MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00978 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HABW

NAC : 5AB Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Société HABITAT 76 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,

dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – 76040 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [F] [K]

né le 04 Février 1960 à LE HAVRE (76600),

demeurant 4 Allée Lucien Sampaix – Escalier 1 – Etage 0 – Appartement 05 – 76610 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2018, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME (ci-après HABITAT 76) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [K] portant sur un appartement 005 de type T1 d’une surface habitable de 35 m2, au rez-de-chaussée, escalier 1, de l’immeuble HAVRE Le Craucr. îlot 7, situé 4 allée Lucien Sampaix au HAVRE (76610).

Monsieur [F] [K] a parallèlement signé le règlement général des locations d’HABITAT 76.

Se plaignant de graves troubles de voisinage causés par Monsieur [K] en raison de ses trois chiens, HABITAT 76 l’a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de lui demander de :

— résilier le bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que l’expulsion pourra avoir lieu sans respect du délai de 2 mois, en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils seraient dus en l’absence de résiliation, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— le condamner à lui payer les loyers et charges impayés qui seraient dus au jour de l’audience ;

— le condamner à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les sommations des 21 mai 2024 et 6 septembre 2024 ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 décembre 2025.

HABITAT 76, représenté par Maître Laurence HOUEIX, a repris les termes de son assignation.

Le bailleur expose que Monsieur [K] occupe un studio au rez-de-chaussée avec trois chiens depuis décembre 2021, alors que le règlement intérieur de l’immeuble limite le nombre d’animaux familiers à deux. Il indique que de nombreux occupants de l’immeuble ne cessent de se plaindre de l’aboiement de ses chiens et des odeurs nauséabondes engendrées par cette suroccupation qui remontent chez eux dans les étages et les contraignent à laisser ouverte la porte d’entrée du hall de l’immeuble pour l’aérer au mépris de sa sécurité et de son isolation. Il fait valoir au surplus qu’une locataire a déposé une main courante car l’un des chiens, berger belge, de Monsieur [K] a sauté sur sa fille de 4 ans qui a été terrorisée, Monsieur [K] étant alors alcoolisé sans maîtriser son animal. Le bailleur expose que Monsieur [K] n’a pas remédié à la situation en dépit d’une tentative de médiation, de mises en demeure et de sommations par commissaire de justice. Il sollicite dès lors la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [K] à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, avec suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il indique que Monsieur [K] est à jour du paiement des loyers.

Monsieur [K] a comparu en personne. Il confirme avoir connaissance du règlement intérieur de l’immeuble limitant le nombre d’animaux familiers à deux et occuper son studio avec trois chiens dont un chihuahua. Il indique qu’il n’est pas le seul occupant de l’immeuble à posséder des chiens et que la plaignante, qui a déposé une main courante, a la phobie des chiens, l’incident s’étant produit alors que son berger belge était muselé et tenu par une double laisse. Il fait valoir que son logement n’a pas de VMC, ce qui engendre au demeurant de l’humidité dans la douche et dans la cuisine. Il s’engage néanmoins à refaire l’appartement en peinture. Il indique en outre que la porte d’entrée du hall de l’immeuble est dépourvue de groom, ce qui explique qu’elle puisse rester ouverte. Il présente ses excuses aux locataires et au bailleur, mais refuse de se séparer de l’un de ses chiens.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués.

Il est par ailleurs de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

Le règlement général des locations d’HABITAT 76, signé par Monsieur [K] stipule en son article V-d) que deux animaux familiers par foyer sont tolérés à condition qu’ils n’occasionnent aucun dégât ou salissure dans la résidence, ni aucun trouble pour la tranquillité du voisinage.

