Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

1 EXP Service des domaines

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/338

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBC7

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TOURELLES, sis à CANNES (06400) 5 avenue du Général Koenig, représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEURS :

LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, domicilié 15 bis rue Delille Hôtel des Impôts Cedex 1 06073 NICE

En qualité de curateur de la succession vacante de [K] [N], en son vivant, demeurant à CANNES (06400) 22 avenue Beauséjour Les Tourelles, né en décembre 1926 à MEDIAT (LIBAN), est décédé à CANNES (06400) le 22 septembre 1992, désigné à ces fonctions par ordonnance rendue par Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal de Judiciaire de GRASSE, en date du 20 septembre 2024.

Madame [J] [X] veuve [N]

779 A Fulham Road

LONDON SW 6 5 HA – ROYAUME-UNI

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 28 avril 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [N] était propriétaire en indivision avec Madame [J] [X] veuve [N] des lots N°52, N°90 et N°91 au sein de la résidence LES TOURELLES sise 5 avenue du Général Koenig à CANNES (06400).

La communauté immobilière LES TOURELLES est constituée en copropriété par règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 16 octobre 1964.

Monsieur [K] [N] est décédé le 22 septembre 1992 à CANNES. Depuis le décès de Monsieur [N], le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES argue d’une défaillance dans le règlement des charges en ce que Madame [X] veuve [N] ne règle plus les charges de copropriété. De plus, il n’est pas donné connaissance d’une prise en charge de la succession de Monsieur [N], qui reste vacante.

Suivant ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 09 octobre 2024, la succession de Monsieur [K] [N] a été déclarée vacante et Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (Service des Domaines) a été nommé en qualité de curateur de cette succession vacante.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 27 décembre 2024 et du 29 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES a fait citer à comparaître le Service des domaines es qualité, ainsi que Madame [J] [X] veuve [N] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER solidairement le SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, au paiement des sommes suivantes au profit du syndicat des copropriétaires LES TOURELLES, à savoir :

— La somme de 37.805,59 €, au titre des charges de copropriété et travaux dus selon compte arrêté au 21 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

— La somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement le SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [J] [X] veuve [N] n’a pas constitué avocat.

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES), es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [K] [N], n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Par acte en date du 27 décembre 2024, il a toutefois été touché par l’assignation du Syndicat des copropriétaires requérant (remise à personne morale).

Par application des dispositions de l’article R.2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques, la Direction Départementale des Finances Publiques (DDFIP) des Alpes-Maritimes, en charge du SERVICE DES DOMAINES, est dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire. L’affaire étant suivi uniquement par simples mémoires.

Il ressort de la procédure qu’aucun mémoire n’a été déposé au fond.

En vertu de l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile : « L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. »

En l’espèce, Madame [J] [X] veuve [N] est domiciliée 779 A Fulham Road, LONDON SW 6 5 HA (ROYAUME-UNI), Etat signataire de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commercial.

Conformément à l’article 5 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 : « L’Autorité centrale de l’Etat requis procède ou fait procéder à la signification ou à la notification de l’acte :

a) soit selon les formes prescrites par la législation de l’Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,

b) soit selon la forme particulière demandée par le requérant, pourvu que celle-ci ne soit pas

incompatible avec la loi de l’Etat requis.

Sauf le cas prévu à l’alinéa premier, lettre b), l’acte peut toujours être remis au destinataire qui l’accepte volontairement.

Si l’acte doit être signifié ou notifié conformément à l’alinéa premier, l’Autorité centrale peut demander que l’acte soit rédigé ou traduit dans la langue ou une des langues officielles de son pays.

La partie de la demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, qui contient les éléments essentiels de l’acte, est remise au destinataire. »

Il s’infère que les formalités de signification susmentionnées ont été respectées, notamment par le retour de l’attestation de l’accomplissement de la signification de l’assignation du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES à l’encontre de Madame [J] [X] veuve [N] en date du 29 janvier 2025 (article 6 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965).

Par conséquent, Madame [J] [X] veuve [N] a été assignée, la présente juridiction est donc régulièrement saisie conformément à Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965.

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 20 juin 2025. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

*****

MOTIFS

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES fait valoir que :

— Les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés et les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2018, 03 mai 2019, 04 septembre 2020, 09 juillet 2021, 1er juin 2022, 21 avril 2023 et 26 avril 2024 ;

— L’ensemble des appels de fonds figurant sur le décompte annexé sont justifiés par les pièces versées aux débats ;

— Les charges et appels de fonds sont exigibles au 1er jour de la période échue conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire du SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et de Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, au paiement de l’arriéré des charges de copropriété et travaux impayés, appels de fonds ainsi que les frais d’accessoires afférents au recouvrement de la créance, tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à la garantie et à la conservation des intérêts du syndicat.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— L’acte constatant le décès de Monsieur [K] [N] en date du 22 septembre 1992 délivré par la mairie de CANNES (pièce N°1) ;

— Un relevé de propriété indivise de Monsieur [K] [N] et de Madame [J] [X] veuve [N] sis 5 avenue du Maréchal Koenig à CANNES (06400) (pièce N°2) ;

— La requête aux fins de nomination d’un curateur à la succession vacante de Monsieur [K] [N] en date du 20 septembre 2024 (pièce N°3) ;

— Ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE désignant Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICES DES DOMAINES) en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [K] [N] en date du 09 octobre 2024 (pièce N°3) ;

— L’état descriptif de division et les statuts constitutifs de la communauté immobilière LES TOURELLES en date du 16 octobre 1964 (pièce N°5) ;

— Décompte des charges impayées pour l’indivision [N] sur la période allant du 01/07/2019 au 21/10/2024 (pièce N°6) ;

— Les différents appels de provisions sur les années comptables 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièce N°7) ;

— Des relevés de charges de copropriété sur les années comptables 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 (pièces N°8, 9, 10, 11, 12, 13, 14) ;

— Les états financiers après répartition des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 (pièces N°17, 18, 19, 20, 21) ;

— Les relevés général des dépenses de la communauté immobilière LES TOURELLES pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 (pièces N°22, 23, 24, 25, 26, 27) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale constitutive en date du 20 avril 2018 approuvant le budget de l’année comptable 2017 et le budget prévisionnel de l’exercice 2019 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 03 mai 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2020 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice 2021 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice 2022 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 28 novembre 2022 concernant l’approbation des travaux de réfection du haut vent du dernier étage, des travaux de remplacement de la motorisation de la porte de garage du bâtiment VALDEMOSA, des travaux de remplacement d’un tronçon de colonne eaux usées et eau pluviale et de ratification des travaux d’imperméabilisation de la façade du bâtiment VALDEMOSA demandés par l’expert judiciaire (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2024 approuvant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 29 septembre 2023 (pièce N°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2024 approuvant le budget de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 13 septembre 2024 (pièce n°15) ;

— Le contrat de syndic avec la société FONCIA AD IMMOBILIER en date du 1er juin 2022 (pièce N°16) ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES ne rapporte pas la preuve des éléments attestant la réception de quelconque mise en demeure, relance ou de sommation de communiquer entrant dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.

Au regard du décompte versé aux débats sur la période allant du 01/07/2019 au 21/10/2024, il apparaît dans le calcul des charges des postes de dépenses n’entrant ni dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065 ni dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la même loi.

Ces dépenses sont les suivantes :

08/10/2020 : suivi procédure recouvrement pour un montant de 194,00 €. Le S.D.C. ne rapporte pas la preuve qu’il s’agit d’une charge au sens de l’article 10 ou de frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra alors de l’écarter du calcul des charges dues par les défendeurs ;

26/03/2021 : suivi procédure de recouvrement pour un montant de 97,00 € (même constat) ;

14/06/2021 : suivi procédure de recouvrement pour un montant de 97,00 € (idem) ;

18/12/2021 : suivi procédure de recouvrement pour un montant de 97,00 € (même constat) ;

21/12/2022 : MED 19-2 MAITRE [W] pour un montant de 300,00 €. Il n’est pas précisé si cette dépense a été engagée dans le cadre de la présente instance ou dans le cadre d’une autre instance dont le syndicat des copropriétaires est partie. A défaut de précision, cette dépense ne saurait entrer dans les charges ou dans les frais nécessaires au sens de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

14/03/2023 : [O] signification assignation pour un montant de 1.337,63 €. D’une part aucune précision étant apportée sur cette dépense, elle ne saurait entrer dans le calcul des charges dues par les défendeurs. D’autre part, si cette dépense a été engagée dans le cadre de la présente procédure, elle est comprise dans les dépens de l’article 696 du Code de procédure civile et non au titre de la loi du 10 juillet 1965 ;

14/03/2023 : Honoraires ME [W] INSCRIPTION HYPO pour un montant de 588,00 € : Cette dépense n’entre ni dans le calcul des charges ni dans celui des frais nécessaires au sens de la loi du 10 juillet 1965.

16/03/2023 : suivi procédure recouvrement pour un montant de 260,00 € (même constat susmentionné) ;

15/06/2023 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 130,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

11/09/2023 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 130,00 €. (même constat) ;

10/11/2023 : [O] signification jugement et traduction [N] pour un montant de 1.369,11 €. Cette dépense est comprise dans les dépens de l’article 696 du Code de procédure civile et non au titre de la loi du 10 juillet 1965 ; Elle doit donc être écartée du calcul des charges ;

11/12/2023 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 130,00 €. (idem)

18/12/2023 : [O] frais saisie s/ compte bancaire [N] pour un montant de 175,43 €. Les saisies conservatoires sur les meubles, les créances ou les droits incorporels doivent être autorisées, sur requête, par le juge de l’exécution du domicile du débiteur et peuvent être suivies d’une « saisie -vente » ou d’une « saisie -attribution ». Ni le règlement de copropriété, ni les résolutions des assemblées générales ne constituent le titre exécutoire dont la liste limitative est fixée par l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, le S.D.C. ne rapporte pas la preuve d’un quelconque titre lui permettant de justifier que la saisie sur compte bancaire de Monsieur [N] est justifiée au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter du calcul des charges ;

14/03/2023 : Constitution dr [B] pour un montant de 398,52 €. Cette dépense n’étant pas justifiée, ne saurait être comptabilisée au titre des charges conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ou des frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi ;

14/03/2023 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 169,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

14/03/2023 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 338,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

06/06/2024 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 338,00 €. (idem) ;

15/07/2024 : ESSNER avocat dossier [N] pour un montant de 140,00 € (même constat) ;

13/09/2024 : RL5S – suivi dossier transmis à l’avocat pour un montant de 507,00 €. (idem) ;

21/10/2024 : Cabinet ESSNER – Honoraires Avocat [N] requête DOMAINE pour un montant de 360,00 € (même constat) ;

Il s’ensuit que le montant effectif des charges pour la période allant du 01/07/2019 au 21/10/2024 se calcule de la manière suivante : 37.805,59 (somme sollicitée) – 194 – 97 – 97 – 97 – 398,52 – 300 – 1.337,63 – 588 – 260 – 130 – 130 – 1.369,11 – 175,43 – 169 – 338 – 338 – 140 – 507 – 360 = 30.779,90 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il ressort également qu’aucune pièce permettant de fonder une quelconque somme au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les statuts de copropriété de la communauté immobilière LES TOURELLES (pièce N°5) font mention d’une solidarité entre les propriétaires indivis de la manière suivante : « En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot. »

Il s’infère que Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) et Madame [J] [X] veuve [N] seront donc solidairement tenus au paiement des charges impayées ci-dessus décrites.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES la somme de 30.779,90 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er juillet 2019 jusqu’au 21 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée (pièce n°6).

Pour rappel, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter des assignations, soit en date du 27 décembre 2024 pour Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) et à la date du 29 janvier 2025 pour Madame [J] [X] veuve [N].

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le requérant fait valoir que :

— Le défaut de règlement régulier des charges crée des déséquilibres dans la trésorerie du syndicat ;

— Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES justifie réparation de ce préjudice par l’allocation de légitimes dommages-et-intérêts qui ne sauraient être inférieurs à la somme de 2.000 €.

Sur ce :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, au regard de l’article 9 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mauvaise foi ou résistance des débiteurs à payer les charges sollicitées.

En effet, il se déduit des pièces versées aux débats que la situation entourant l’indivision [N] est complexe et que la désignation du Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes en octobre 2024 tend à la résoudre. Il apparaît donc qu’aucune mauvaise foi ne saurait être démontrée par le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES.

Ainsi, il n’est pas rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte qu’il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Concernant les frais et émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, les frais de commandement de payer, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l’article 695 du Code de procédure civile.

Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l’instance comme sollicité, qui en seront donc exclus.

Concernant la demande de distraction au profit de Maître Renaud ESSNER :

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Concernant la demande de condamnation solidaire aux dépens :

Il est de jurisprudence constante que lorsqu’une condamnation solidaire ou in solidum au fond a été prononcée, il n’est pas nécessaire d’avoir une motivation particulière pour la condamnation aux dépens (Cass. req., 19 févr. 1867 : DP 1867, 1, p. 306. – Cass. req., 29 oct. 1906 : DP 1907, 1, p. 341. – Cass. 2e civ., 12 mai 1982 : Bull. civ. II, n° 71 ; Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan. jurispr. p. 284).

Dès lors en l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis seront tenus solidairement au paiement des dépens de la présente instance,

Concernant les dépens à la charge de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes :

Lesdits dépens doivent, conformément aux dispositions de l’article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s’agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d’enregistrement du mandat, à l’exclusion d’autres frais.

En l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [K] [N], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales.

En substance, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile suppose toutefois que soient réunies quatre conditions préalables (l’existence d’une instance, la succombance de l’une des parties à l’instance, l’existence de frais non inclus dans les dépens supportés par l’autre partie et la présentation d’une demande au titre de l’article 700 précité), le caractère obligatoire de la représentation n’étant donc pas exigé.

En outre, les frais irrépétibles couverts par l’article 700 du code de procédure civile n’ont pas vocation à compenser forfaitairement les seuls honoraires d’avocat, mais également les frais de déplacement, de démarches, de voyage et de séjour, les frais engagés pour obtenir certaines pièces ou encore les honoraires versés à certains consultants techniques ou experts amiables.

Dès lors, une demande faite à ce titre ne saurait être rejetée du seul fait que la constitution d’un avocat n’était pas exigée par la procédure pour le compte de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES).

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner solidairement Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES la somme de 30.779,90 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er juillet 2019 jusqu’au 21 octobre 2024

DIT que les intérêts au taux légal de l’article 1231-6 du Code civil s’appliqueront à compter des assignations, soit en date du 27 décembre 2024 pour Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) et à la date du 29 janvier 2025 pour Madame [J] [X] veuve [N] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis, au paiement des dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNE solidairement Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [K] [N] et Madame [J] [X] veuve [N], en sa qualité de propriétaire indivis à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES TOURELLES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE