TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01291 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTPV

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MPITS 3

C/O PRIMEXIS – [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Etienne CHARBONNEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. B.E.V.

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Octobre 2024

ORDONNANCE du 29 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 7 août 2023, la S.A.R.L. MPITS3 a mis à bail au profit de la S.A.S. BEV des locaux (entrepôts, bureaux et places de stationnement extérieurs), dont les cellules B2 et B3, situés [Adresse 3], à [Localité 1] (Nord) à compter du 4 août 2023. Conclu pour une durée de dix années, il a fixé le loyer annuel à 90 550 € hors taxes, avec franchise de loyer les trois premiers mois, payable par quart et d’avance chaque trimestre, outre provisions pour charges et dépôt de garantie de 22 637,50 €.

Suite à des impayés, la S.A.R.L. MPITS3 a adressé au preneur, par le biais de son mandataire de gestion, une lettre de mise de mise en demeure le 5 avril 2024 pour un montant d’arriéré de 60 983,34 € avant de lui faire délivrer par commissaire de justice le 27 juin 2024 un commandement de payer 84 411,48 € d’arriéré de loyers et provisions sur charges visant la clause résolutoire du bail, y figurant en page 48.

Par acte délivré à sa demande le 9 août 2024, la S.A.R.L. MPITS3 a fait assigner la S.A.S. BEV devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 juillet 2024 à 24 heures,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. BEV et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir,

— condamner la S.A.S. BEV à lui verser une provision de 100 053,76 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et frais, selon décompte arrêté au 29 juillet 2024,

— condamner la même à des intérêts de retard majoré à titre de pénalité sur toute somme due, outre une somme forfaitaire de 150,00 €, à 20 010,75 € au titre de la clause pénale et 395,26 € au titre des frais du commandement de payer,

— condamner la S.A.S. BEV à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation journalière de 895,54 € pour l’occupation des lieux outre 24,35 € au titre des charges, soit 919,89 € toutes taxes comprises par jour, outre tous accessoires de loyer à compter du 29 juillet 2024, jusqu’à libération des lieux,

— condamner la S.A.S. BEV aux dépens,

— condamner la S.A.S. BEV à lui verser 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1 er octobre 2024 lors de laquelle la S.A.R.L. MPITS3, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance déjà exposées.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

la S.A.R.L. MPITS3 ne justifie pas desdites formalités de sorte qu’il sera mentionné au dispositif le cas échéant que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est inopposable aux créanciers inscrits.

La présente procédure sera donc inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 29 juillet 2024 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. BEV de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction des sommes de non justifiées, notamment celles entrant dans les dépens ou les frais irrépétibles, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 96 090,42 € au 29 juillet 2024 à 24 heures.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.A.R.L. MPITS3 à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, la demande d’appréhension du dépôt de garantie et la demande au titre de la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une indemnité d’occupation dépassant le montant des sommes normalement dues en exécution du bail, d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond et dépasse donc la compétence du juge des référés dès lors qu’elles sont l’objet de contestations sérieuses.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée comme précisée au dispositif au montant dû comme si le bail s’était poursuivi au-delà de la date d’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé pour le surplus des demandes s’apparentant à des pénalités.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la défenderesse à payer 1 000 € à la demanderesse au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Rappelle que la présente ordonnance est inopposable aux éventuels créanciers inscrits de la S.A.S. BEV ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. MPITS3 et la S.A.S. BEV concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 1] (Nord) depuis le 29 juillet 2024 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. BEV et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], à [Localité 1] (Nord) visé au bail conclu entre les parties le 7 août 2023 ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 30 juillet 2024, à 7 778,60 € le montant mensuel de la provision au profit de la S.A.R.L. MPITS3 à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BEV au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. BEV à payer à la S.A.R.L. MPITS3 chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. BEV à payer à la S.A.R.L. MPITS3 96 090,42 €, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires, selon décompte arrêté au 29 juillet 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour les demandes formulées à titre de pénalités ;

Condamne la S.A.S. BEV aux dépens ;

Condamne la S.A.S. BEV à payer à la S.A.R.L. MPITS3 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE