TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/04150 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WJIM

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. HAUTS DE FRANCE AMENAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 16]

[Localité 11]

représentée par M^e Laurent FILLIEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.A.S. FRANCELOT RCS VERSAILLES 319 086 963

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE, M^e Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 Novembre 2023.

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 03 Décembre 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Maureen DE LA MALENE, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Francelot est propriétaire de cinq parcelles cadastrées AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 22].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2019, la société Hauts de France Aménagement a, par le biais de son conseil, sollicité de la société Francelot le bénéfice d’une servitude de passage sur ses parcelles.

La société Francelot n’a pas donné suite à cette demande.

* * *

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2019, la société Hauts de France Aménagement a assigné la société Francelot devant le tribunal de grande instance de Lille.

Par ordonnance en date du 9 juin 2020, et après avoir recueilli l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, puis a ordonné le retrait de l’affaire du rang des affaires en cours dans l’attente suivant ordonnance du 9 septembre 2020.

L’affaire a été réinscrite au rôle suite à l’échec de la médiation le 28 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juin 2023, la société Hauts de France Aménagement demande au tribunal, au visa de l’article 682 du code civil, de :

— la dire fondée à revendiquer une servitude légale de passage au profit des parcelles cadastrées à [Localité 22] section AD n°[Cadastre 6] et [Cadastre 10] sur les parcelles cadastrées à [Localité 22] section AD n°[Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

— fixer l’assiette de la servitude de passage grevant les parcelles cadastrées à [Localité 22] section AD n°[Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit des parcelles cadastrées à [Localité 22] comme suit :

— intégralité de l’emprise des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et AC n°[Cadastre 1] ;

— portion de l’emprise de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2] limitée aux seules nécessités de rejoindre le fond dominant dans toute sa largeur ;

— dire et juger qu’elle bénéficiera d’une servitude de passage et d’une servitude tréfoncière pour le passage des réseaux nécessaires à la viabilisation de ses parcelles ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’indemniser la société Francelot, ou à défaut, qu’il lui sera alloué l’euro symbolique ;

— en tant que de besoin, d’ordonner une expertise judiciaire aux fins de définir l’assiette de la servitude de passage précitée ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais de cette publication étant partagés pour moitié entre les parties ;

— condamner la société Francelot à lui verser une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Francelot aux dépens de la présente instance sauf en ce qui concerne les frais de publication du jugement qui seront partagés pour moitié entre les parties ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2023, la société Francelot demande au tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— juger que les parcelles cadastrées AD [Cadastre 6] et [Cadastre 10] ne sont pas enclavées ;

— débouter la société Hauts de France Aménagement de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— juger que les demandes portées par la société Hauts de France Aménagement tendant à ce que l’assiette de la servitude soit fixée sont imprécises ;

— débouter la société Hauts de France Aménagement de l’intégralité de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire,

— fixer l’assiette de la servitude comme il plaira ;

— condamner la société Hauts de France Aménagement à lui verser la somme de 50.000 euros en indemnisation des préjudices subis ;

En tout état de cause,

— condamner la société Hauts de France Aménagement à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et ce sans constitution de garantie.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 1er octobre 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi par la première chambre civile à la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Lille suivant ordonnance du 7 mars 2024.

Elle a donc été fixée à plaider à l’audience du 8 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes de la société Francelot tendant à voir le tribunal « juger que » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SOCIETE HAUTS DE FRANCE AMENAGEMENT

I. Au titre de la servitude de passage et de la servitude tréfoncière :

La société Hauts de France Aménagement sollicite le bénéfice d’une servitude de passage et d’une servitude de tréfonds pour enclave sur le fondement de l’article 682 du code civil sur ses deux parcelles qui ne disposent d’aucune issue sur la voie publique.

Elle soutient ainsi que leur accès n’est possible que par le passage par deux voies privées ([Adresse 14] et [Adresse 20]) situées sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] appartenant à la société Francelot.

En réponse aux arguments adverses, elle indique avoir produit son titre de propriété qui permet de constater que ses parcelles ne bénéficient d’aucune servitude de passage. Elle ajoute que la [Adresse 20] ne constitue pas une voie publique puisqu’elle n’est pas entrée dans le domaine public communal et que la société Francelot a conservé un « bouchon de voirie » constitué par la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1].

La société Francelot considère en revanche que la société Hauts de France Aménagement ne rapporte pas la preuve de l’enclave alléguée, ni qu’elle serait bien propriétaire de ces parcelles. Elle soutient ainsi que les documents produits par la demanderesse sont insuffisants pour établir l’état d’enclave et les conditions d’accès aux parcelles acquises, et notamment l’absence de servitude conventionnelle de passage.

Elle ajoute que les parcelles en question disposent en toute hypothèse d’un accès direct à une voie publique via la parcelle AD [Cadastre 6] qui donne sur la [Adresse 20].

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Aux termes de l’article suivant, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Sur la qualité de propriétaire de la société Hauts de France Aménagement :

En l’espèce, la société Hauts de France Aménagement produit aux débats, pour justifier de sa propriété des parcelles pour lesquelles elle sollicite le bénéfice d’une servitude de passage et d’une servitude de tréfonds, les éléments suivants :

— une attestation notariale du 14 septembre 2017 aux termes de laquelle a été vendue à la société demanderesse les parcelles AD [Cadastre 7], AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 10], situées à [Localité 22], [Adresse 18],

— un acte notarié de la même date aux termes duquel elle a échangé avec d’autres propriétaires les parcelles AD [Cadastre 7] et AD [Cadastre 8] contre la parcelle AD [Cadastre 6], lesdites propriétés résultant d’une division de la parcelle AD [Cadastre 5].

La société Hauts de France Aménagement rapporte donc bien la preuve d’être propriétaire des parcelles aujourd’hui cadastrées AD [Cadastre 6] et AD [Cadastre 10].

Sur l’existence d’une enclave :

Il apparaît à la lecture du plan cadastral produit en pièce 6 par la demanderesse que les parcelles AD [Cadastre 10] (issue de la division du la parcelle AD [Cadastre 5]), et la parcelle AD [Cadastre 6] (anciennement AD [Cadastre 9]) appartenant à la société Hauts de France Aménagement ne sont desservies par aucune voie d’accès, piétonne ou par véhicule, privée ou publique.

Par ailleurs, la lecture des pièces notariales ne laisse apparaître l’existence d’aucune servitude de passage conventionnelle ou légale.

La voie d’accès la plus proche est donc le chemin desservant le lotissement voisin constitué de l'[Adresse 14] et de la [Adresse 20] situé sur les parcelles AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4] et AC [Cadastre 1] et sur une partie de la parcelle AC [Cadastre 2] appartenant à la société Francelot. Celle-ci indique d’ailleurs elle-même dans ses écritures que si les parcelles bénéficient d’un accès direct à une voie publique, elle se fait « via la parcelle [Cadastre 6] qui donne directement sur la [Adresse 20] », alors même que cette voie d’accès est située sur ses parcelles. En toute hypothèse, il ressort de ce même plan cadastral que la parcelle AC [Cadastre 1] se situe entre la parcelle AD [Cadastre 6] de la demanderesse et la [Adresse 20].

Aussi, tout accès aux terrains de la demanderesse via ses propres parcelles est impossible.

L’accès ne peut donc se faire que par la [Adresse 20] et l'[Adresse 14] situées sur les parcelles appartenant à la société Francelot, et donnant sur la voie publique, [Adresse 19].

Il y a donc lieu de considérer que les fonds appartenant à la société Hauts de France Aménagement sont enclavés.

Par ailleurs, le tribunal souligne que le désenclavement des parcelles de la demanderesse ne porte aucune atteinte disproportionnée au droit de propriété de la société Francelot. Ses parcelles ont déjà pour seule vocation d’être une voie d’accès des habitations du lotissement à la voie publique, si bien qu’il n’entraîne donc pas de travaux d’aménagement important.

La société Hauts de France Aménagement est donc bien-fondée à solliciter un accès à ses fonds par les parcelles voisines.

En conséquence, il y a lieu de constater l’état d’enclave des parcelles cadastrées AD [Cadastre 6] et AD [Cadastre 10] situées sur la commune de [Localité 22] (59) appartenant à la société Hauts de France Aménagement et de reconnaître à son profit une servitude légale sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 22] (59) appartenant à la société Francelot.

Sur l’assiette de la servitude de passage et de la servitude tréfoncière :

Conformément à l’article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Aussi, l’assiette de la servitude de passage et de la servitude tréfoncière doit être fixée dans les conditions prévues au dispositif de la société Hauts de France Aménagement dans la mesure où le passage est déjà aménagé et utilisé par les propriétaires des habitations du lotissement voisin.

La demande subsidiaire d’expertise judiciaire formée par la société Hauts de France Aménagement sera par voie de conséquence rejetée.

II. Au titre de la publication du jugement à intervenir :

La société Francelot ne formule aucune observation sur cette demande dans ses écritures.

Aussi, il y a lieu d’ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière, à l’initiative de la partie la plus diligente, et aux frais par moitié de chacune des parties.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE FRANCELOT

La société Francelot sollicite la condamnation de la société Hauts de France Aménagement au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices qu’elle subirait dans l’hypothèse où il serait fait droit à la servitude de passage et à la servitude tréfoncière sollicitées par la demanderesse, sans plus de précisions.

La société Hauts de France Aménagement s’y oppose aux motifs que les fonds de la défenderesse sont déjà affectés à la voirie, si bien que ces servitudes n’entraînent aucune dévalorisation de son bien, et ont en toute hypothèse vocation à être rétrocédées à la commune de [Localité 22].

En l’espèce, la société Hauts de France Aménagement ne justifie pas de l’existence d’une éventuelle convention visant à rétrocéder les parcelles de la société Francelot à la commune de [Localité 22] si bien qu’il existe nécessairement un préjudice subi par la défenderesse du fait des servitudes sur sa propriété.

Toutefois, ce préjudice est particulièrement limité en ce que le passage donnant lieu aux servitudes est déjà aménagé en voirie et utilisé par d’autres propriétaires de terrains voisins.

Il y a donc lieu d’évaluer ce préjudice à la somme de 4.000 euros et de condamner en conséquence la société Hauts de France Aménagement à payer à la société Francelot cette somme.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

I. Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Francelot, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

II. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société Francelot, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la société Hauts de France Aménagement à ce titre, et sera déboutée de sa demande formée à ce même titre.

III. Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Au regard de l’ancienneté particulière de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée, en ce qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de la société Francelot.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’état d’enclave des parcelles cadastrées AD [Cadastre 6] et AD [Cadastre 10] situées sur la commune de [Localité 22] (59) appartenant à la société Hauts de France Aménagement et reconnaît à son profit une servitude légale et une servitude tréfoncière sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 22] (59) appartenant à la société Francelot ;

DIT que le droit de passage et de tréfonds aura pour assiette :

— l’intégralité de l’emprise des parcelles cadastrées AD [Cadastre 12], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4] et AC [Cadastre 1] ;

— la portion de l’emprise de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2] limitée aux seules nécessités de rejoindre le fonds dominant dans toute sa largeur correspondant à la [Adresse 20] et à l'[Adresse 14], et à l’exclusion de la [Adresse 21] et de l'[Adresse 17], tel que cela ressort du plan cadastral produit en pièce 6 par la société Hauts de France Aménagement ;

CONDAMNE la société Hauts de France Aménagement à payer à la société Francelot la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice subi ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par le société Hauts de France Aménagement ;

ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés par moitié par chacune des parties ;

CONDAMNE la société Francelot aux dépens ;

Condamne la société Francelot à payer à la société Hauts de France Aménagement la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Francelot de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT