TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01454 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVGS

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Etablissement public LMH

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. EXISTE STUDIO

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

Mme [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Octobre 2024

ORDONNANCE du 05 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 14 avril 2022 par Me [W] [E], Notaire à [Localité 7] (59), l’Office Public d’Habitat [Localité 7] Métropole Habitat a consenti à la SAS Existe Studio et [G] [L] un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 9] (lots UG 121224 et UG 121250), pour une durée de neuf années à compter du 14 avril 2022, moyennant le paiement à compter du 14 juillet 2022, d’un loyer annuel de 8400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 1.400 euros.

Aux termes de l’acte authentique, [G] [L], gérante de la société locataire, s’est portée caution solidaire des engagements de celle-ci.

Suivant sous seing privé du 14 avril 2022, l’OPH LMH a consenti à la SAS Existe Studio un bail portant sur un emplacement de stationnement (lot n° 711845 emplacement 42), [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée d’un an, à compter du 30 avril 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 344,40 euros HC et HT, payable mensuellement à terme échu.

Les loyers étant impayés, l’OPH Lille Métropole Habitat a fait signifier le 13 mai 2024 à la SAS Existe Studio et [G] [L], trois commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée aux baux, puis par actes du 06 septembre 2024, a fait assigner la même, ainsi que [G] [L], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu le bail du 14 avril 2022

Vu les articles L145-41 et suivants du code de commerce

Vu les dispositions des articles 1103 et 1193 du code civil

Vu les dispositions des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile

— Constater la résiliation de la location portant sur les locaux objets de la location, sis à [Adresse 10], locaux RDC et emplacements de stationnement 42 et 2, à compter du 14 juin 2024 ou subsidiairement à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de la SAS Existe Studio et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS Existe Studio à compter de la date de la résiliation constatée, à la somme de 1338,66 euros,

— Condamner à titre provisionnel la SAS Existe Studio in solidum ou l’un à défaut de l’autre avec [G] [L] au paiement du prix de la location et de l’occupation, à payer

— la somme de 12.138,50 euros, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation, valant sommation de payer

— une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus, à compter de la date de la résiliation, jusqu’à l’expulsion définitive de la SAS Existe Studio, pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l’expiration du commandement de payer

— Dire que en toute hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,

— Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée,

— Condamner à titre provisionnel la SAS Existe Studio in solidum ou l’un à défaut de l’autre avec [G] [L] à payer à la société requérante, la somme de 1800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat représenté par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignées respectivement par remise de l’acte à personne habilitée à le recevoir et à personne, la SAS Existe Studio et [G] [L] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence d’au moins un défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

L’OPH [Localité 7] Métropole Habitat justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

A titre liminaire, il convient de noter que le bail relatif à l’emplacement de stationnement n° 2 n’est pas produit. Les réclamations à ce titre seront écartées.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire (page 16 du contrat), tout comme l’engagement de location, portant sur l’emplacement de stationnement n° 42.

Les commandements de payer la somme en principal de 8191,23 euros et de 348,54 euros, délivrés le 13 mai 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeurés infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 juin 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Existe Studio après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la OPH [Localité 7] Métropole Habitat, celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin.

Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Existe Studio, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’ OPH [Localité 7] Métropole Habitat justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte au 23 juillet 2024 que la SAS Existe Studio a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

Après déduction des sommes de 242,08 euros (29,73 x 4 + 30,77 x 4), au titre des loyers de parking de septembre 2023 à juin 2024 dont le bail n’est pas produit, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11896,42 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La SAS Existe Studio sera en conséquence condamnée à payer à l’ OPH [Localité 7] Métropole Habitat, la somme provisionnelle de 11896,42 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, (bail commercial et emplacement n°42), terme de juin 2024 inclus .

Cette somme produira intérêts au taux légal du commandement de payer sur la somme de 8439,77 euros (8191,23 +348,54) qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus .

Sur le cautionnement

[G] [L] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et accessoires, correspondant au bail commercial et non pas au titre de l’engagement de location du parking n°42.

En l’absence de contestation par la caution, de l’étendue et la validité du cautionnement, [G] [L] sera condamnée solidairement avec la preneuse, au paiement de l’arriéré correspondant de 11654,34 euros terme de juin 2024 inclus (11896,42 déduction faite de 242,08 au titre des loyers de septembre 2023 à juin 2024 correspondant aux loyers de l’emplacement 42),

Le commandement de payer n’ayant pas été signifié à la caution, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

[G] [L], sera par ailleurs condamnée solidairement avec la SAS Existe Studio, au titre des indemnités d’occupation du bail commercial.

Sur les autres demandes

La SAS Existe Studio et [G] [L] qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer au titre du bail commercial et de l’engagement de location de l’emplacement de parking n°42. .

Elles seront en outre condamnées solidairement à payer à l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Disons n’y a voir lieu à référé, au titre de l’engagement de location de l’emplacement de parking n°2, dont le bail n’est pas produit,

Constatons l’acquisition à effet du 13 juin 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 14 avril 2022 et l’engagement de location de l’emplacement de parking n°42, portant sur les locaux situés à [Localité 7] (59), [Adresse 5] (lots UG 121224 et UG 121250) et (lot 711845-emplacement 42),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Existe Studio et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 8] (lots UG 121224 et UG 121250) et (lot 711845-emplacement 42), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer du bail commercial et des charges et de l’engagement de location de l’emplacement n°42, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS Existe Studio et paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Existe Studio à payer à l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 11896,42 euros (onze mille huit cent quatre-vingt-seize euros et quarante-deux centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation (bail commercial et emplacement n°42), terme de juin 2024 inclus ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur la somme de 8439,77 euros (huit mille quatre cent trente-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) et à compter de l’assignation, pour le surplus ;

Condamnons [G] [L], solidairement avec la SAS Existe Studio, à payer à l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat, la somme de 11654,34 euros (onze mille six cent cinquante-quatre euros et trente-quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré du bail commercial, terme de juin 2024 inclus,

Condamnons [G] [L], solidairement avec la SAS Existe Studio, à payer à l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat, les indemnités d’occupation, dues au titre du bail commercial à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons solidairement, la SAS Existe Studio et [G] [L] à payer à l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SAS Existe Studio et [G] [L] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 13 mai 2024 (bail commercial et emplacement n°42) ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET