TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00598 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KOZC

[V] [S]

C/

[Y] [O], [M] [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 FEVRIER 2025

DEMANDEUR:

M. [V] [S]

né le 14 Avril 1982 à NIMES (GARD)

1475 Route De Chateaurenard

13690 GRAVESON

représenté par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER-CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Mme [Y] [O]

née le 02 Août 1982 à NÎMES (GARD)

4 Rue Manifacier

RDC

30000 NIMES

représentée par M^e Anaïs LOPES, avocat au barreau de NIMES

M. [M] [J]

né le 24 Mars 1970 à ALES (GARD)

4 rue Manifacier

RDC

30000 NÎMES

représenté par M^e Anaïs LOPES, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Juin 2024

Date des Débats : 09 décembre 2024

Date du Délibéré : 03 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2021, M. [V] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] et Mme [Y] [O] sur des locaux situés au 4 rue Manifacier 30000 NIMES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1909,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 15 avril 2024, M. [V] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J] et Mme [Y] [O], leur rappeler les dispositions de l’article L 412-6 al 3 du CPCE et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2690 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [J] et Mme [Y] [O] le 19 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024, renvoyée au 9 septembre 2024.

Un jugement avant dire droit est intervenu le 21 octobre 2024 ordonnant à M [S] de produire la notification du commandement de payer à la CCAPEX et la notification à la préfecture de l’assignation. Ella a abouti à l’audience du 9 décembre 2024 où elle a été plaidée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort que seule Madame [O] s’est présentée au rendez-vous et que le couple entend conserver le logement grâce à l’aide de la caution.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 décembre 2024, M. [V] [S], représenté maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2024, s’élève désormais à 7070,43 euros. M. [V] [S] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il demande que M [M] [J] et Mme [Y] [O] soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes, principales et subsidiaires.

Il informe qu’il a voulu faire appel à la caution solidaire en la personne de Monsieur [G] [J], père de [M] [J], que ce dernier lui a indiqué n’avoir jamais rédigé de courrier de garant pour son fils.

Soupçonnant un faux, M [S] a déposé plainte du chef d’escroquerie.

M. [M] [J] et Mme [Y] [O], représentés, sollicitent du tribunal que M [V] [S] soit débouté de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal :

— l’octroie de délai de paiement de trois ans,

— la suspension de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

— constater leur bonne foi,

— octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, soit un an.

Ils exposent qu’ils ont repris le versement intégral des loyers courant avant l’audience et que le dernier virement date d’aout 2024 ; que la dette s’élève le 9 septembre 2024 à 2622,40 euros ; que leur propriétaire a toujours refusé de mettre en place un échéancier de paiement.

Ils exposent également qu’ils ont toujours entretenu le logement avec goût, qu’ils y ont fait de nombreux travaux de rénovation, que leur situation ne leur permet pas de trouver un logement similaire pour un loyer identique et sans enfant à charge ils ne sont pas prioritaires sur le marché de l’offre aux logements.

Enfin ils sollicitent que M. [V] [S] soit débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour de plus amples précisions il est renvoyé aux écritures respectives des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [J] et Mme [Y] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1909,49 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que M [M] [J] et Madame [Y] [O] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers à la date de l’audience du 9 décembre 2024. Il ressort des écritures versées au débat que le dernier paiement intégral date du mois d’aout 2024 et concerne le loyer de juillet 2024.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En outre, il est rappelé à M [M] [J] et Mme [Y] [O] qu’en suite de l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article L 412-6 al 3 du code des procédures civiles d’exécution, s’ils se réinstallaient dans les mêmes locaux, ils se rendraient coupable d’une voie de fait et que la nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 décembre 2024, M. [M] [J] et Mme [Y] [O] lui devaient la somme de 7070,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les prétentions de M [V] [S] sont justifiées par les décomptes des loyers impayés versés au débat. Ces décomptes sont en cohérence avec ses relevés de la banque populaire sur lequel l’argent des loyers a été viré entre le mois de juin 2023 et le mois de juillet 2024.

M. [M] [J] et Madame [Y] [O] produisent des attestations de la banque NICKEL et le dernier virement effectué au crédit du compte de M. [V] [S] date du 29 juillet 2024.

M. [M] [J] et Mme [Y] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé de 7070,43 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, cette somme comprenant les indemnités d’occupation dues depuis le 19 mars 2024 jusqu’ au jour de l’audience.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 950 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [S] ou à son mandataire.

4. Sur la demande subsidiaire d’octroi du délai de un an pour quitter les lieux

Au visa de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort des éléments versés au débat que M [M] [J] et Madame [Y] [O] n’ont pas manifesté une particulière bonne foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles. En témoigne la lecture des échanges de SMS entre le demandeur et le défendeur dont il ressort que depuis mai 2023 M [S] n’a que péniblement été payé de ses loyers, ayant dû faire de nombreuses relances, les promesses d’un paiement souvent partiel dès le lendemain étant vaines. Il en est de même d’ailleurs pour ses multiples demandes de justification de la souscription d’une assurance. Dans cette affaire M. [V] [S] a fait preuve d’un caractère particulièrement conciliant et patient.

De leur propre aveu, la situation des défendeurs ne leur permet pas de trouver un logement similaire pour un loyer identique.

On peut donc en déduire qu’ils ne seraient donc pas à même de payer l’indemnité d’occupation qui seraient de toutes façons due pendant ce délai d’un an s’il leur était octroyé.

Il convient également de rappeler que Monsieur [S] est lui-même débiteur d’un crédit immobilier souscrit auprès de la Banque populaire et que la carence de ses locataires à satisfaire à leurs obligations contractuelles est susceptible de le mettre en difficulté pour assurer les siennes.

Il est vrai que les locataires ont entretenu le logement avec goût notamment le jardin et ils versent de nombreuses photos de l’extérieur de la maison ainsi que plusieurs attestations.

Il est rappelé que le bail signé le 24 juin 2021, dans ses conditions particulières rappelle que l’entretien du jardin est à la charge des locataires et que ce faisant ils n’ont fait que satisfaire aux termes du contrat lequel est conforme aux termes du décret 87-712 du 26 aout 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Il ressort de la lecture du diagnostic social et financier que Mme [Y] [O] a rejeté toute suggestion de relogement au motif que M. [J] père veut aider le couple à conserver le logement.

Enfin, M. [M] [J] et Mme [Y] [O] sont sans enfant et que même s’ils ne sont pas prioritaires sur le marché de d’offre des logements à caractère sociaux, il n’en est pas de même sur le marché des bailleurs privés.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [J] et Mme [Y] [O], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [V] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE l’action de Monsieur [V] [S] recevable et bien fondée,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 juin 2021 entre M. [V] [S], d’une part, et M. [M] [J] et Mme [Y] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 4 rue Manifacier 30000 NIMES est résilié depuis le 19 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [J] et Mme [Y] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [J] et Mme [Y] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 4 rue Manifacier 30000 NIMES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si suite à l’expulsion M [M] [J] et Mme [Y] [O] se réinstallent dans les mêmes locaux, ils se rendront coupables de voies de fait et que leur nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale,

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [Y] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 950 euros (neuf cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] la somme de 7070,43 euros (sept mille soixante-dix euros et quarante-trois centimes) indemnités d’occupation comprises jusqu’ au 9 décembre 2024, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE Mme [Y] [O] et M. [M] [J] de leurs demandes principale et subsidiaire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [S] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et Mme [Y] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 janvier 2024 et celui des assignations du 15 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge