MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G2AA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

non comparant, représenté par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [K] [S]

né le 15 Août 1991 à SANTHIE (SENEGAL), demeurant 7 rue Edouard Vaillant – 76610 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 16 Juin 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 26 septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2022, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole a consenti un bail d’habitation à M. [S] [K] sur des locaux situés au 7 Rue Edouard Vaillant à Le Havre (76610) appt 561, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 381,03 euros et d’une provision pour charges de 167,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4118,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [S] [K] le 19 février 2024.

Par assignation du 12 mars 2025, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4125,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 juin 2025, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [K] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’a pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [K]

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4118,44 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, M. [S] [K] lui devait la somme de 1630,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2022 entre l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole, d’une part, et M. [S] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au 7 Rue Edouard Vaillant à Le Havre (76610) appt 561 est résilié depuis le 17 décembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 1630,32 euros (mille six cent trente euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025,

AUTORISE M. [S] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [S] [K] sera condamné à verser à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 et celui de l’assignation du 12 mars 2025.

Ainsi jugé le 26 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD