MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 25/00903 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7KJ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]

né le 30 Novembre 1984 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 3 route de la Plaine – 76133 SAINT-MARTIN-DU-BEC

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]

né le 25 Janvier 1995 à LE HAVRE (76600), demeurant 27 rue Félix Faure – 76290 MONTIVILLIERS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2023, à effet au 11 février 2023, Monsieur [L] [V] a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un appartement de type duplex aux 1er et 2ème étages d’un immeuble situé 27 rue Félix Faure à MONTIVILLIERS (76290), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 550 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 420 euros au titre de l’arriéré locatif dû au mois de février 2026 inclus, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE, aux fins de lui demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la résiliation du bail ;

— dire que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre ;

— prononcer, en conséquence, son expulsion, corps et biens et celle de tout personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 560 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2025 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers en date du 13 février 2025 ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 849 al. 2 du code de procédure civile) ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— le condamner aux entiers dépens d’instance et d’exécution, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, le signalement CCAPEX, l’assignation, sa dénonciation à la sous-préfecture et les frais d’exécution à venir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 2 février 2026, Monsieur [V] a comparu en personne. Il expose que la dette locative arrêtée au 20 janvier 2026 s’élève désormais en principal à 2 340 euros. Il indique que le locataire s’était engagé auprès du commissaire de justice à payer 70 euros par mois en plus de loyer courant mais qu’il n’a pas respecté cet engagement. Il fait valoir que le non-paiement des termes dus le met en difficulté financière, puisqu’il a contracté un emprunt pour acquérir le bien et qu’il n’est en outre pas remboursé des charges locatives.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 9 février 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 420 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [Z] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 14 avril 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [Z] à son paiement à compter du 14 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 2 340 euros dû au 21 janvier 2026.

Monsieur [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme susvisée à Monsieur [V] au titre de l’arriéré locatif dû au 21 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [Z], partie perdante, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Monsieur [Z] étant tenus aux dépens, il y a lieu de le condamner à payer à Monsieur [V] une somme de 500 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 13 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 9 février 2023 conclu entre Monsieur [L] [V] d’une part et Monsieur [I] [Z] d’autre part portant sur un appartement de type duplex aux 1er et 2ème étages de l’immeuble situé 27 rue Félix Faure à MONTIVILLIERS (76290) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 14 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [I] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement de type duplex aux 1er et 2ème étages de l’immeuble situé 27 rue Félix Faure à MONTIVILLIERS (76290) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 2 340 euros au titre de l’arriéré dû au 21 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO