une demande de remise en état, d’en apporter la preuve.

La SCI Atelier 18 oppose qu’elle a prévenu le syndic de la pose d’un plancher en bois, par message électronique du 30 juin 2020.

Elle affirme qu’il s’agit d’un dallage de plancher en bois mobile précisant que des lambourdes ont été posées pour supporter le platelage bois de la terrasse. La SCI Atelier 18 expose qu’il ne s’agit en aucun cas d’une construction ou de travaux affectant l’aspect extérieur ou les parties communes.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

Elle conteste avoir procédé à un terrassement général du sol du jardin, à la démolition d’une partie du trottoir ou au coulage de plots en ciment pour le scellement des lambourdes. Elle en déduit qu’aucune demande d’autorisation de l’assemblée générale n’était nécessaire. Elle expose que la demande de remise en état est contraire au principe de proportionnalité résultant du protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, il est constant que la terrasse litigieuse est une partie commune. Selon les photos produites, elle est située sur le côté du local appartenant à la SCI Atelier 18 mais ne constitue pas un accès à ce local.

Il est indiqué aux termes de la page 14 du règlement de copropriété que « les propriétaires des lots n° 32, 33 et 34 devront toujours maintenir en bon état les portions de sol dont ils ont la jouissance exclusive (cour et jardin) et ne pourront y édifier aucune construction sans l’accord de la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale. »

Le tribunal relève que la SCI Atelier 18 produit une facture en date du 16 juillet 2020 qui mentionne :

« Aménagement jardin 70 m2 :

Fabrication d’une terrasse en bois pin douglas comprenant :

Nettoyage, terrassement et mise à niveau du sol,

Fourniture et pose d’un feutre géotextile,

Fourniture et pose de lames de terrasse en pin douglas traité autoclave;

Habillage de finition, 4 couches de lasure teinte grise, ajoute de terreau. »

Il y lieu de relever que cette facture n’est pas complète, ou suffisamment détaillée, à tout le moins concernant les travaux litigieux dans la mesure, où la SCI Atelier 18 ne conteste pas que ces travaux ont consisté également à poser des lambourdes.

Aux termes d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice, établi le 16 juillet 2020, il a été relevé ce qui suit : « Au fond de la cour de l’immeuble, se trouve un bâtiment (…). Je constate qu’immédiatement à droite, se trouve un espace longeant le bâtiment lot n° 34 , qui a été aménagé: au sol, une terrasse en lames composites a été installée sur toute la longueur de cet espace. » (sic)

Les photos produites aux débats par le syndicat des copropriétaires corroborent ses affirmations selon lesquelles, les travaux ont consisté à :

— un terrassement général du sol du jardin (partie commune),

— le coulage de plots en ciment pour le scellement des lambourdes,

— la pose de lambourdes pour supporter le platelage bois de la terrasse,

— la pose d’un film d’étanchéité,

— la pose de lattes de bois fixées sur les lambourdes,

et qu’ils ont entraîné :

— la démolition d’une partie du trottoir (partie commune),

— le sciage d’une partie du rail métallique du trottoir, avant que la partie béton ne fasse finalement l’objet d’une reconstitution à la fin des travaux.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11278 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU326

Dès lors, il est établi que les travaux litigieux ont consisté, non pas en l’installation d’une simple structure légère démontable, mais en la mise en place d’une construction sur une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 3 juillet 2020, avoir demandé la fourniture du descriptif des travaux afin de le soumettre à l’assemblée générale pour validation a posteriori.

La SCI Atelier 18 ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale ni avant, ni même après la réalisation des travaux litigieux.

Elle ne fournit pas d’éléments au soutien de la disproportion invoquée.

Le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces produites que préalablement aux travaux litigieux la terrasse était un jardin en pleine terre.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Atelier 18 à procéder à la suppression de la terrasse créée sur le deuxième jardin partie commune et à le remettre dans son état initial, c’est-à-dire un jardin en pleine terre.

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Le fait que la SCI Atelier 18 est incontestablement responsable de la disparition de trois arbres est insuffisamment établi. Par conséquent, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La SCI Atelier 18 qui succombe est tenue aux dépens, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur les frais d’huissiers de 350 euros et de 369,20 euros, exposés pour les constats des 16 juillet 2020 et du 15 octobre 2020, relevant des frais irrépétibles, sera examinée ci-après sur ce fondement.

Tenue aux dépens, la SCI Atelier 18 est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes raisons, elle est condamnée à verser la somme 4 000 euros, comprenant les frais de constats d’huissier au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Atelier 18 de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Atelier 18 à procéder à la suppression de la terrasse créée sur le deuxième jardin et à remettre cette partie commune dans son état initial consistant en un jardin en pleine terre, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de replantation d’arbres ;

CONDAMNE la SCI Atelier 18 aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Atelier 18 à verser la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 juillet 2025

La greffière La présidente