MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

N° RG 25/00906 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7KO

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [H] [T]

née le 28 Juin 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL SELARL DELACROIX, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [J]

née le 01 Avril 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL VARGUES ET ASSOCIES, avocats au barreau du HAVRE, substituée par Maître LALAIN Constance, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2015, Madame [H] [T] a acquis un appartement situé [Adresse 4], [Localité 3], lequel était occupé par Madame [D] [J] selon bail en date du 27 décembre 2013 moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges de 35 euros.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Madame [T] a fait délivrer à la locataire, le 5 décembre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 3 789 euros arrêtée au 2 décembre 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 7 août 2025, Madame [T] a fait assigner Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d’expulsion et de règlement de la dette locative.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er décembre 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026 où Madame [T] était représentée par Maître François DELACROIX. Madame [J] était représentée par Maître Claire VARGUES, elle-même substituée par Maître Constance LALAIN, qui a déposé son dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [T] demande au juge de :

— Déclarer sa demande recevable, et en conséquence,

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 27 décembre 2013, consenti à Madame [J] pour le logement sis [Adresse 5] au [Localité 4], est acquise depuis le 5 février 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 5 février 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués [Adresse 5] au [Localité 4], si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [J] à lui payer la somme de 10 159 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés au 1er mars 2026 ;

— Condamner Madame [J] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, à compter du 5 février 2025 et jusqu’à restitution effective des lieux ;

— Condamner Madame [J] aux entiers dépens ;

— Condamner Madame [J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir que les pièces versées aux débats ont bien été communiquées à la défenderesse et qu’elle ne peut se prévaloir d’aucun grief tiré de la non-communication des pièces. Elle ajoute que l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas soumise à l’article 750-1 du code de procédure civile de sorte que ses demandes sont recevables. Elle souligne que l’acquisition de la clause résolutoire est automatique à l’expiration du délai imparti et que les arguments tirés de l’indécence du logement sont postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’ils sont inopérants et que Madame [J] fait preuve de mauvaise foi. Madame [T] soutient également que la locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le versement des loyers en raison d’une indécence du logement, lequel n’est pas impropre à sa destination. Enfin, Madame [T] a actualisé le montant de la dette à la somme de 10 159 euros au 2 mars 2026.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, Madame [J], demande de :

— A titre principal, déclarer Madame [T] irrecevable en ses demandes ;

— A titre subsidiaire, débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

— En tout état de cause, condamner Madame [T] aux entiers dépens.

Madame [J] soutient que les demandes de Madame [T] doivent être déclarées irrecevables en raison d’une part, de l’absence de communication des pièces de la demanderesse à la défenderesse ayant empêché cette dernière de préparer sa défense et d’autre part, de l’absence de tentative de conciliation préalable imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile. Pour contester les demandes de la propriétaire, Madame [J] fait valoir les manquements du logement aux critères de décence desquels résulte une suspension des aides personnalisées au logement. Elle soutient que le montant de ces aides suspendues doit être retiré du montant de la dette locative. Enfin, elle conteste le montant de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

Sur l’obligation de tentative d’amiable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile la demande en justice doit être précédée, à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, l’obligation de tentative préalable de conciliation prévue à l’article précité ne s’applique pas aux demandes en expulsion locative, y compris lorsque la dette locative est inférieure à 5 000 euros, la demande principale en matière d’expulsion étant une demande indéterminée.

Sur la communication des pièces

Aux termes de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance.

En outre, l’article 122 du code de procédure civile liste limitativement les causes d’irrecevabilité, à savoir le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Si l’absence de communication des pièces doit conduire le juge à en écarter l’application, elle ne saurait constituer une cause d’irrecevabilité.

En l’espèce, il ressort du courriel du conseil de Madame [T] à Maître VARGUES, conseil de Madame [J], que les pièces ont été communiquées à la défenderesse le 27 février 2026.

Dès lors, les demandes de Madame [T] sont recevables.

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Elle a communiqué également le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé le 27 décembre 2013 contient une clause de résiliation du contrat à défaut de régularisation des loyers impayés après commandement de payer dans un délai de deux mois. Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [J] le 5 décembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Madame [J] fait valoir la non-conformité du logement confirmé par la CAF dans son courrier du 30 juin 2025 et le fait qu’elle ait adressé un courrier recommandé à la bailleresse le 24 février 2025 lui faisant part de problème d’humidité et de fissures. Ces éléments sont postérieurs à la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024 et donc postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire. De plus, le locataire ne peut suspendre de façon unilatéral le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution sans décision judiciaire (Cass.3e civ, 21 nov. 2019). Or, la locataire n’a jamais sollicité la consignation judiciaire des loyers.

Le moyen est donc inopérant.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc bien lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 5 février 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient par conséquent d’ordonner à Madame [J], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Madame [J] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 5 février 2025, date de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [J] à son paiement à compter du 5 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application de l’article 1719 du code de civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent lorsqu’il s’agit de son habitation principale. En matière de baux d’habitation, les obligations du bailleur sont renforcées, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en présence d’un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai de 18 mois durant lequel le propriétaire doit mettre en conformité le logement pour que l’allocation conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. La délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères de la décence ne doit pas avoir pour conséquence le non-paiement des loyers par le locataire dès lors que la non-conformité ne caractérise pas un état d’inhabitabilité totale des locaux.

En cas de contentieux entre le bailleur et le locataire, le juge judiciaire est tenu de déduire de la somme réclamée par le bailleur celle correspondant au montant des allocations de logement tant que la procédure de conservation n’a pas été contestée devant le juge administratif (3e Civ., 14 déc. 2023, FS-B, n° 22-23.267).

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 10 159 euros dû au mois de mars 2026. Toutefois, Madame [D] [J] produit un courrier en date du 30 juin 2025 de la Caisse d’Allocations Familiales de Seine-Maritime par lequel l’organisme conclut à la non-conformité du logement loué au regard des critères de décence et décide d’une conservation de l’allocation logement d’un montant de 357 euros à défaut de remise en état du logement par le propriétaire dans un délai de 18 mois.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de travaux de mise en conformité du logement de sorte que le montant des allocations de logement suspendues doit être déduit de la somme revendiquée par Madame [T].

Les allocations de logement de 357 euros ayant été conservées par l’organisme entre juin 2025 et mars 2026, soit durant 10 mois, la somme de 3 570 euros doit être déduite du montant des arriérés de 10 159 euros revendiqué par le bailleur.

En outre, la locataire n’apporte pas la preuve de ce que la non-décence du logement l’ait empêché d’y habiter. Elle décrit des problèmes liés à l’humidité dans le logement, ne caractérisant pas une habitabilité impossible du logement de sorte que les loyers résiduels devaient être payés par Madame [J].

Par conséquent, Madame [J] est condamnée à payer à Madame [T] la somme de 6 589 euros correspondant au montant des loyers résiduels déduction faite des allocations de logement suspendues. Elle est condamnée au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J], partie perdante, sera dès lors condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Madame [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [H] [T] recevable en sa demande de constat de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 décembre 2013 conclu entre Madame [D] [J] et Madame [Q] [K], prolongé après acquisition du bien donné à bail par Madame [H] [T], portant sur un appartement au 3ème étage gauche dans l’immeuble situé [Adresse 5] au [Localité 4] et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 5 février 2025 ;

DIT que Madame [D] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [D] [J] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement au 3ème étage gauche dans l’immeuble situé [Adresse 5] au [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [H] [T] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [D] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 535 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à Madame [H] [T] la somme de 6 589 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros) arrêtée au mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [D] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 décembre 2024, de la signification de l’assignation du 7 août 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à Madame [H] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 04 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Danielle LE MOIGNE