En l’espèce, HABITAT 76 produit 11 attestations établies en juin 2025 de voisins de Monsieur [K] se plaignant de façon concordante depuis plus de 4 ans des aboiements réguliers de ses chiens dès 5 ou 6 heures du matin ou dès qu’une personne entre ou sort de l’immeuble ainsi que des odeurs pestilentielles qui émanent de son logement envahissant tout l’immeuble et leurs propres appartements à quelque étage qu’ils se trouvent, les contraignant à devoir laisser la porte du hall de l’immeuble ouverte pour l’aérer. Ces voisins se plaignent de ne même plus pouvoir inviter quiconque chez eux face à ces nuisances, la situation leur étant devenue insupportable.

En outre, le bailleur verse aux débats une pétition contre Monsieur [K] signée par 17 personnes et de nombreuses réclamations de Monsieur [Y] [L] qui demande une diminution de son loyer compte tenu des nuisances subies depuis plusieurs années provenant du logement de Monsieur [K] situé juste sous le sien, impactant son état de santé alors qu’il est handicapé.

Le bailleur produit également une main courante du 28 mars 2025 d’une occupante de l’immeuble se plaignant de ce qu’un chien malinois de Monsieur [K] a sauté sur sa fille de 4 ans, avec sa gueule au niveau du visage de son enfant qui en a été traumatisé. Elle précise que ce chien fait très peur et que Monsieur [K], alcoolisé, a eu du mal à le gérer sans que cela ne soit la première fois.

Enfin, le bailleur verse aux débats de multiples mises en demeure et sommations par commissaire de justice adressées à Monsieur [K] entre janvier 2022 et septembre 2024 de cesser les troubles, lesquelles sont restées vaines au vu des attestations produites.

Au-delà même du règlement de l’immeuble, le studio de 35 m2 loué à Monsieur [K] n’est pas adapté à l’accueil de trois chiens, ce qui ne peut que générer des nuisances. Or, malgré les attestations et pétition de ses voisins, les mises en demeure du bailleur et sommations par commissaire de justice des 21 mai 2024 et 6 septembre 2024, Monsieur [K] a indiqué lors de l’audience refuser de mettre un terme à cette suroccupation animale, s’enfermant dans une attitude de déni au point de prétexter qu’une des plaignantes aurait la phobie des chiens. Les nuisances qu’il ne conteste pas, puisqu’il s’en excuse, ne peuvent donc que perdurer.

La gravité des troubles anormaux de voisinage, leur durée et le refus de Monsieur [K] d’y remédier justifient que la résiliation du bail soit prononcée à compter de la date du jugement.

Il convient, par conséquent d’ordonner à Monsieur [K], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [K] persiste à vouloir imposer la présence de ses trois chiens dans un logement inadapté en dépit des nuisances causées aux autres occupants de l’immeuble, malgré les courriers du bailleur, les sommations par commissaire de justice et l’assignation, caractérise sa mauvaise foi justifiant la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du contrat de résidence et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [K] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [K] à son paiement à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Il est constant à cet égard que le coût des actes d’un commissaire de justice non désigné par décision de justice avant l’introduction de l’instance ne sont pas compris dans les dépens (notamment Cass Civ 2ème 12 janvier 2017 16-10123 publié au bulletin).

En conséquence, Monsieur [K], partie perdante, sera condamné aux dépens à l’exclusion du coût des sommations des 21 mai 2024 et 6 septembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] sera condamné à payer à HABITAT 76 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à la date de la présente décision, du contrat de bail conclu le 13 juin 2018 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME et Monsieur [F] [K] portant sur l’appartement 005 au rez-de-chaussée, escalier 1, de l’immeuble HAVRE Le Craucr. îlot 7, situé 4 allée Lucien Sampaix au HAVRE (76610) ;

ORDONNE la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [F] [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement 005 au rez-de-chaussée, escalier 1, de l’immeuble HAVRE Le Craucr. îlot 7, situé 4 allée Lucien Sampaix au HAVRE (76610), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la présente décision jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 Février 2026, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur et à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens, à l’exclusion du coût des sommations des 21 mai 2024 et 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO