MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00782 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6MU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 499 570 695, dont le siège social est sis 21, Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [L]

né le 14 Mai 1980 à GENNEVILLIERS (92230), demeurant 9 rue Béranger – Résidence Clos Saint Roch – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [B] [I] épouse [L]

née le 05 Février 1981 à LE HAVRE (76600), demeurant 9 rue Béranger – Résidence Clos Saint Roch – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2013, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] un logement n° A42 de type 3 et un emplacement de parking n° 5, situés Résidence « Clos Saint Roch », 9 rue Béranger au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 553,31 euros et d’une provision sur charges de 70,12 euros pour le logement et un loyer annexe de 41,85 euros pour l’emplacement de parking.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 543,18 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 20 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait assigner Monsieur et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de lui demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 970,44 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 30 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;

— condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation, ainsi que des actes de procédure qui en suivront ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même irrécouvrable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle expose que la dette locative actualisée au 21 novembre 2025 s’élève désormais en principal à 3 682,66 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice, délivrés respectivement à personne physique et à tiers présent au domicile, Monsieur et Madame [L] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 23 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 8 mars 2013 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 543,18 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FONCIERE DI 01/2006 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Il est constant que la solidarité entre époux s’applique aux indemnités d’occupation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [L] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 23 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à son paiement à compter du 23 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré de 3 838,52 euros dû au 25 novembre 2025, tous frais inclus

Il ressort de ce décompte que ce montant comprend des frais de commissaire de justice et des droits de plaidoirie pour un montant total de 322,10 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges et relevant des dépens, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré réclamé.

Monsieur et Madame [L] seront ainsi condamnés solidairement à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 3 516,42 euros au titre de l’arriéré dû au 25 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [L], parties succombantes, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date 8 mars 2013 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 d’une part, et Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] d’autre part, portant un logement n° A42 de type 3 et un emplacement de parking n° 5, situés Résidence « Clos Saint Roch », 9 rue Béranger au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 23 juillet 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef le logement n° A 42 de type 3 et l’emplacement de parking n° 5 situés Résidence « Clos Saint Roch », 9 rue Béranger, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 3 516,42 euros au titre de l’arriéré arrêté au 25 novembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [L] et Madame [B] [I] épouse [L] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO