AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 26/00102 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-L277

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [S] [G] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 2] HABITAT (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à [Localité 2] HABITAT (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 1er mars 2010, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [B] et à Monsieur [E] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], 2ème étage, entrée n°03, logement n°0059 à [Localité 3], moyennant un loyer initial stipulé révisable initialement fixé à la somme de 513,50 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 146,86 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [B] et à Monsieur [E] [V] un garage, n°0071, situé [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant un loyer initial stipulé révisable initialement fixé à la somme de 32,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat (ci-après la SEM EMH) venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] a fait signifier à Madame [W] [B] et à Monsieur [E] [V] un commandement de payer la somme principale de 1072,69 au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la SEM EMH a fait assigner Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé en lui demandant de condamner solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à lui payer la somme de 1488,73 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer leur expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 5 mars 2026, la SEM EMH se référant à son assignation et à ses conclusions déposées à l’audience demande au juge des référés de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 septembre 2025 stipulée dans le contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 septembre 2025 stipulée dans le contrat de bail portant sur la place de stationnement située [Adresse 5] ;Ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] et de tout occupant s’y trouvant du logement et de la place de stationnement, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Condamner solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2 244,94 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée au 3 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;Condamner solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 765,97 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;Condamner solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Condamner solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] présentent une dette récurrente depuis le 1er mars 2025, qu’ils ont cessé le paiement des loyers du logement et du garage depuis le mois de novembre 2025, et que la dette locative s’élève actuellement à 2 244,94 euros. Elle précise, qu’au jour de l’audience, le loyer du logement, provision sur charges incluse, s’élève à 724,68 euros, et le loyer du garage à 39,23 euros.

Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], bien que régulièrement convoqués, ne comparaissent pas à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à celle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEM EMH justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Caisse d’allocations familiales le 06 juin 2025, organisme payeur des aides au logement, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été signifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 mai 2026.

La demande en constat de résiliation du bail de la SEM EMH est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, applicable aux deux baux litigieux conclus le 1er mars 2010, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des conditions générales auxquelles les deux contrats de bail du 1er septembre 2010 renvoient que ces derniers stipulent une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 072,69 euros au titre des loyers et charges du logement et des loyers du garage.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SEM EMH à se prévaloir de la résiliation du bail portant sur le logement et celui portant sur le garage, à la date du 22 septembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM EMH produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] sont redevables au titre de la dette locative de la somme de 2 244,94 euros à la date du 3 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 non incluse).

Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] ne forment aucune contestation sur le principe ou sur le montant de la dette.

Par ailleurs, les deux contrats de bail stipulent qu’ils se sont engagés solidairement à l’égard de la SEM EMH.

Il y a donc lieu de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à payer à la SEM EMH, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 2 244,94 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 1072,69 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Madame [W] [B] et à Monsieur [E] [V] de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, à défaut de libération des lieux, en fixant, à compter de la date de résiliation des deux contrats de bail, le 22 septembre 2025, une indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En conséquence, Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer, pour le logement, à la somme de 724,68 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, et à la somme de 39,23 euros pour le garage, conformément à l’avis d’échéance du mois de février 2026, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2 244,94 euros en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 22 septembre 2025.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de la signification de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], condamnés aux dépens, seront donc condamnés solidairement à payer à la SEM EMH la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS, à la date du 22 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2010 et liant la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat à Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3] et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS à Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] de quitter les lieux loués situés situé [Adresse 4], 2ème étage, entrée n°03, logement n°0059 à [Localité 3] et DIT qu’à défaut pour Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATONS, à la date du 22 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2010 et liant la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat à Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], concernant le garage, n°0071, situé [Adresse 5], à [Localité 3] ;

ORDONNONS à Madame [W] [B] et à Monsieur [E] [V] de quitter le garage n°0071 situé [Adresse 5], à [Localité 3] et DIT qu’à défaut pour Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS qu’à défaut d’enlèvement des meubles par Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V], il y sera procédé à ses frais dans les conditions prévues aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à payer, à titre provisionnel, la somme de 2 244,94 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 3 mars 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 1072,69 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à la somme de 724,68 euros, par référence au montant du dernier loyer dû pour logement et des provisions pour charges, arrêtée au 3 mars 2026, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux et intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à la somme de 39,23 euros par référence au montant du dernier loyer dû pour le garage, au 3 mars 2026, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux et intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à payer à la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat ces deux indemnités mensuelles d’occupation à compter du 22 septembre 2025, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2 244,94 euros, outre intérêts à laquelle Monsieur [I] [M] [K] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 septembre 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront le coût de la signification du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale  ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [B] et Monsieur [E] [V] à payer à la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge