TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 24/01009 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOAX

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. ANNYVAN

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SARII

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ORDONNANCE du 29 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2018, la SCI Annyvan a consenti à la SAS Sarii un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16.367,04 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 1363,92 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Annyvan a fait signifier le 23 avril 2024 à la SAS Sarii un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 12 juin 2024, a fait assigner la même, ainsi devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 24 septembre 2024, pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Annyvan représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

A défaut de conciliation,

Vu le contrat de bail,

Vu le commandement de payer du 23/04/2024 visant la clause résolutoire,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 834 et suivants du code de procédure civile,

— Faire droit à l’ensemble des demandes de la SCI Annyvan et débouter la SAS Sarii de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, notamment quant aux prétendues « contestations sérieuses » ou « exception d’inexécution »

— Condamner la SAS Sarii à payer à la SCI Annyvan une provision de 30.000 euros à valoir sur les loyers impayés à septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, sauf à parfaire,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mai 2024 pour non-paiement des loyers,

— Ordonner l’expulsion de la SAS Sarii et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1], et ce, au besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier, et ce, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— Ordonner l’enlèvement de tous mobiliers, matériels et marchandises pouvant garnir les lieux dans tel garde-meuble au choix de la requérante et aux frais de la SAS Sarii, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Sarii à verser à la SCI Annyvan une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 1.501,22 euros par mois avant indexation du 1 er juin 2024, et ce à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la remise des clés au bailleur ou à son représentant,

— Condamner la SAS Sarii à payer à la SCI Annyvan la somme de 1.573 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Sarii aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation et de signification de la décision à intervenir.

La SAS Sarii représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu les articles 1103, 1219, 1343-5, 1719, 1720 et 224 du code civil,

Vu le bail commercial,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 835 du code de procédure civile et L131-1 du code de procédure civile d’exécution

A titre principal,

— Débouter la société Annyvan de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la société Annyvan de sa demande de résiliation du bail commercial ;

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses,

— Condamner la société Annyvan à verser par provision à la société Sarii la somme de 1900,39 euros au titre des loyers indûment perçus

A titre reconventionnel,

— Condamner la société Annyvan à procéder à la réfection de toiture sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé deux mois à compter de la présente décision.

A titre subsidiaire,

— Suspendre l’exécution de la clause résolutoire et ses effets mis en jeu par le commandement de payer du 23 avril 2024,

— Accorder à la société Sarii un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement.

— Réévaluer le montant de la dette locative de la société Sarii à la somme de 21 378,49 euros,

En tout état de cause,

— Débouter la société Annyvan de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société Annyvan aux frais et aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 23 avril 2024

— Condamner la société Annyvan à payer à la société Sarii la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI Annyvan justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (pièce demandeur n°1-article 21 page 10 du contrat).

Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, eu égard aux manquements du bailleur à ses obligations, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers, indiquant que l’état du local ne cesse de se dégrader, du fait d’une fuite en toiture, au titre de laquelle il a fait deux déclarations de sinistre, le 03 octobre 2019 et le 22 mai 2024, l’expert d’assurance estimant devoir retenir à 100% la responsabilité du bailleur. Le preneur soutient que le local est impropre à sa destination, rendant les lieux difficilement exploitables. A titre subsidiaire, la SAS Sarii demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI Annyvan conclut au rejet de ces prétentions qui ne constituent pas des contestations sérieuses, indiquant que l’argumentation développée par son contradicteur est opportune, après délivrance du commandement de payer; que le locataire s’est vu refuser un refus de garantie par son assureur, car les locaux n’étaient pas assurés au moment de la prise d’effet du bail; que le preneur est entièrement responsable des désordres affectant le local et n’a pas exécuté son obligation de bon entretien des lieux.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail,lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds.

En l’occurrence, la locataire produit un procès-verbal de constat du 26 juin 2024, dont il résulte un mauvais état général des locaux, les locaux étant affectés de nombreuses dégradations, notamment en toiture, générant des désordres sur les murs des sanitaires, plafonds de la cuisine et du bureau et dans l’entrepôt exploité pour procéder aux réparations des véhicules. Le locataire indique que des machines nécessaires à son activité ont été, du fait de l’état des locaux, détériorées et qu’il a du procéder à leur remplacement ; qu’il a perdu de nombreux marchés ; que le bailleur a fait couper l’alimentation en eau du local pour le “faire partir”.

Il convient de remarquer que la SAS Sarii ne justifie pas avoir informé le bailleur de l’état dégradé des locaux, sauf dans le cadre de la présente procédure et encore moins de l’avoir mis en demeure de procéder à des réparations. Le défaut de paiement des loyers par le locataire est ancien. Le rapport d’assurance émis par l’assureur du preneur, au demeurant non contradictoire, suite à la déclaration de sinistre de mai 2024, impute la dégradation des lieux à un sinistre ancien de 2019 (pièce défendeur n°10). Il n’est pas établi que le bailleur soit à l’origine de la coupure d’alimentation en eau du local. Les pièces produites ne permettent pas d’établir un lien entre l’état des locaux et la situation financière de la SAS Sarii.Ni l’impropriété des lieux à leur destination, ni l’impossibilité d’exploiter les lieux,ne sont établies. La locataire ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers.

Le commandement de payer la somme en principal de 34614,56 euros, délivré le 23 avril 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 23 mai 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Sarii après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Annyvan, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Sarii au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux, soit hors indexation, la somme de 1501,22 euros par mois.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le bailleur réclame la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 36115,78 euros, terme de mai 2024 inclus et s’oppose aux déductions opérées par le preneur, au titre de frais de réparation de matériel ou de trop-perçus de loyers.

La SAS Sarii sollicite la restitution de la somme de 1900,39 euros, au titre d’indexations du loyer indûment perçues du fait du visa d’un indice de révision erroné, outre le coût de la réparation du matériel professionnel dégradé de 5.8880 euros (pièce défendeur n°3). Il estime que la dette locative s’élève à la somme de 21378,49 euros

La SCI Annyvan justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Sarii a cessé de payer ses loyers, charges, taxes.

Le visa d’un indice de révision erroné de loyer ne rend pas pour autant la dette contestable dans son principe et ne permet pas au locataire de soutenir que la clause d’indexation n’a pas produit effet, car les clauses du bail sont claires, l’indice de référence est celui du 1er trimestre 2018. Néanmoins, en l’absence de décompte précis du bailleur, avec les indices réellement applicables, la somme évaluée par le défendeur ne donnera pas lieu à provision.

En l’absence de tout lien entre une quelconque responsabilité du bailleur au titre de la dégradation du matériel professionnel, la facture du 04 février 2020 (pièce défendeur n°3) ne peut être imputée sur la dette locative.

Au vu du décompte produit par la SCI Annyvan, la dette locative s’élève à la somme de 33 212,95 euros (34614,56 + 1501,22 – 1900,39), après déduction des sommes évaluées par le locataire au titre de l’indexation annuelle du loyer. La bailleresse limite sa demande à ce titre à la somme de 30.000 euros, qui sera retenue.

La SAS Sarii sera en conséquence condamnée à payer à la SCI Annyvan la somme provisionnelle de 30.000 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de mai 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux

En l’absence d’imputation au bailleur, à ce stade, de la dégradation des lieux et de la remise en état des lieux, la demande de la SAS Sarii en exécution de travaux sera écartée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Sarii sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SAS Sarii qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Annyvan, la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 23 mai 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 15 mai 2018, portant sur les locaux situés à [Adresse 1],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Sarii et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 mai 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS Sarii au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Sarii à payer à SCI Annyvan la somme provisionnelle de 30.000 euros (trente mille euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté, terme de mai 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision

Rejetons la demande d’exécution, par la SCI Annyvan, de travaux dans les lieux loués,

Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Condamnons la SAS Sarii à payer à la SCI Annyvan la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS Sarii aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 23 avril 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET