TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04316

N° Portalis 352J-W-B7I-C4QML

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Mars 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Médiateur : [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R] [V] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0197

DEFENDERESSE

S.A.R.L ALDI MARCHE DAMMARTIN

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #K0190

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er avril 1999, M. [Y] [K] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Sodicler aux droits de laquelle est ensuite venue la S.A.S.Leader Price Exploitation des locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 18].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1998, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 111 456 francs, soit 16 991 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités « d’épicerie, comestibles

et alimentation général, y compris vins, volailles et poissons ».

À compter du 31 mars 2007, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 30 septembre 2021, la S.A.S. Leader Price Exploitation a apporté à la S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14] le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, dans le cadre d’une cession partielle d’actif.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2021, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 moyennant un loyer annuel de 24 109 euros en principal.

Par acte d’huissier signifié le 14 décembre 2021, M. [Y] [K] a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du loyer offert. Il a proposé la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 42 000 euros par an hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 mars 2023, M. [Y] [K] a notifié à la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 36 050 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2021.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, M. [Y] [K] a ensuite fait assigner la S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme par an en principal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 avril 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, M. [Y] [K], reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 36 050 euros HT/HC,

— condamner la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14] à lui payer les intérêts légaux sur l’arriéré de loyers au taux légal, à compter du 30 mars 2023, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière,

— subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction et en ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 36 050 euros HT/HC,

— rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [K] fait notamment valoir :

— que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative déplafonné, la durée effective du bail ayant dépassé douze années par l’effet de sa tacite reconduction,

— que les travaux effectués par la S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14], sans son information, ont modifié notablement les caractéristiques des locaux.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice le 29 octobre 2024, la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14] demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 29 700 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2021,

— débouter M. [Y] [K] de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 36 050 euros HT/HC,

A titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée,

— fixer le montant provisionnel du loyer du bail renouvelé à la somme de 26 517,60 euros HT/HC pour la durée de l’instance, en ce compris la durée d’une éventuelle expertise, et jusqu’à la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner M. [Y] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [K] aux entiers dépens.

La S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14] soutient principalement :

— que par l’effet de sa tacite prolongation, la durée effective du bail commercial a excédé douze années,

— qu’une majoration de 4 % de la valeur locative doit être retenue au titre de la communication avec des locaux adjacents dépendant d’un second bail.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « adjuger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Lorsqu’un bail, par l’effet d’une tacite prolongation, dure plus de douze ans, l’article L. 145-34 du même code prévoit que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée dans les conditions de l’article L. 145-33.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail liant les parties a excédé douze années, ce dernier ayant été tacitement reconduit à compter du 31 mars 2007, de sorte que la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Le rapport établi à la requête de la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14] par M. [D] [O], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, apporte certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties. Il en est de même du rapport établi à la requête de M. [Y] [K] par M. [Y] [H], également expert en immobilier près la cour d’appel de [Localité 17].

Le loyer actuel payé par la locataire s’élève à 26 517,60 euros HT/HC. L’expert du bailleur a évalué la valeur locative au 1er octobre 2021 à 36 000 euros et l’expert de la preneuse à 29 700 euros en principal.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge du bailleur.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, les éléments produits étant insuffisants pour faire droit à la demande de M. [K].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre M. [Y] [K] et la S.A.R.L. [Adresse 12] [Adresse 14] et portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 18] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Mme [G] [M]

[Adresse 6]

01-42-65-31-12 – [Courriel 15]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 1] à [Localité 18], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2021,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [Y] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 13] de Paris, Paris 17ème) avant le 30 août 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juillet 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [P] [U]

[Adresse 3]

01 42 22 81 09 – [Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L. Aldi Marché [Adresse 14], outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 14 octobre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 03 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI