MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 24/00293 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPUR

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. à Conseil d’Administration LOGEO SEINE, dont le siège social est sis 139 Cours de la République – 76600 LE HAVRE

représentée par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie, de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [V]

né le 18 Août 1978 à TOULOUSE (31000), demeurant 4 rue des Hirondelles – Bat 4, porte 425, étage 4 – 76610 LE HAVRE

représenté par M^e INQUIMBERT Caroline de la SELARL MARY-INQUIMBERT, avocate au barreau du HAVRE substituée par M^e LECHEVALIER Caroline, avocate au barreau du HAVRE

Madame [S] [V]

née le 14 Août 1964 à SAINT-DENIS, demeurant 4 rue des Hirondelles – Bat 4, porte 425, étage 4 – 76610 LE HAVRE

représentée par M^e INQUIMBERT Caroline de la SELARL MARY-INQUIMBERT, avocate au barreau du HAVRE, substituée par M^e LECHEVALIER Caroline, avocate au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2024, le délibéré ayant été fixé au 29 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2021, la SA LOGEO SEINE a donné à bail à Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] un logement situé 4 rue des Hirondelles au HAVRE (76610), moyennant un loyer mensuel de 304,01€, outre une provision sur charges de 159,18€.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 773,17€, arrêtée à la date du 4 décembre 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, la SA LOGEO SEINE a fait assigner Monsieur et Madame [V] par acte en date du 28 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et par conséquent constater la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties,

— Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que des biens s’y trouvant, il y sera contraint par toutes voies de droit et même au besoin avec le concours de la force publique,

— L’autoriser le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, dans l’attente qu’il soit statué sur leur sort par la juridiction compétente,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] au paiement des sommes suivantes :

— En principal, au titre des loyers et des charges, suivant décompte arrêté au 2 février 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée : 3 379,13 euros,

— Les loyers et charges échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— Les indemnités d’occupation irrégulière, du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,

— Le tout avec intérêts légaux,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 6 mai 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 9 septembre 2024 puis à celle du 18 novembre 2024. A cette audience, la SA LOGEO SEINE était représentée par Maître LESIEUR-GUINAULT qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 7 805,08€ au 8 novembre 2024, que la clause résolutoire avait été acquise le 15 février 2024 et a demandé à ce que les défendeurs soient déboutés de leurs demandes.

Monsieur et Madame [V] étaient représentés par Maître INQUIMBERT, substituée par Maître LECHEVALIER qui s’est rapportée aux conclusions communiquées à l’audience du 9 septembre 2024 et a rappelé que les défendeurs étaient frères et sœurs et qu’un dossier de surendettement avait été déposé, conduisant à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ce qui doit conduire à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [V] demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans,

— Débouter LOGEO SEINE du surplus de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Leur accorder des délais de paiement afin qu’ils puissent régler la dette auprès de LOGEO SEINE,

— Débouter LOGEO SEINE du surplus de ses demandes,

En tout état de cause,

— Débouter LOGEO SEINE de sa demande de condamnation à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Monsieur et Madame [V] soutiennent que la décision rendue par la commission de surendettement le 2 juillet 2024 entraîne la suspension des effets de la clause résolutoire et l’effacement de la dette locative.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGEO SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à Monsieur et Madame [V] le 15 décembre 2023, accordant deux mois aux locataires pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 février 2024. Madame [V] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers le 13 mai 2024 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur et Madame [V] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LOGEO SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La SA LOGEO SEINE produit un décompte arrêté au 31 octobre 2024 dont il ressort que la dette est de 7 805,08€. En l’absence de décision d’effacement par la commission, à l’égard de Madame [V], au jour de la présente décision, il convient de condamner Monsieur et Madame [V] à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 2 773,17€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Monsieur et Madame [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 16 février 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEO SEINE ou à son mandataire.

Sur l’effacement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire

Monsieur et Madame [V] demandent que LOGEO SEINE soit déboutée de sa demande en paiement et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus au vu de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement.

Il convient, tout d’abord, de préciser que seule Madame [V] a déposé un dossier de surendettement et que la décision rendue par la commission de surendettement le 2 juillet 2024 est une décision de recevabilité de sa demande et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il apparaît que Madame [V] ne produit pas la décision aux termes de laquelle la commission a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Le courrier adressé par la commission à Madame [V] le 11 juillet 2024 précise bien que la décision définitive de la commission reste à venir et le bailleur justifie que la commission a continué à solliciter les créanciers en juillet 2024 pour fixer le montant des créances de chacun.

Il convient d’en conclure que Madame [V] ne justifie pas que la commission ait déjà pris une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que son dossier est encore au stade de la recevabilité.

En application de l’article 24 VI 1°) de la loi du 6 juillet 1989, le juge accorde des délais de paiement si le débiteur a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience ce qui n’est pas le cas de Madame [V]. De même, la suspension des effets de la clause résolutoire, à ce stade, est conditionnée par la reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur et Madame [V] sont donc déboutés de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’effacement de la dette locative.

Sur les délais de paiement

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [V] demandent à bénéficier de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation de Monsieur et Madame [V] et de leur incapacité à régler la dette, il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [V], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [V] sont condamnés solidairement à verser à la SA LOGEO SEINE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 juillet 2021 concernant le logement situé 4 rue des Hirondelles au HAVRE (76610) donné en location à Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 16 février 2024,

DIT que Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

DÉBOUTE Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] de leur demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 4 rue des Hirondelles au HAVRE (76610), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LOGEO SEINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 16 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 7 805,08 euros (sept mille huit cent cinq euros et huit centimes) arrêtée à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 2 773,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2024, de la signification de l’assignation du 28 février 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [S] [V] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 29 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Agnès PUCHEUS